随着517新政的重磅操作之后，市场中的交易还是有所回暖的，而这里面很重要的角色就是老破小的房源，因为降首付、降利率、下调公积金利率等，都是对真正购房刚需原来就需要的政策，虽然对降成本的政策不多，但是门槛降了，还是有刚需客户愿意入市买单，因为现在更安全的区域肯定是一二线的核心区域了，而这里面多数人能够的着的就是老破小了，因为外围的远大新虽然便宜，但是跌价的幅度肯定是最大的，而老破小虽然涨价幅度比不上核心区的新房，但是下跌的幅度肯定不会是垫底的，老破小的价值可以说是比上不足比下有余的存在。

而根据每日经济新闻的报道，近期广州中心区楼龄超20年的二手房成交周期变短，部分房源甚至在挂牌一天内就被秒杀了；而杭州5月二手房成交虽然环比下降了，但是老破小交易活跃度却大增，日均成交量同比增长了38%；成都锦江区的某个老小区在5月成交了7套二手房，其中6套成交周期都在一个月以内；还有上海楼市，根据中原地产数据来看，5月上海二手成交了1.71万套，其中5月的最后5天，仅外环内就成交了826套房龄超20年、面积70平方米的小户型，成交量已经比政策出台前5天增加了5%。可以看出，不少一二线核心城市的老破小正在政策刺激下逐步出圈，而销量之所以拉升，其实原因主要是以下几个方面。

第一，地段、地段还是地段，要知道，能称为大家口中老破小的房子，地段一般都不会特别差，有的甚至还是非常核心地段的房子，因为外围区域多数都是远大新，即使是老房子，那都不好意思说是老破小，而是远老破小，所以有这个作为基础，市场上的潜在购房需求就有的，而不是郊区那种完全没有购房需求存在，只要门槛下降的够多，能捞出更多符合条件的接盘侠，漏斗的基数大起来了，那自然成交的数量就会水涨船高。

第二方面，我们之前也聊过，现在没有卖不出去的房子，只有你不舍得降低的价格，老破小没有核心区优质新房和次新房的那种傲气，老破小业主也知道自己房子的价值，愿意降价的人肯定是更多数的，而以价换量也是老破小在积极做的事情，从统计局数据来看，4月份一线城市新房价格环比下跌0.6%，同比下跌2.5%，二手房价格，4月份一线城市环比下跌1.1%，同比下跌8.5%，可以看出来，二手下降的幅度明显是大于新房的，老破小也是其中的主力军。

拿二线城市杭州来说，从3月开始杭州老破小就因为总总价低但是出租回报高等优势导致成交量暴涨，并且这个热度在5月份还是持续，不少老旧小区二手房价已经跌回到了2017年左右的水平了，而租金年化收益甚至能达到2.5%-2.8%，这在以前是很难想象到的空间水平，再加上老破小的成熟配套，让老破小成为市场上的新宠儿了，当然，关键还是单价低，面积小，总价不贵。

第三方面，炒房的风气逐步消失，大家购房更多是为了自住，过往大家去打新和炒新，其实本质并不是为了去住这个房子或者说考虑租售比，因为买到就是赚到，转手就赚上百万的预期让很多人迷失了自己，甚至离婚去造名额，过桥搞经营贷等操作都屡见不鲜，但是现在买入老破小，大家也都明白，小区内的配套肯定都是过时的，房屋的水电肯定也是比较老旧的，投资的价值不算大，但是价格和交易还是相对比较稳定的，不会大起大落，将来也有普通刚需能接盘也愿意接盘，再加上不少是为了孩子上学或者自己上班交通方便等，在资金和月供能力有限的情况下，不抱着炒房的心态，老破小其实就是一个非常不错的选择了，至少在万家灯火中有一盏灯是等你的，也是属于你自己小家庭的。

所以，这也说明了现在大家的收入水平确实已经有所下降了，或者说不愿意把自己的未来30年的收入和家庭的风险都压在一套房子身上，像山东胶州搞了7.5%的低首付，其实是在鼓励穷人去接盘买房，但是咱们是不希望这样的，因为像没稳定收入的人去接盘了，月供和贷款是个很大的问题，降首付了确实开始很轻松，但是后期会痛苦的很，因为如果500万的房子， 如果7.5%的话只需要37.5万就可以买了，但是只有30几万的人敢买吗，加400多万的杠杆大家知道什么概念吗，即使按3.4%的利率来算的话，30年来算的话，月供就得2.05万一个月，一年还房贷就要24.6万，相当于每一年半就要交出去一次首付的钱了，恐怕没几个首付不够的人有这个能力去供30年了，要是供不起了，那就是面临断供或者法拍的局面了，到头来，人房两空。

所以现在来看，老破小的回暖也说明还是有不少购房的需求，只是大家苦于收入和稳定性，不敢去贷款太多所造成的局面，现在要想让去库存持续和有力的话，要么直接提高大家的收入，要么稳定大家的需求，就像房价如果1万块，但是如果大家都是月入3万的话，这个房价就没压力了，但是都是月入3千的话，那就是不便宜的房价了，所以这就是相对的事情，因为杠杆率加不动的本质还是收入不足，有钱有保障的情况谁不会花呢，所以现在的楼市不是单一某个城市的问题，而且一二三四线的共通情况，只是一线可以虹吸二三线回血，二线虹吸三四线回血，三四线躺着而已。

当然，现在的政策不是无止境的救，而是一旦救起来后，松绑的福利也是可能被收回的，有松有止才是这轮救市的关键操作，只是现在还没到止的时候，挤牙膏式的操作已经用过了，接下来的频率和速度会更快一些，也会更加大胆一些，所以现在肯定还不是最佳入手的时机，因为517的力度已经算比较大了，但肯定还不是最大的力度，而且效果不明显后势必要加大剂量，就业和稳定性才是当下最重要的根基，楼市的堰塞湖现在只是表象而已。