楼市的统计局最新4月数据已经公布了，可以看出来，小阳春是肯定没有达到预期的，所以大家最近才看到了如此密集的救市政策，因为价格和销量的下滑会刺激市场，而如果还没拉动起来的话，只能继续出台政策松绑了。

首先是4月房价方面，可以说一二三线目前还是保持了下跌的，一线新房环比下降0.6%，降幅扩大了0.5个百分点， 同比跌幅2.5%，也是扩大了1个百分点，除了上海新房价格环比上涨0.3%、同比上涨4.2%以外，其他三个老大哥的价格都是下跌的，其中广州的跌幅是最大的，同比跌幅达到了6.9%，而广州现在也传出可能要全面松绑，甚至送户口，可以看出哪个城市最急着松绑，那就说明哪个城市最急着要去库存卖房了，买家现在反而是比较淡定的，因为利好越多，大家能省下来的购房款和利息反而是更多的。

而二、三线城市的话，新房的价格环比是下跌了0.5%和0.6%，降幅是扩大了0.2个百分点的，而同比方面，二线是下降了2.9%,三线是下跌了4.2%，跌幅也是扩大了0.9和0.8个百分点，可以看出来，二三线当下的状态还是在下跌的，而且没有止住这个跌幅，因为现在还没有完全松绑的二线只有天津和海南两个了，其他二线城市几乎都已经完全裸奔了，而政策出完后，大家并没有很大的热情去持续买入，多数都是短期的回暖然后重新回到冷清的状态了，也可以看出楼市的预期还是不充足的。

而在二手房层面，一线的二手住宅价格环比是下跌了1.1%，跌幅扩大了0.4个百分点，而且北上广深的二手是全线下跌的，跌幅最大的是北京，达到了1.6%，其次是广州为1.4%，也说明现在即使是一线城市也是在加速的以价换量，因为这些业主是春江水暖鸭先知的，新房降价的动作延迟，也给了二手业主机会和窗口期；而二三线城市的二手环比是下降了0.9%，同比降幅则为6.8%和6.6%，降幅都是呈现扩大的趋势，可以看出，二三线的跌幅比例还是远远大于一线的，也可以看出来，即使是换房的资金，更多的还是流入了一线中，现在是一线虹吸二线，二线虹吸三四线进行自救。

所以咱们从数据可以看出来，现在如果说楼市已经触底的话还是为时过早了，因为从今年开始，70个大中城市的统计局数据就基本都是保持下跌的状态，这是官方数据，实际情况可能还会更加惨一些，所以像二手房虽然销量是有所回暖的，但也是建立在以价换量的前提下，想用涨价去库存的套路在这轮楼市行不通了，很多业主也意识到了，想抱团涨价无异于火中取栗，只会沦为其他业主套现的参照物和购房者的笑柄而已，包括李嘉诚都在打折卖自己香港的新房项目。而今年1-4月，房地产开发投资为3.09万亿元，同比是下降了9.8%，要知道去年1-4月这个投资增速只下降了6.2%，可以看出来现在的原意投资房地产的资本是越来越少了。

当然，因为大家都不敢轻易买房了，那自然投资端的缩水就是自然而然的事情了，因为1-4月新房销售面积为2.92亿平方米，同比是下降20.2%，而另一方面，商品房待售的面积达到了7.45亿平方米，同比是增长了15.7%,住宅也是增长了24.5%，可以说这几个月的销量创下了历史新低，而库存已经达到历史新高了，因为咱们此次的楼市高峰期是2021年，2022年后降幅比较明显，所以同比的数据出现了大幅度的下降。但是库存的逐步高企后，如果不出刺激性的政策肯定是不行的，因为如果继续快速的下探肯定不符合稳房价和软着陆的预期，数据难看的一定的地步，只会出手干预，所以即便出很劲爆的政策，其实在当前来说也是在很多人的预期之中的，当然首付的下限确实创下了新低，还有公积金的利率下调后，给后面的市场回暖带来了一丝的希望。

所以现在一线城市后续还是会挤牙膏式的进行松绑操作，而一线没有松绑完成之前，整体下跌的趋势还是很难短期结束，因为要快速逆转的话，在过去都是依靠房价暴涨和大涨后才实现的，购房者心态瞬间发生了变化，引起供求关系的调整，而现在已经不一样了，楼市的软着陆是这次调控的目的，而楼市要走新的发展模式，不会再把房地产当做短期去刺激楼市的手段，同时要防范楼市的衍生风险，不让地方对土地过于依赖，而现在的救市政策不是为了救房企，而是救项目去保交楼，所以现在房企不能轻易躺平了，暴雷和重组是很多房企面临到的债务局面。

所以这轮救市之后，房价的分化肯定会更加明显，因为国资下场收房后，保障房的供应也会更加大了，对于刚需而言，他们会思考到底租房划算还是买房划算，要是在楼市暴涨期，这个问题肯定是买房划算，但是现在不一样了，很多人买房两年反而把首付给搭进去了，而租房的只花了几万块而已，享受到了一样的居住体验，而且很多年轻人慢慢不生孩子后，对学区的需求其实就大大降低了，有个房子住就行了，不必在乎是不是天价的学区房了。

所以对还想投资买房的人来说，能够赚钱的房子价格肯定不便宜，而多数的房子虽然价格降低了，但是想升值的难度也大大增加。所以至少要到下半年，一线松绑的差不多了，再看市场的走势和详细的数据，因为下半年的重要会议会更深层次的影响后续的走势和政策，特别是房地产税，虽然在这轮楼市中仿佛消失了，但是往往就是黎明前的黑暗而已，真的要出来的时候，可能会迅雷不及掩耳之势。