自从“租购并举”成为我国住房制度建设的重要方向，住房租赁市场发展也进入了加速发展周期。随着年轻人消费理念的变化，租房的方式也在不断的提升，不同于以往的蜗居生活，现在的年轻人追求更加舒适的租房生活，对租赁公寓的要求也越来越高。

根据全球城镇化率进程规律，预计未来5年平均增速为0.6个百分点，2027年将达到67%。而住房自有率随着租房意愿度提升以及租售同权的逐步落实，预计2026年将达到78%。假设其他因素不变，预计2026年租赁市场规模有望达到1.8万亿元，复合增长率为2%。租赁市场规模正稳步提升。市场规模之大，催生出多样的上下游企业。

# 租赁行业上下游

产业链结构研究

随着住房市场消费需求的多元化发展，住房租赁领域也迎来高速发展期。深度探索其背后的上下游产业链，大致分为上游、中游及下游。

租赁产业链上游主要涉及房地产开发基建、金融机构、投资方、个人房东、机构房东、房屋装修等行业，主要负责提供资金支持、租赁房源、房屋装修与改造等，为租赁行业打牢根基。

租赁中游行业为房屋中介机构、租赁运营机构和出房销售渠道。目前，我国租赁市场主要被大型地产企业以及中介服务机构占据。其中，大型地产企业承包地产开发和房源销售等业务，依托自身业务优势布局租赁事业，迅速抢占市场；而租赁中介机构主要面向市面个人房东，市场体量巨大，通过收集房源信息、发布租赁广告、提供带看服务等方式，帮助房东和租客实现匹配转化。

租赁产业链的下游，则覆盖的行业更多，包括SaaS系统供应商、设备供应商、服务供应商、物业管理、维修与保洁等。租赁本身就是服务人的行业，常规的房屋出租只是刚刚完成了业务的第一步，后续的租务问题也是企业重点关注的事情，例如：租客入住前保洁、租客登记、维修、搬家、社区营造、班车接送等问题都需要各类服务介入，以此来保障企业品牌口碑和留住租客。

URI认为，租赁行业上下游企业共同构建了完整的产业链条，它们相互关联、相互促进，推动了行业的发展。对于政府和企业来说，了解并维护好这条产业链的健康运转至关重要，或许也是第二曲线的收益点。

# 维保服务

在租赁行业的必要性

URI在长期研究行业的过程中，发现租赁公寓中的维保服务对于维持居住品质、‌保障居住安全、‌提升租客满意度、‌增加公寓价值以及符合行业标准都具有十分重要的意义:

维持居住品质：‌保洁服务能够确保公寓内部的卫生状况良好，‌为租客提供一个舒适、‌健康的居住环境。‌定期的清洁服务可以去除日常生活中的污渍和细菌，‌保持公寓的整洁和美观。‌

保障居住安全：‌维修服务及时响应公寓内部设施的损坏或老化问题，‌如水电设施、‌家具等，‌能够消除潜在的安全隐患，‌确保租客的人身和财产安全。‌

提升租客满意度：‌良好的保洁和及时的维修服务能够显著提升租客的居住体验感，这不仅有助于维护与租客的关系，‌还能提高公寓的口碑和续租率。‌

增加公寓价值：‌定期的保洁和必要的维修能够延长公寓的使用寿命，‌保持良好的物业状态，‌从而增加公寓的市场价值。‌这对于业主或运营方来说，‌是长期投资的重要保障。‌

符合行业标准：‌在竞争激烈的公寓行业中，‌提供专业的维修保洁服务是符合行业标准的做法。‌这有助于提升公寓的竞争力，‌吸引更多潜在的租客。‌

# 维保服务虽“不起眼”

却在住宿行业有巨大市场

租赁公寓中维修保洁服务通常通过收取服务费方式来实现盈利，且行业需求非常旺盛，几乎被所有涉及住宿赛道的企业所需要。换句话说，全国有多少房源，就有多少需求。‌

据URI调研，‌一些规模化的品牌公寓会向每位租客收取2000—3000/年的服务费。‌除了基本的维修和保洁服务外，‌还可以提供一些增值服务，‌如家电清洗、‌软装清洗、‌空气治理、‌虫害治理、‌上门洗车、搬家服务等，‌这些增值服务可以增加收入来源，‌提高盈利能力。通过这种方式，‌公寓能够获得可观的收益，‌尤其是对于3-4人间合租的房间，‌服务费收入可能超过万元。

例如自如，根据规定，租客需按月房租的8%至10%缴纳月度服务费，如果选择年付或半年付，服务费可以打8折和 9.5折。租客所缴纳的服务费，包括每2周的深度免费保洁服务、房屋内部物件损坏免费维修服务、无线WiFi服务、物业管理费等项目，据悉，自如通过这笔费用实现了一个非常可观的收益。

URI认为在租赁环节中通过提供增值服务，如保洁维修服务等并收取服务费，‌这些策略不仅增加了公寓的收入来源，‌也提高了其在租赁市场竞争中的优势。‌

# 典型案例分析

全方位24小时运维管理

牛油果资管作为租赁住房一站式综合服务商，成立于2015年，是上海翊帮人科技有限公司旗下的资产管理平台，公司致力于提供高效的租房行业运营管理服务，业务范围涵盖长租公寓上下游全产业链，拥有前期定位、方案设计、施工建设、开业筹备、运营服务、融资方案、退出估值7大全链条资管能力。

牛油果资管的运营服务包含渠道管理、收益管理、物业管理、运营管理、客户服务、社群活动，致力于为客户提供优质的服务保障。尤其以“全方位24小时运营管理”服务优势尤为突出。

牛油果24小时运营管理包含房屋保洁、住房安保、设施维修、消防安全四大服务。在房屋保洁方面：建立一体化管理，提供专业全面的清洁服务标准，严选人员配置、明确区域划分，合理安排时间，进行质量评估等服务，为租户提供高品质的保洁服务。

在设施维修方面：包括管道疏通、水电维修、门窗锁家具、家电维修等常规检修外，还包含设备保养、进行专人维护，进行人员培训等服务，形成立体化的运营管理模式。

举例龙南佳苑项目—上海市中心城区最大体量的区筹公租房项目，共计房源2021套。作为轻资产委托运营方，牛油果公寓负责项目评估、装修、招租、保安、保洁、维修、租约、财务等多个核心环节。经过全流程把控，项目开业首月即达到100%出租率，长期出租率稳定在98%，并成为上海市公租房示范项目。

此外还有贝壳省心租模式：与牛油果的合作模式是租后运维服务，全国13城超10万套房源已托管。贝壳联合牛油果解决业主端的出租难、租金无保障、租后繁琐等问题，实现收益稳、事务省心 。租客端则享受租金稳定、租期长、服务周到等优势，保障其安心居住。

目前，牛油果以上海为基点布局30座城市。共208个站点覆盖，签约项目103个，管理分散式+集中式房源数量已超过22万间。整个服务团队600余人，累计服务人数750000余人。

据URI调研了解，牛油果租后运维服务按不同城市单房40-60元/间/月来收取，以分散式+集中式房源为基石，覆盖掉人员成本后，获得盈利。合作对象多元，可以是二房东、租赁平台、品牌公寓、公租房、保租房、学生宿舍、人才公寓等等。

# 预测未来

维保发展新方向

在未来的住房租赁市场中，URI认为保洁维修服务领域发展将会更加完善，各家企业运营商也会在这一领域持续提高服务质量，推动行业的创新与服务高度。预测会体现在以下几个方面：

专业化服务：‌随着租赁市场的不断扩大，‌对保洁维修的专业化服务需求也会增加。‌这意味着服务提供商需要具备专业的技能和知识，‌能够提供高质量的保洁和维修服务；‌

智能化技术应用：‌随着科技的进步，‌智能化技术将在长租公寓维修保洁领域发挥越来越重要的作用。‌例如，‌使用智能清洁设备和系统可以提高清洁效率和质量，‌同时使用智能家居技术可以远程监控和维修公寓设施，‌提高服务效率和用户满意度；‌

绿色环保：‌随着环保意识的提高，‌未来长租公寓维修保洁服务可能会更加注重绿色环保。‌使用环保清洁剂和材料，‌采取节能减排的措施，‌或成为行业发展的重要方向；

个性化服务：‌满足租客的个性化需求也是未来发展的一个趋势。‌服务提供商可能需要提供更加灵活和定制化的维修保洁服务，‌以满足不同租客的需求和偏好；‌

综合服务平台：维修保洁服务可能会与其他相关服务整合，‌形成一个综合服务平台。‌例如，‌与物业管理、‌家电维修、‌家居装修等服务相结合，‌为租客提供一站式的生活服务解决方案；‌

随着城市化进程的加速和人们对生活品质要求的提高，在未来的住房租赁市场中，对维修保洁服务将会有更高的要求，‌维修保洁服务行业将会经历一系列变革和发展，‌值得拭目以待。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核：Mark君

内容复核：木兮

运营编辑：汤梦