大家好，我是大嘴。
曾经，我们看到一连串的房企名字出现在销售排行榜单上，如今，在榜单中这些房企的名单又一个个消失了。
继恒大之后，碧桂园欠息引爆市场后，如今，还有哪些房企是安全的呢？
NO. 1｜壹
除了单一国企100%控股，所有的企业都不安全。
因为你看到的碧桂园说自己是现金流问题，但本质上来说是公司资不抵债，实际上破产了。
房地产公司利润率低，主要靠放大倍数=货地比*杠杆率/周转速度，这个公式来赚钱。
你以为万科不这么玩么，实际上所有企业都会这么玩，包括国外的地产开发商一样，因为这是规则，行业特点。
而这个放大倍数，根据公司的特点各有不同，玩三四线（货地比高）多的，风险偏好高的（杠杆率高，甚至拿地都会借钱，供应商拖欠等），做刚需盘的（极致高周转）这个放大倍数就很大。
一般而言，民企很多融资成本都接近8-10，而万科也会在6以上，虽然万科明面上只有4个点。但是万科在下沉的市场，同样大量通过借小企业的白条资金垫土地款。
这种规则，最怕就是熊市降价的行情。
试想一下，5%-8%的利润率，是通过10倍杠杆实现了50%的年化回报率，但一旦亏损10%，意味着同样对本金反过来10倍伤害，直接全部亏光，20%的降价就是要吐双倍回去。
短期的熊市，亏一会儿功夫，降价换量，借新还旧，撑过去又是一轮上涨，也就罢了。
但一旦碰到现在持续降价超过两年，意味着公司资本金早已亏光，借款和供应商的欠款永远无法偿还。
同时，借新还旧的钱，差不多两年到期了，这就全部完蛋了。
负债几千上万亿就是这么来的。
NO. 2｜贰
单一国企控股的企业，并不意味着真的绝对安全，举例如如广州越秀、珠海华发、厦门国贸、厦门建发。
他的股东实质上就是当地市政府，可以无限制用财政进行股东借款。
过去几年土拍市场冰冷的时候，给土拍托底的几乎都是当地的城投或者披着房企马甲的城投，比如上面的说的越秀、华发、建发等。
全国有近两千家城投平台，其中仅有三百多家平台的货币资金能够覆盖其短期有息债务，超过8成的城投平台存在即期偿付压力。
数据显示，今年城投非标违约事件屡屡发生，其中区县级平台占比近六成。
以越秀、华发、建发、国贸为例，其后方控股股东都为当地市政府，而这四家地方政府对比其他地方政府来说，拥有不错的经济总量和经济增长实力。
也就是说这四家房企拥有相当不错的政治背书。市场好的时候，房企正常销售，卖房子，市场不好的时候，可以直接封盘等市里面输血。
而混合所有制的国企，虽然背后也站着某个地方政府甚至财政部门，但国企害怕被占便宜呀，因此其他各股东如果做不到同比例输血的情况，政府输血就很难。
而尤其是市场化经营的国企，国有股份已经是小股的国企更加如此。比如远洋、绿地这样的，早就实质性暴雷了。
万科同样如此，深圳地铁再有钱，其他股东拿不出同比例的资金，那深圳地铁只能爱莫能助。
深圳还有一家金地，大股东是富德生命人寿，二股东为福田投资控股。最近，无论境内债还是境外美元债，二级市场的金地债券都在开始下行。
一个赤裸裸的数据摆在面前，根据2023年一季度报，金地集团的账面现金还有约500亿，相比2021年，已经减少了约150亿。
最近公布的房企销售数据，从4月份开始，一众房企的销售数据都在下滑，特别是7月份下滑最为惨烈，金地环比下滑了21.78%。
下滑是不金地一家，上百家房企销售都在下滑，可每个房企自身的资金情况不一样，如果销售不给力，那就要看另外一条腿“融资”了。
从2022年2月发行了一笔17亿的中期票据后，到现在已经有一年半时间，金地再也没有在公开市场获得资金。
那既然公开市场没获得资金，那金地的资金主要来自预售资金+自有资金，随着房子越来越难卖，预售资金不可避免的会减少，债券融资又不见新增。
金地这个自有资金消耗完也就是个时间问题了。
NO.3｜叁
除了上述所说的几类房企，排名靠前的民营房企就剩下龙湖、滨江、新城、美的四家了。
这四家中，龙湖财务健康指数一直都是不错，滨江重仓浙江，特别是杭州，赶上杭州亚运会这一波热度，过去的几年，滨江的日子过的不错。
至于新城控股，因祸得福，因为老板王振华猥亵一案，儿子王晓松上任后一顿砍砍砍，一顿卖卖卖，新城反而瘦身之后成功扛到了现在。
特别是新城旗下的吾悦广场与龙湖天街，在许多城市都占据核心地段，这是企业最核心也最具价值的资产。
凭借优质的商业物业，可以进行抵押贷款，获得源源不断的资金，也就代表着融资端口的畅通，但实质上也是命悬一线。
商业物业能抵押获得资金用于周转，但是抵押次数是有限的，核心还得销售终端的变化，如果市场迟迟不见好转，如前面所述，就看能撑多久了。
三道红线把负债控制出问题的劣迹公司扫出了行业，经过3年艰难的债务压降，原本地产公司可以喘口气了。
但最近两年全国性的房价下跌又沉重打击了新房市场的流动性，指着卖房还钱的地产公司彻底傻眼了。
看到这里，很多人会问，那保利、中海、华润、招商之类的你咋不说说呢？
呃~这特么是能随便说的吗？
