今年的楼市利好，多到已经目不暇接。但最近传来的2个消息，意义不一般：
楼市利率持续走低，达到2019年以来的低点；
据第一财经4月22日报道，今年以来，包括郑州、哈尔滨、福州、兰州、昆明、南宁、南京、银川等在内的8个省会城市接连出台了楼市放松措施。全国23个省份，这意味着我国近三分之一的省会城市都开始营救楼市。
目前来看，楼市正在全速“逆转”，并释放出2个明确信号：
过去半年时间，楼市成交、房价，甚至是利率都一路下泻，无论高层对楼市的态度转变，还是资金、调控等方式变得友好，都没有扭转房地产下行的步伐，一季度尤为更甚：国家统计局数据显示，商品房销售面积同比下降13.8%；其中，住宅下降18.6%。销售额下降22.7%；其中，住宅下降25.6%。
如果说一季度有春节因素，一定程度降低了成交规模，但进入3月，这种冷场局面依旧，据中指院统计的50个代表城市房地产情况，3月住宅成交面积为2147.81万平米，同比降幅扩大至46.15%。另据机构监测的3月百强房企销售额同比下跌52.6%，销售面积下跌57.2%。足以证明当下的房产市场需要展开一场全面调动需求的行动。
正所谓量在价先，持续羸弱的购房需求，加剧了房价的下跌趋势。通过官方数据，前3月销售面积31046万平米，销售额29655亿元，两者相计算可知一季度的平均房价为9552元/平米，已经回到了两年前的水平。要知道，这可是在央行降准、降息的前提下才有的结果，但楼市成交依然下降近半，接近冷冻的水平，换句话说，楼市没有托起来。
01房贷利率创新低，但百姓加杠杆空间几乎所剩无几
最新的LPR报价出炉，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，已连续三个月维持不变。但LPR降不降，对房贷利率的影响只有一半，目前各城都在通过下调点数的形式来调整利率水平，4月贝壳研究院监测的103城主流房贷，首套利率为5.17%，二套为5.45%，分别下降17个、15个基点，是2019年以来月度新低。另央视披露信息，3月以来已经有百余城下调利率，其中苏州、南通首套利率降至4.6%。
虽然降利率有利于减少买房成本，从而调动消费者的置业积极性，但人们的加杠杆空间已经所剩无几了。目前来看，城镇居民7城财富都在房子上，且过去十年，个人房贷占住户部门贷款余额的比例都保持在45%~54%间，显然很多人为了买房，已经背上了重担，甚至不敢消费了。
02楼市开启“反方向的钟”，居民存款和市场成交正背道而驰
正如前文所说，在利率下降的同时，楼市成交基本处在冰点，那么购房者把钱花在哪了呢，为什么他们会无动于衷？对此，央行揭示买房心态，两组数据将个中答案一一揭晓：其一，一季度储户调查中，倾向于“更多储蓄”的居民占比54.7%，同比高出5.6个百分点，倾向于消费和投资的只有23.7%、21.6%。对于收入情况，仅14.5%居民认为收入“增加”，71.5%认为收入“基本不变”，比上季减少1.1个百分点，14.1%认为收入“减少”；
其二，3月广义货币M2同比增长9.7%，增速高0.5个百分点，而同期的M1只有4.7%增速，与上月持平。这是什么概念？M1是现金+活期存款，M2是M1+企业和个人的定期存款。传统概念里，M2是体现现实购买力的货币形式，M2增速大于M1，意味着定期存款越多，换言之，居民越来越偏爱存钱了，这与市场成交形成了背道而驰的趋势。
在房说君看来，种种信号都说明一件事情：冠毒影响3年来，大家的收入、工作都存在很大的不确定性，很多人还在经历着收入降低、出行受阻的困境，所以有一点闲钱都想着存起来，不敢乱消费，在信心下行、购买力不足的情况下，市场成交自然走弱，就好比是一个往反方向行走的钟，你无论换电池、调时间，花了好多心思都修不好，最终才发现表芯坏了。
03房地产调控面开始调整
诸葛找房统计，截至4月20日，已有超85城松绑楼市，此前多是三四线城市放松，且措施主要聚焦到降利率、提高公积金贷款额度、降低首付比例等行政手段，随着郑州之后，房地产的核心调控措施开始被一一突破，紧接着8个省会城市也坐不住了接连出手，放松限购限贷、放松限售等政策开始更频繁地出现，足见当下楼市的冷清程度有多大。不仅如此，大力度释放积极信号的背后，大多城市都面临着销售低迷的现状。
比如南宁，先后降低公积金和商贷的首付比例，除了支持合理需求外，主要还是希望去库存。据易居统计，南宁2月二手房挂牌量超10万套，新房消化周期高达23.6个月。与其面临同样困境的还有昆明，作为西南地区的中心城市之一，3月库存量达到30个月之久，超过了大部分省会城市。另据东吴证券披露数据，一季度昆明主城五区住宅供应同比下跌21.9%，成交量降42.4%；销售价格下跌近6%。
综上，当前救市举措目的只有一个：稳住楼市。表面上，库存积压已经是普遍性问题。据克而瑞监测，2月百城库存量达到了60874万平米，环比微降1%，同比增长5%。三四线去化周期已达到23.25个月，同比增83%，去化风险较高；二线增至18.05个月，虽然还是高出了12个月的及格线，但整体风险可控；目前只有一线城市略高一些，处于12.96个月。
房说君认为，实际上，库存积压主要原因是市场销售不景气导致。而房子卖得好不好，还关系到上下游行业的兴衰，以及楼市参与者的权益。毕竟，从盖房-卖房-销售-使用，包括了建材、装修、家具、中介等十几个行业，任何一环没有跟上，都可能会让建筑工人、购房者的权益受损。在这种背景下，自然会有越来越多城市加入到救市行列中来。
但问题是，目前人口拐点正在到来，房说君也在近期的文章中提到过，从已发2021常住人口数据的27个省市中，13省市人口还在正增长，14省市已经提前进入人口负增长阶段，占比近一半。再叠加当前风波的影响，即便调动需求，可能调动不了多少。
房说君有话说，现阶段楼市逆转、救市城市增多的情况，能起到效果的始终是一些有人口增量、产业活跃的城市，对大多数“没人且房子又多”的城市而言，该跌的还是会跌。
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