文｜邓浩志

网红二手盘兰亭盛荟从2023年初最高成交价11万元一平，跌到最近5万多元一平，虽然11万和5万多不是同一单位，但任何人都挡不住兰亭盛荟这个网红项目暴跌的事实。而且这次暴跌只用了一年时间。最后近期的结果是，贝壳直接关闭了项目租金的二手房成交价，能显示的，都是更早期的价格。

一年前，我是广州第一个公开批评珠江新城，金融城，牛奶厂房价泡沫严重的。也就一年时间，这三大板块跳水速度之快，不但冠绝全市，甚至是空前的。除了上面说的兰亭盛荟之外，珠城全新推的保利的楼盘，售价也就9~12万元/m²。珠城中心的二手房，去年下半年领跌全广州各个板块。以前房价高不可攀的珠江新城，现在十万元以内一平的房源，居然一抓是一大把，不但价格降了，放盘的也有一大堆。房价大跌的还有牛奶厂板块，上两个月华润天河二手成交价已经跌到了5.4万元/m²。这个盘去年初也出过单价10万元/m²的房源。而今奥体板块产品更新，使用率更高，——装修更豪华的新楼盘，主力售价也就7~9万/m²之间。

去年我喊出天河三大板块泡沫严重的时候，当时市场还如日中天，珠城更是所谓的YYDS。更有一大批做珠城二手房的中介，二手抄家集体批评我的观点。现在重新冷静看待，其实不是我动了他们的奶酪，而是他们无视风险，不懂市场规律。茅台作为一款可以成为资产的酒，作为中国最最能盈利的龙头企业，最终也无法逃脱最近走下神坛的挤泡沫过程。更何况一套房子。

最后，我纠正提几个中介习惯性的关于楼市的错误说法：

1、珠江新城分东中西几个区，不同区域升值前景不同。这是错误的，珠江新城太小，不用分区，只有基础价值不同，起始价格不同，不可能有明显的涨跌幅度差异。珠城价值都分区的说法，只说明他想告诉你，他更了解市场。

2、有发展前景的板块，房价一定会上涨。也是错的，好的板块真就未必有上涨空间。因为你既要找好的东西，也要以一个合理的价格买入。好东西高价买入，一样套。

3、有产业聚集的区域，房价才有前景。也是错的，最近比较典型的多来自琶洲。在商务区上班，不等于也要住商务区，更不等于他们能承受商务区的高房价。琶洲上班，很可能住海珠西，番禺等等。琶洲真发展起来，周边房价一样有前途。

4、郊区房子永远没有前途了。这也是典型的好的时候说好，差的时候说差。大湾区再差的位置，其实也会有需求，有外地需求。偏远的房子，吸引的是新增劳动力，在资金不足的情况下，需要把父母妻儿搬过来的折中方案。当然，这种需求会根据经济情况，时多时少。