大家知道，现在楼市不景气，宅地不好卖，直接影响土地财政，只好硬着头皮推市区或区域中心、轨道交通站点周边的靓地。

如果没有存量优质宅地可推，那就调规做增量——

这种形势下，一些原以为无地可供的地方，一不小心又冒出了宅地。

比如黄埔与增城交界的镇龙站周边，很多人一度以为镇龙站TOD项目星汇城，只是一个与广州市第二老人院为伴的孤盘。向东一脚，便是增城中新镇了。

显然，孤盘由于与周边其他楼盘联动性弱，如果体量还小，是很难自成一体，商业配套很难做起来。

特别是两区交界的弱势区域，三不管地带，或尚未完全开发，或开发强度低，公共配套匮乏，住起来是比较折腾的。

星汇城虽处两区交界郊野地带，但好在拥有强势的轨道交通——地铁21号线、知识城支线（27号线）、新白广城际，以及规划中的40号线（镇龙-西基），获得刚需客群的青睐，开盘三年持续热销，现已进入尾货状态。

得益于轨交的便利，星汇城应该会有不错的入住率。

作为一个体量4700户的孤盘，虽有轨道交通优势，但人气还是少了些，这也导致要逛大一点的商业，只能蹭周边的中新镇或知识城凤凰湖，或坐地铁前往科学城。

不过，镇龙站枢纽的人气短板，或将得到改善。

最近，黄埔视野获悉，星汇城南向靠广汕公路的预留空地，有可能调规开发楼盘，目前正在做前期规划设计。

该地块西侧新白广城际、地铁镇龙站已建成，东侧地块已平整。城际物业已建有两层（规划22层），运营中心已封顶。

据前期规划设计方案显示，地块综合开发用地面积12.31公顷，容积率仅1.75，总建面约21.5万平方米。

其中商品住宅14万方，拟规划14栋高层住宅，预估货量1400套左右。

地块体量虽小，为星汇城70万方的1/5，但供货量不少，是星汇城4700套的1/3。

配套方面，地块临广汕公路一侧拟规划商业裙楼，引入邻里中心；地块东侧靠增城界，拟规划一所12班小学和一所幼儿园。地块北侧布局一处口袋公园。

新地块的开发，对于星汇城来说，利弊参半。

有利的地方在于：

一方面，南侧地块的开发，以及东侧增城范围还有多块大型宅地待开发，未来与御溪世家联结成片，这一片区的人气将得到大幅提升，这对商业配套是有利的。

另一方面，星汇城南侧地块开发住宅，相当于一道建筑屏障，对来自广汕公路的噪音形成很好的阻隔。当然，隔断了噪音，但同时也对星汇城南向前排楼栋的视野形成了遮挡。

不利之处也是显而易见的：片区新增供应量源源不断增加，未来几年内可能会对星汇城的二手带来一定压力。

尤其是隔壁增城供应量的增加，对星汇城的投资价值可能也是拖累。

毕竟，现在黄埔与增城都不限购，一路之隔，享受的公共配套资源差不多，房价不可能拉得太大。

镇龙站周边的客源，更多是来自科学城和市区，对地铁通勤比较依赖的低预算刚需客。

随着知识城的发展，镇龙站区域可能会面临这样一个困境——相对于知识城核心区，镇龙是外围；而来自科学城和市区的通勤客，多走几步或坐多一个地铁站，价格便宜很多。

这里面需要纠正一个地段误区。有人可能会觉得，镇龙距离市区更近一些，交通更便利进市区也更快，应该地段更好啊。

作为郊区新城，地段价值不能简单地以与市区的距离来衡量了。郊区新城本身已自成一体，在板块内部重构了不同的地段价值。

从规划上来看，镇龙片区不属于知识城的中心区范围，而是外围区域。

虽然知识城也在南北画了两个“片区副中心”（枫下副中心和镇龙副中心），但它的规划层级和公共配套资源投入，是远远不如中心区的。

具体到镇龙，也是两区交界地带——具体说是强区外围与弱区外围结合部，这种地方除了卖地盖楼，公共配套的供应水平是有限的。