都说现在是改善行情，但没想到，商办市场才是混得最风生水起的那个。
尤其是江景商办，最为吃得开 。
比如有刚收楼不久的江景商办，就租出了2万元/月的高价，比同小区住宅还生猛；也有商办项目，年销量力压改善住宅……
毫不讳言，一些出色的商服类产品，正在完成一场逆袭。
2万/月！租金比住宅还高
后航道江景商办旺起来了
江景商办正在全面反超住宅，并不是假话。
近期，收楼不到半年的海珠后航道江景商办房源，挂出了2万元/月的租金。
比起同小区同面积段的住宅租金，还要高出5-6000元/月。
业主甚至还反馈说，即便这样，也能很快租出去。
｜珠江后航道一江景商办挂牌租金
｜图源：贝壳找房
值得注意的是，江景商办跑赢住宅租金的情况，还十分普遍。
从统计数据来看，部分商办的租金，能比周边住宅高出70%，甚至更多。
｜技术生成
珠江后航道的越秀·星汇海珠湾，就是如此。
贝壳数据就显示，一套54平的商办房源，租金价格比105平的住宅还要高。
按每平租金单价折算下来，几乎是住宅的1倍。
｜越秀·星汇海珠湾挂牌租金
｜图源：贝壳找房
而且，江景商办不单单租得好，在新房销售端，卖得也比住宅要好。
2023年数据显示，海珠全区销量TOP5的新盘中，排在第二、第三的，就是越秀地产的天荟江湾、星汇海珠湾两个商办项目。
｜技术生成
在新房市场，买家一致将目光投向江景商办的原因，总结起来也很简单：
一来，住宅增值式微，投资属性减弱，商办更高的租金回报率，成为资产配置的重要赛道。
以往，买家置业倾向住宅，很大原因是房价有上涨预期，但随着居住属性回归，这种效应正在减弱。
江景商办比起住宅，原就有价格优势，如今租金回报率走高，此消彼长，优点更为明显。
我们通过一笔经济账，也能看出差距。
比如，按照广州中介协会的租金回报率计算，同样200万置业，买住宅，年租金约2-4万左右；但买商办，年租金约有5-9万。
江景商办的话，甚至会更高些。
｜技术生成
二来，同样的置业价格，商办能买入更优质的核心地段。
同样以总价200万的购房成本为例，选择住宅，只能挑选增城、花都等外围区的标的。
如果是商办，能直接杀入主城区，甚至可以买到一些地段含金量很高的江景物业。
所以说，江景商办成为香饽饽，注定是必然。
层高约5米，轻奢loft
填补商办市场空缺
当然，江景商办虽然前景明朗，但却存在一个明显的问题，那就是稀缺。
特别是面向普通买家，兼具生活属性和性价比双重属性的江景商办，那就更少了。
不过，也并非没有。
星汇海珠湾在售的E1栋建面约61平loft轻奢复式产品，就是这类产品。
它的出现，在一定程度上，缓解了市场饥渴。
｜星汇海珠湾航拍
｜广州楼市发布 摄
约61平loft入市，填补市场缺口
从目前中心四区的商办发展格局来看，大致呈现两种方向：
一是中心区的江景商办，在朝着豪宅化方向演进，与普通买家的距离，越拉越远。
比如海珠的琶洲·樾公馆，金融城的鹏瑞·广州1号，均是千万级以上的江景物业。
另一方面，普通的商办在面积段上，又趋于小型化，难以满足大部分家庭的空间需要，更适出租给单身群体。
所以我们看到，既有江景，面积适中，可以满足自用型需求的商办产品，市面上不多。
数据显示，在中心四区，50-80平左右的商办产品，供求比最为紧张，缺口最大。
｜技术生成
而星汇海珠湾在售的约61平江景loft，无疑很好的弥补了缺口。
让很多普通买家向往的高品质、轻奢居住体验，得以实现。
该户型采用上下两层设计，能随心设置不同的功能区，可塑性很强。
如果是年轻家庭，首层可以保留客餐厨功能，获得一个面积10-20平的公区活动空间。
｜建面约61平户型创意设计示意图
｜广州楼市发布 摄
二层作为纯粹的起居卧室，在和一层实现动静分离的时候，也能把面积合理分割成3个空间。
其中，主卧足够大的进深，不仅实现了三面下床，不显局促，甚至还有足够的空间安置下衣柜、梳妆镜等。
另外，近8平方米的灵动空间，也可以设置为书房、娱乐室等。
当然，如果三代同堂，在下层，也能给退休父母开辟出独立的使用空间，两者之间，互不干扰。
比起市面上小空间的loft，多了很多可能性。
层高5米，中心区限量版商办
不单单面积段市面上可遇不可求，约5米层高的loft，更是打着灯笼都难找。
按最新的《广州市建筑工程容积率计算办法》标准，当商办产品层高超过4.5米时，建筑容积将会按照2倍来计算。
这也导致越来越多商办产品，将层高限制在约4.5米以下。
由于报建时间早，未受到限制的星汇海珠湾，则将层高做到了约5米左右。
目前，中心六区21个在售商办中，层高约5米以上的，仅有3个，占比不足14%，可以说是有钱都很难买到。
而星汇海珠湾，也是全海珠唯一一个层高约5米的在售商办项目。
｜技术生成
所谓一寸长一寸强，约5米层高的loft，意味着有更大的落地窗和采光面，舒适性会提升不少。
不至于像约4.5米复式那样压抑，一些稍高点的衣柜、收纳等，不用定制也能放得下。
｜建面约61平户型创意设计示意图
｜广州楼市发布 摄
另外层高抬升，也改善了空间设计与通风条件，可以实现明火。
改变了市面上大部分商办产品，烹饪做饭只能使用电器的局限。
｜建面约61平户型创意设计示意图
｜广州楼市发布 摄
距离后航道约160米，亲江性比肩豪宅
更为难得，作为江景商办，星汇海珠湾与后航道仅有约160米。
在和珠江的亲密性上，与侨鑫汇悦台、保利天悦等千万级豪宅，不相上下。
｜技术生成
而且，E1还是项目的头排位置，拥有一线望江视野，江景“浓度系数”很高。
整个阚江面，达到了约450米的宽度。
｜星汇海珠湾航拍
｜广州楼市发布 制
并且，出于留存工业遗迹需要，未来江边的开发，也以保护性翻新为主，主要兴建为滨江公园、滨江商业街等。
不仅不会对视野形成遮挡，还能增添一重景观意境，形成“江景+园景”的双buff。
届时，站在室内，既能一眼望江，楼下的广纸历史公园、滨江公园也可尽收眼底。
｜技术生成
可以说，海珠千万豪宅的景观大抵过不过如此，星汇海珠湾凭借优越的地段位置，也能轻松享受到 。
更何况，对于普通大众来说，它在门槛级别上，更加具有普适性。
7年成熟大盘
生活颗粒度全面拉满
如果你觉得星汇海珠湾是单凭“稀缺概念”打天下，那格局就未免小了。
这座聚合滨江商业、自住、休闲等功能于一身的约56万方大城，它的成熟度也同样远超中心区其他项目。
｜星汇海珠湾航拍
|广州楼市发布 摄
成熟配套集萃，约6000+业主印证
截止到目前，星汇海珠湾不仅进入到了收官阶段，大部分配套也都瓜熟蒂落。
仅在去年一年，就有多种配套设施相继落地，成为现在邻居间相聚的重要场域。
｜广州楼市发布 制
比如去年7月，体量约3.6万平的广纸历史公园开放后，就成为了业主们户外露营、飞盘、复古市集的集结地。
｜广纸历史公园实拍图
｜图源：项目资料
除了公园配套，社区内还有成熟商业体——广纸天地荟。
在这里，既有网红餐饮店，也有复古文创空间，年轻人喜爱的休闲生活方式，都能在这里找到。
｜广纸天地荟实拍图
｜图源：项目资料
而这，还只是星汇海珠湾的冰山一角，在它的后面，还有许多资源在持续“赋新”社区。
包括滨江商业街区、滨江公园、下沉式广场等，都在赶来的路上。
这种滚动式开发，带给社区是持续焕新活力，这也是很多商办项目所无法做到的。
老城烟火，繁华近在眼前
除了社区内功扎实，星汇海珠湾周边，还有浓厚的老城烟火气。
地铁、商业、医疗等配套，应有尽有。
首先在路网上，它有双地铁+环岛路。
通过广佛线（燕岗站），7站直达珠城；等11号线全线通车后，更是可畅达琶洲、白鹅潭、金融城等多个商圈。
其次，项目所在的广纸板块，还有中大、乐峰、江南西等成熟商圈环绕，吃喝玩乐一条龙。
｜技术生成
可以说，这种核心地段物业，无论投资或自住，都是扛得住楼市周期的优选。
不过这里还是要提醒一句，能实现如此越级享受的机会，已经愈发少了 。
现在项目在售的建面约61平的轻奢复式，也仅有30余套。
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