年后，咨询南宁一梯队名校“老破小”、“老破大”的家长突增。
干脆，理出一期购买指南。
主要回答几个问题：
①一梯队名校“老破小（大）”分布在哪？
②名校“老破小（大）”，价格是跌是稳？
③值不值得买？购买注意什么？
话不多说，让我们开始。
01
“老破小”界的“四初三小”
南宁哪些学校的名校“老破小”、“老破大”，最受欢迎？
这是我们后台好些来自南宁周边县及广西其他城市家长问的得比较多的问题，所以，我们把这个问题放在最开始。
如果你对南宁学校格局很清楚，请手动跳过这个环节。
回到正题，南宁哪些学校的名校“老破小”、“老破大”最受欢迎？四个字——
“四初三小”。
初中：十四中埌东校区、十四中建政校区、二中初中部、三美学校。
小学：滨湖路小学、民主路小学、天桃实验学校天桃校区（小学部）。
为什么没有西大附中附小？它们招生范围较小，所以不列入。
为什么有三美？三美转公后，咨询的家长也有一些。
为什么没凤岭北的双凤翔、新民等？不够有年代感。
而牛叉的学校，往往以组合的方式成名——
民主路小学＋十四中建政校区、滨湖路小学＋十四中埌东校区、天桃实验学校天桃校区（小学部）＋二中初中部。
三大双名校，一站式搞掂小学和初中，成为一梯队里的王炸。
02
2023年划分情况一览
我们的灵魂画手小花童鞋，也把以上几个学校在2023年，注意，是2023年的学区大概划分画出来了，学区是一年一划，今年的未出。
我们先来看看“四初”——
1、南宁市第十四中学埌东校区
·地址：
南宁市青秀区南湖街道悦宾路
·2023年划分范围：
民族大道(南湖桥至竹溪立交)单号、祥宾路、金浦路(民族金浦路口以北)、滨湖路(民族滨湖路口至滨湖长湖路口)、厢竹大道(竹岭立交至竹溪立交)单号、迎宾路、埌东村、怡 宾路、碧湖路(含碧湖北路)、金湖路(民族金湖路口至金湖 长湖路口)、金洲路(民族金洲路口至金洲长湖路口)、金浦 一支路、金浦三支路、悦宾路、文信路、裕宾路、嘉宾路(含各里)、嘉湖巷。
2、南宁市第十四中学建政校区
·地址：
南宁市青秀区建政路
2023年划分范围：
葛麻村4-6组、园湖路(民主路口至新竹路口)、建政路南一里至七里、建政路(建政路1号至建政古城路口)、民主路 (民主新民路口至园湖民主路铁道口)单号、思贤路(民主路口至建政路口)。
3、二中初中部
·地址：
南宁市青秀区新民路
2023年划分范围：
新民路(新民民主路口以南)、共和路(共和民生路口以南)、民生路(新民路口至朝阳路口)、民生路北一里、北二 里、三里、青云街、维新街、七星路(含各里)、经文街、中 山路、临胜街、临江路、临江街、民族路、明德街、民族大道 (古城路口至邕江桥头)、保爱路、南环路、南国街、康乐路、纬武路(含各里)、天桃路、教育路(除20号、22号)。
4、三美学校
·地址：
南宁市青秀区锦春路
2023年划分范围：
双拥路(民族双拥路口至双拥青山路口)、锦春路、桂春路、 金浦路(民族金浦路口以南)、汇春路、民族大道(南湖桥至竹溪立交)双号、埌西村、金洲路(民族金洲路口以南)、金湖路(民族金湖路口以南)、金浦路(民族金浦路口以南)、金浦二支路、 竹溪大道(竹溪立交至青竹立交)单号、民族大道(南湖桥至金浦路口)双号；民族大道(竹溪立交至青秀路口)双号、会展路、青秀路西侧、青湖路、石园路、越秀路、会秀路、竹秀路、竹溪大道(竹溪立交至青竹立交)双号、凤岭南路(会展路口至青秀路口)以北；青山路(青竹立交桥以北)东侧。
再来看看“三小”——
1、滨湖路小学
·地址：
南宁市青秀区滨湖路
2023年划分范围：
民族大道：105号广西地方税务局宿舍，109号广西投资大 厦(金洲路12号),113号无线电监测站宿舍，115号金碧苑，115- 1号现代国际；
金洲路：4号金湖侨苑，11号金旺角，17号世纪家园，19号发展大厦；
悦宾路：6号烟草局埌东宿舍，11号南湖公安分局宿舍(房产证为怡宾路8号);
祥宾路：16 号广西电网公司埌东生活区，18号南宁市供电局南湖小区；
滨湖路：48号南湖聚宝苑，53号南宁市南湖公务员小区，55号南湖国际广场，66号区交通厅第四生活区；
金浦路：6号金湖帝景，7号世纪商都，一支路1号自治区糖业供销公司宿舍，三支路2号、3号区高级法院宿舍区；
迎宾路：1号新华社广西分社 宿舍，3号富丽华庭；
怡宾路：2号武警水电生活区，13号自治区工商局宿舍(东悦巷6号);
裕宾路：6号滨湖家园；
嘉湖巷：6号佳和大厦；
嘉宾路：6号农行嘉宾小区，8号东方花园，南一里1号逸景园；
金湖路：52号广建小区，55号亚航财富中心小区，57号文德大厦金湖住宅小区，58号建兴苑，61号水晶城，63号金源CBD现代城，63-1号金源中心(房产证为金洲路2号),65号南宁市工商局宿舍，北路52-1号东方曼哈顿。
2、民主路小学
·地址：
南宁市青秀区民主路
2023年划分范围：
民主路小学民主路：7号广西电网公司机关宿舍(南大院)、区电力燃料公司、电力试验研究院、电力调度中心等区电网公司的下属 机构(南大院)等宿舍，9号自治区粮食局宿舍，11号自治区话剧团(区群众艺术馆)、广西艺术创作中心、区民族文化艺术研究院、文鼎阁物业公司、区海事局、区航务局等宿舍，11-10号艺丰大厦住宿楼，12号自治区展览馆宿舍，13号区彩调 剧团、区歌舞剧院(歌舞团)、区文化和旅游厅等文化系统宿舍、力天大厦住宿楼、富港大厦住宿楼、航洋大厦住宿楼，14 号自治区外办宿舍，17号区工信委机械离退休办(区工信委民 主宿舍)、区机械工业物资供销公司等原机械厅下属的二层公 司、区农机局(区农机管理中心)、区农机供应总公司、区农 机安全监理站等宿舍，19号南宁市民主路小学宿舍，21号广西日报社宿舍、大官塘官桥村一组居民房；建政路：12号自治区水利厅宿舍，14号宿舍楼，14-1号宿舍楼，14-2号宿舍楼，16号、16-1号、16-2号、16-3号居民屋，18号自治区粮食 局宿舍，22号自治区二轻干部学校(二轻技校)宿舍，24号广 西杂技团、广西桂剧团、广西木偶剧团、广西壮剧团等宿舍， 艺海公寓、文华公苑、文化公寓(建行民主支行宿舍)等，28号自治区文联及下属协会、编辑部宿舍，30号自治区直属二幼宿舍，32号自治区博物馆、广西自然博物馆、广西文物保护与考古研究所宿舍，34号广西地质勘查开发局宿舍，49号自治区工信委石化离退办(原石化厅)、区石化工业供销公司、区化肥公司、区石油化学化工公司等原石化厅下属公司、区工信委轻工离退休办(原轻工厅)、区轻工供销公司、区轻工对外经 济技术合作公司等原轻工厅下属公司宿舍，49-23号(原49-13号 ) 北纬28大厦住宅楼，51号区盐业公司生活区，51- 1号建政路古城粮店宿舍，53号广西日报社宿舍；思贤路：35号、37号、39号居民房，41号、47号、49号居民房，43号区黄金公司宿舍，51号汇宇综合商住楼(原市边贸总公司宿舍),55 号广西团校宿舍，59号区农机局宿舍；古城路：24号区外办旅游宿舍，26号区应急管理厅宿舍，28号南宁市二轻集体工业联社、南宁市医药食品监督局宿舍、振宁公司宿舍；东葛路：29号自治区党校职工宿舍，33号中国有色金属工业南宁公司宿舍。
3、天桃实验学校天桃校区（小学部）
·地址：
南宁市青秀区教育路
2023年划分范围：
天桃实验学校天桃校区(小学部)天桃路：24号经贸集团，国防工办，27号区农行宿舍， 33号广西军区幼儿园教职工宿舍；七星路：128号宿舍，128- 1号宿舍，130号宿舍，133号区林业局宿舍，135号区农业厅宿舍、区农垦局宿舍、区畜牧水产局宿舍，137号外贸大院，175号宿舍；古城路：2号区工业设计院宿舍，2-8号星湖电影院宿舍，4- 1号南宁空军干休所、古城馨园，4-3号南鹰苑，6号宿舍、蓝天小区，9号、13号商务厅宿舍，11号区检疫局 宿舍，15号区中国银行宿舍，19号区建材行业管理办宿舍；教育路：1号市艺术剧院宿舍，2号天桃实验学校宿舍，3号区教育厅宿舍，4号宿舍，4— 1号广宁大厦，5号区环保局、区环境保护科学研究院宿舍，5-1号晶莹楼，7号广西艺术学院宿舍，9号电信宿舍，12号五矿宿舍，15-1号工行宿舍，15-2号宿舍， 17号财政厅宿舍，17-1号人民银行宿舍，18号原石油指挥部宿舍，19号区信托公司宿舍。
需要再次说明的是，以上划分仅供参考，具体以教育局通知一下官方划分为准。
03
价格降了，挂牌量也多了
这两年，南宁房价走下坡路，拥有金钟罩和铁布衫的一梯队名校“老破小”，也没能独善其身。
能读“滨湖路小学和十四中埌东校区”梦幻组合的传奇二手小区——金旺角。
巅峰期的二手价一度在2万＋到5万＋，尤其是21㎡＋的小户型，最高单价一度超过5万元/㎡，南宁顶级豪宅都望尘莫及。
从安居客上可以看到，金旺角最贵的21㎡＋小户型，挂牌价在85万到90多万，中介公司的工作人员表示，价格只可以微刀。
金旺角其他户型，挂牌价格在2.2万至3万＋不等。
贝壳APP显示，该小区最新成交单价如下，20㎡＋单价均超过3万＋，不便宜。
我的一个亲戚，在2021年购入了一套埌东金浦一支路糖业宿舍学区房，为两个孩子读十四中和滨湖路做准备，140多㎡，总价330万。
最近，她有点emo的告诉我：价格已经从2.5万元/㎡降到了2.2万元/㎡了，相当于跌了小几十万。
2023年划入二中初中部的西湖新天地，安居客显示，挂牌均价20167元/㎡。
不过，该小区出现了1.5万元/㎡的挂牌价了，去年还是1.8万元/㎡＋。
同样是去年划入二中的麒麟山（锦绣花园），挂牌均价22463元/㎡，单价在1.9万＋到2.6万＋。
贝壳APP显示，该小区最新成交单价最低有1.4万＋，不过这是极个别现象。
天桃实验学校天桃校区（小学部）附近二手房，挂牌价格从1万到1.5万不等。
去年刚私转公的三美学校，附近二手房最亲民了，但单价普遍也是一万多。
例子很多，就不一一举例了。以明显看到，这几大南宁顶流总部学区，也呈现两大趋势：
1）价格下降了。
坚挺如“十四中＋滨湖”的双学区，也有不同程度的下调。
但是，相对于南宁新房的滑坡式降价，以上几个名校老破小降价幅度不算高。价格放在没有学区的同类房子里，也还是YYDS，甚至豪宅都望尘莫及。
当然，这里说的是整体价格，单个房源不算，毕竟，二手房的价格取决于具体房东，轻重缓急、装修好坏都能影响价格。
2）部分小区放盘量有一定程度的增多。
比如金旺角，前两年经常只有十几套的挂牌量，现在贝壳上有37套。
有可能南宁众多的名校分校，也在无形中稀释了名校老破小的购房群体。
04
名校老破小，值得追吗？
最后说几点对名校老破小的未来价值看法，个人判断，仅供参考。
我们来看看，名校老破小为什么值钱？
因为教育不公平，学校之间的差距太大了，家长为了追求顶级学校，宁愿花钱买学位，从而推高了老破小的价格。
家长买的不是房子，而是学位。老破小因为学校好，所以房价贵。
从短期现状来看，教育资源的不均衡短时间内恐怕难以改变，顶级的名校学区房依然是很多老父亲和老母亲的刚需。
所以，当下，在顶级学区房这件事上，上帝归上帝，凯撒归凯撒。
但，从大趋势来看，这种逻辑下被推高的名校老破小，在未来可能不成立了。
第一，教育公平化，是大势所趋，教育集团化、私转公，其实就是推进教育公平化采取的一些手段。
第二，出生率连年下降，未来，孩子越来越少，未来一定是学校找孩子，不是孩子找学校。
第三，越来越注重居住品质。很多父母为了让孩子上个名校，不惜一家人挤在一个小房子几年的情况可能越来越少，年轻一代的父母意识变了。
综合以上几点，我们认为，名校学区房还有一段时间的窗口期，但未来，只把好学区当唯一卖点的老破小，价值将难以支撑。而有好的学校的高品质住宅，价格会处于价格鄙视链的顶端。
