中国楼市的“怪象”层出不穷，房价越涨越多人买房。购房者买不起房子，有房的不能卖，但房价宁死不跌。这种现象无法用市场规律来解释。

关于房地产贷款，有很多传言，比如有钱也要贷款买房，能借30年不借20年，还能还不同额度的本金，有钱也绝对不还。还是有科学根据呢？让我们逐一分析一下：

第一，即使有钱也要贷款买房吗？

金融学专家和房地产大v呼吁，即使有钱也一定要贷款买房。在房地产行业发展的黄金时代，这个理论是适用的。当时，中国房价急剧上涨，拉动了这一经济。只要增加借款囤积住房，或者利用流动资金投资实体经济，房价涨幅和投资收入就能战胜房贷利息，最终赚钱。因此，在社会上，即使有钱也要贷款买房的论调越来越普遍。

但目前房地产市场发展的基本面已经改变，在房地产市场调整基调下，房价将长期持平或下跌，中指研究院公布的数据显示，2021年百城新建房价累计上涨2.44%，涨幅将比上年收窄1.02个百分点对比贝坛研究院公布的数据，2月监测的103个重点城市主流住房贷款利率为5.47%，二套利率为5.75%。

当前房价涨幅无法覆盖房贷利息成本。现在，尽管有能力一次付清，但贷款买房的非专业理财者肯定是在给银行寄钱。

第二，能贷30年坚决不贷20年吗？

住房贷款是公众人士可接触到的限额最大、利率最低、还款时间最长的贷款。因此，金融学专家认为，住房贷款是金融机构对普通人的福利，建议住房贷款30年不贷款20年。

延长还款期确实有很多好处。首先，它可以减轻每月的还款压力。否则，每月还款压力太大，万一房奴因为客观原因失业、收入下降，很容易出现弃房，也给自己的个人信用带来不良影响。

其次，每月还款额减少，手头流动资金增加，这些闲钱既可用于投资理财，也可用于消费提高家庭生活质量，不会对日常生活造成过度负面影响；最后，还本付息的压力随着经济发展和收入的增加逐年减弱。

比如，从10年前2000元的房贷是一大笔钱，现在已经不是压力了，未来20年还款压力还会继续减轻来看，增加还款时间确实有好处。但是，因为得出了住房贷款“可以租30年也可以不租20年”的结论，所以无论如何都会有偏差。

同借100万贷款，采用同额本息还款方式，2月首次按房贷利率5.47%计算，分30年还清，总利息103.7万元，每月还本付息5659.08元；分20年还本付息64.7万元，每月还本付息6861.94元。比较计算结果，分20年还款的话，虽然每月的还款压力很大，但累计可以节约40万左右的利息。因此，如果有足够的还款能力，分20年还款更划算。

第三，等额本息不等额本金

还款方式主要有两种，一种是等额本息，一种是等额本息！等额本息还款总利息高，每月还款金额相同，前期利息多，本金少；等额本金还款总利息少，前期还款压力大，每月还款金额减少。一般来说，银行职员更推荐等额本息的还款方式，哪种方式更划算呢？比如贷款100万，房贷利率5.47%，分30年还清。

如果采取等额本息的还款方式，总利息为103.7万元，每月还本付息5659.08元。其中，首付本息1100.74元，利息4558.33元，还款至第十年末期。月还本付息1891.18元，剩余本息82.5万元。所以，很多人在自己辛苦还款10年后，总共会还给银行近68元。

如果采取等额本金还款方式，总利息82.3万元，首付7336.11元，其中利息4558.33，本金2777.78元，随着本金每月减少，利息也每月减少，一直偿还到10年末期，月还款额5829.33元。

通过计算结果比较，等额本金不仅还本付息少，而且适合提前还款，但借款人对收入要求较高，如果有足够的还款能力，一定要首选等额本金的还款方式。

第四，即使有钱也绝对不要提前还款？

很多房地产专家建议，就算有钱也不提前还款。理由就是这两点。另一方面，房贷利率是所有贷款中最低的，没必要浪费。如果手头宽裕，可以拿去其他投资，如果收益赢了房贷利率，就可以赚到其息差。另一方面，通货膨胀、物价上涨会导致货币贬值，但还款额调整不大，未来二三十年的还款压力会越来越小，但这些说法是无法推敲的。

目前，新型冠状病毒大爆发还在小范围内爆发，我国经济增长面临巨大压力，企业经营者和打工族随时面临亏损和收入下降的风险，目前投资任何项目都有风险，要想获得比房贷利率更高的收益更困难也不否认，20多年后，还款压力会逐渐减轻，但专家们可能忽略了。

房贷是按月偿还，不会直接跨越到20年后。其间的还款压力，让购房者喘不过气来。所以，无论何时，只要手中有闲钱，就可以提前偿还部分贷款，既节约了总利息支出，又减轻了每月的还款压力。

综上所述，专家意见是热门传闻，购房者选择哪种购房方式和还款方式，一定要根据自己的经济情况进行选择。