二娃说

不知道你们身边，有没有这种朋友......

广州楼市卷天卷地，没想到，如今卷到了黄埔科学城！

三个月之前，二娃悄悄在付费朋友圈里发了这么一段话，现在来看，竟然全部说中了（详见下图）。

首先，星樾山畔“以价换量”抢跑开盘！最终以3.3-4.2万/㎡的诚意价格打动买家，实现热销。

其次，老黄埔标杆二手房小区保利学府里、万科金色悦府，都从最高6万+的成交价开始回调，甚至相继出现了4字头的成交价。

再则，科学城标杆二手房小区-万科东荟城，房价一路下滑，从高峰期4.8-5万/㎡的成交价，跌回到了3.7-3.9万/㎡！

◆ 2021年2-3月成交价截图

◆ 2022年8-9月成交价截图

最夸张的是，最近有一位业主，可能急用钱或者想要快速卖房，挂牌价竟然低至3.3万/㎡，震惊所有吃瓜群众！

◆ 东荟城挂出3.3万/㎡的房源

不过，今天二娃去查看的时候，发现这套房子已经下架了，可能已经卖掉了吧......

当然，以上信息其实不算新消息了，因为二娃在最近的文章里多次提及过。

那今天之所以写这篇文章呢，是因为我发现：黄埔楼市，已经卷到科学城云埔板块了！

不信，咱们往下看！

◆ 2021年3月成交价截图

这是云埔板块网红二手房小区-中海誉城南苑，一套建面约93㎡的3房户型，去年3月成交，单价高达4万/㎡！

而一模一样的户型，今年8月也成交了一套，但价格却跌到了3.4万/㎡！总价仅为318万！

这意味着，同样的一套房子，晚一年半卖，业主就损失了58万！

◆ 2022年8月成交价截图

而建面约55㎡的1房1厅呢，去年8月，中海誉城成交了一套，总价199.8万，折合单价3.6万/㎡。

但今年8月成交的这套房源，只卖了163.8万，单价低至2.9万/㎡！这相当于，一年时间，跌了6525元/㎡，跌幅高达18%！

◆ 2021年8月成交价截图

◆ 2022年8月成交价截图

同样，中海誉城南苑建面约119㎡的4房户型，价格跌幅也相当明显。

今年5月，业主卖了一套这个户型，折合单价3.5万/㎡。但9月刚卖得这一套，竟然跌到了2.9万/㎡！

才隔4个月，同小区同户型就少卖了70万！你说吓人不吓人？

◆ 2022年5月成交价截图

◆ 2022年9月成交价截图

然而，中海誉城南苑，除了降价明显外，还有一个标志性的事件：首次跌回了2字头！

比如上面我举例的2套房，就降价到了2.9万/㎡成交。

要知道，2020年中海誉城南苑出现一套2.9万/㎡的房子，那是轰动新闻啊！买家甚至连夜排队，去抢啊！没想到，如今已经没人觉得稀奇了！

◆ 2020年8月，中海誉城买家排队看房的情景

说到这里，可能有人会说：哇，好笋啊！现在去买应该是抄底了吧？

呵，二娃不这么认为，我觉得这还不是底！云埔板块房价内卷，才刚刚开始......

呐~板块另一个网红二手房小区，万科金色梦想，成交价也在逐渐回落！

◆ 2021年7月-8月成交价截图

2021年7月-8月，算是云埔板块的高光期。万科金色梦想，也在这一波行情中冲破了4万大关，成交单价纷纷去到了4.2万/㎡。

但现在呢，价格陆续回调，已经跌回到了3万+。

◆ 2022年9月成交价格截图

而且，现在小区挂牌价甚至开始低于成交价了，陆续出现了好几套3-3.1万/㎡的房源。

◆ 万科金色梦想二手房挂牌价截图

不出意外，该小区乃至整个云埔板块的二手房，年内很可能普遍跌回2字头。

因为，据我所知，板块内即将出现一个新的“搅局者”。它的出现，会打破片区新房固有的价格体系，也会让周边二手房业主更难卖房！

据小道消息，这个楼盘首开可能出现2字头的价格，然后，也许还能蹭上旁边的广大附。

讲真，如果传言是真的，那云埔板块接下来会卷成麻花！

◆ 周边二手房小区分布图

所以，我劝大家一句：如果你是这个板块的业主，目前正考虑置换房子。那么，能便宜卖就赶紧卖吧，三十六计跑为上策！远离这个是非之地......

至于是哪个盘，我猜你们都知道了吧？