没想到天津楼市再度火爆了，可这次不是因为房价上涨而火爆，而是因为跌到尘埃后的无奈，因为一篇《我们小区房价跌到39万元，欢迎大家来天津武清和我做邻居》火爆了，阅读量已经超过10万+，而主要内容就是业主过往买的房子大降价了，从最高峰期的160万一套跌到了现在39万一套，这已经不能说跌掉首付了，而是已经跌的只剩下首付的五分之四了，按30%的首付来说，都要去到48万了，可以看出来业主已经是欲哭无泪了，只能玩点自嘲聊以安慰了。

这几年大家都清楚，从21年楼市到达高峰期之后，价格就出现了明显的下行，而一般比较多的业主最多就是跌掉首付而已，再往下跌的很多业主就选择直接断供或者当老赖了，所以现在天津这个小区业主还是守住了底线的，至少没有集体玩断供了。

而这个小区的位置，咱们仔细看了一下，虽然是位于天津，但是不是在中心区，而是在郊区的武清区，大家可能看了这个背景就理解了一半了，天津的房价可以说除了和平区以外，其他区域的房价在这一轮下跌中都难以幸免，而武清则是缩影之一。这个小区之前的价格高峰期在2016年到2017年初，当时的单价曾经冲到了最高2万一平，按一套83平的户型来算的话，那价格就差不多在160万了，而现在同类型的二手房源直接降到了7000元一平了，也就导致同类型的二手房源降低到了40-50万一套了，所以碰上一些非常着急出手的客户，价格下跌到39万也是非常正常的事情，因为二手还是在以价换量的操作，所以也难以避免有业主急着卖房后的低价抛售。

而这个小区刚开盘的时候均价也就是6000元一平，最早的购房客多数是用来周末自住一下，定价也比较合理，这个价格也就持续到的2015年，之后，由于北京楼市的持续火爆，环京的区域像河北的廊坊和天津武清都涌入了很多投资客，所以也就形成了价格的持续推高，而在高峰期过去之后，随着限购、疫情等各种因素的影响，武清的这个小区房价也就直线下滑了，因为房住不炒已经逐步深入人心了，热钱一旦慢慢流失的话，没有产业和人口吸引力的区域房价很难坚挺住。

而刚才说到的燕郊已经算是楼市惨淡的先行者了，早在2015年的时候，燕郊的房价大概在8000元一平左右，16年9月，北京提高了购房首付款比例，炒房的需求开始外溢到燕郊，价格逐步走高，而到了2017年3月，北京出台了史上最严限购政策，认房又认贷，从而继续推高了燕郊的房价，到当年4月的时候，燕郊挂牌均价超过了3.2万一平，部分网红小区的成交价甚至冲破了4字头，但是好景不长，到18年5月的时候，燕郊均价下跌到了2万一平，到今年7月，燕郊二手的挂牌均价已经下跌到了1.4万一平，最高点到现在的跌幅已经超60%了，当然1.4万肯定还不是最低价，现在被套牢的业主也很难轻易脱身了，即使卖房，如果够还上7成贷款的都算是赢家了，所以才有不少业主玩出了送房的操作，其实也是迫不得已的行为而已。

当然，这些业主里面有的确实是自住的刚需，有的则是希望炒房的投机客，只是在大环境的下跌下，没有谁能独善其身，所以不管是自住还是投资，大家都要更加清楚楼市的一个底层逻辑，如果当地没有稳定的就业和持续的人口流入，房价的下跌可能就是几个月的时间，而且，现在房企对三四线和一二线的外围区域都不看好，愿意拿地的民营房企也是非常稀缺的，这些地方有居住属性，但是房产的金融和投资属性基本都被打回原形了，原来依靠外部资金和热钱堆起来的虚高价格，在经历这一轮下跌后也灰飞烟灭了，而且不少搞新区画大饼的地方，现在也面临了这样一个尴尬的境地，光存量新房都很难消化了，后续的卖地也是老大难的问题了，因为库存超36个月的城市已经不再被允许卖地了，这是一条底线了，库存都卖不完，再继续卖地只能是雪上加霜。

因为咱们从四五年前做房价走势的时候，很多朋友就已经看出端倪了，下跌的时候这些城市和区域都是领跌的状态，而且咱们总人口开始净减少后，各地人口流入的量级都出现了放缓，想要建新区吸引人口去接盘新房已经不太容易了，因为建新区的前提还是要有好的企业，就业机会才是年轻人愿意过去定居的关键因素，没有稳定性的工作，年轻人可能待一会就跑了，更不可能花高价去接盘新房了，地方财政收入的减少，对新区规模的落地也要打个问号了，连不少城市的地铁都开始逐步喊停了，所以这点大家还是要清醒的，规划是规划，落地是落地，饼虽然又大又香，但是能不能吃的上就不一定了。

而且之前大家都有这样一个观念，只要跌幅超过了首付30%的时候，购房者都会选择断供甚至弃房，但是实际情况大家也都看到了，武清这个小区都已经下跌超60%了，也没有出现大面积的断供情况，因为还是有稳定的收入在背后支撑着这些业主，有的可能是体制内，有的可能就一套房，断供了担心影响到自己和将来孩子的征信，还有的炒房客在其他地方赚到了钱，拿出来补贴这里的亏空，所以多数人不到万不得已的情况下，是不会去轻易选择断供的，因为谁也不想真的去当老赖，都是老百姓，过个安稳的日子就是最好的状态了。

但是购房者没有断供，银行和开发商其实反而变得非常着急了，因为银行这时候是比较尴尬的，如果要购房者增加抵押物去防范自身风险的话，那肯定会引来众怒，甚至激发大家断供的风险和可能性，因为很多人可能给不起这个新的抵押物了，但是如果不增加抵押物，任由房价下行的话，后面一旦跌到一个临界点，很多业主真的去断供的话，那风险都转嫁到了银行层面了，那时候即使是征信也很难救得起业主断供的决心了，而周边的开发商现在也难受，二手房都跌到这个程度了，那不降价的话新房根本卖不出去，如果跟进降价的话，那可能连土拍的成本都收不回来，变成一种骑虎难下的局面，开发商的资金流就很难回收回来了，所以才有之前大家看到的多次定调要地方出手去帮助房企去库存的操作，因为如果地方不出手，这时候没有多少购房者会出去买入了。

而且新房对银行来说是增量贷款，可以拉倒新的购房客户，但是二手房则是买一卖一，并没有新增任何贷款，反而是降低了存量房贷利率而已，对银行没有任何的好处，只是银行现在还必须要做这个业务，因为很多客户在提前还贷，如果二手也不交易了，利润下降的幅度还会更加大一些了，所以二手近期的销量是不错的，但是从居民新增贷款的数据来看，却是有点冰火两重天，关键因素还是没有新酒入场，都是老酒装了个新瓶而已，本质还是老酒。

就像杠杆过去的五月，居民贷款增加只有757亿元，同比是减少了2915亿元，而这里面中长贷款只有514亿元，同比减少了1170亿元，可以看出来，现在房贷下降的趋势越来越明显了，而这里面短期贷款为243亿元，大家可以想象的到，很多人还在用短期便宜的贷款去还高利率的存量房贷，因为存量房业主现在也是很憋屈的，看着各地利率下限的不断下调，而LPR已经好几个月按兵不动了，每个月的存量利息还是得照旧还，在自身收入和稳定性预期下降的前提下，多数人都是追求稳妥的现金流和提前还款的。

所以现在大家看到了武清的这次降价，不要觉得是特例，未来可能会是一种常态，因为如果后续地方加大力度收购存量新房之后，保障房的租赁和选择会逐步是更多普通工薪族愿意去做的事情了，因为买房的风险和升值的空间比起来，多数人已经望而却步了，真正能升值的核心房产多数人是买不起的。

就像大家都知道茅台会升值，但是单买得起一手茅台股的人，就得小15万了，这普通人根本碰不起，而多数人就买个几十万或者一两百的非常刚需的房子已经是不错了，毕竟，现在月光是很多年轻人的常态，因为很多老人的养老金都比年轻人月收入高出不少了，还是希望平衡一下，不然，这代老人是过得爽了，等90后们退休老去的时候，谁来养他们呢。