文｜邓浩志

这里说的是、金融城（兰亭盛荟周边片区）、牛奶厂及周边这三个板块。而牛奶厂板块目前二手挂牌大量在6、7万左右，低的甚至有5.5万（金地），这和两年前高峰期在8万左右，个别过10万的挂牌相比，跌幅可谓非常吓人。关键是，这个下跌过程，在不到一年时间里完成了。

总体来说这三个板块有以下特征：

1、在楼市上行的时候，这几个板块的平均涨幅明显高于全市的其他板块。

在房价下跌的最近两年里，这三个板块甚至逆势上行。而最近这半年，这三大板块的房价出现了大幅回撤，跌幅明显高于全市平均水平。这既是前期部分客户获利离场的结果，也是价格向价值回归的过程，更是市场重新认识在不动产投资中，现状比概念更重要这个客观事实。

2、最近这几年，以上三个板块的主要买家多为“新广”，甚至不乏外地投资者。

这批共同的特点是对广州城市配套资源的分布总体情况不甚了解。过分高估了城市新区规划的力量和发展速度；小看了核心老城配套的价值和庞大刚需人群；太过相信购房导师给出的发展前景预估；盲目迷信地段地段还是地段的投资金句，没有深入研究何为具有“性价比”。这不但是一个群体的通病，也是一个特殊时期内的集体误判。包括诸多购房导师，其实自己也踩了坑。

3、上面讨论是的二手房市场，新房市场也有类似情况。

随着天河多个楼盘陆续入市，天河缺新房，市场供不应求的情况已经被全面逆转。加上新产品使用率更高，装修标准更好，性价比更突出，整个天河新房市场也呈现明显的回落。且不说广州本地某豪宅开发打造的项目，入市13万一平，最低的时候仅7、8万一平，更多的刚需刚改项目售价也出现了明显回落。目前天河新房，最低成交单价已经跌破5万，在4.7万上下。之前泡沫较重的三大板块不但跟跌，而且是领跌。

4、这三大板块短期都面临有泡沫的问题，但长期发展前景却有比较大的差异。

相比较而言，珠江新城最成熟，广州CBD的地位也将长期稳定，所以长期前景还是可期的。唯一不确定的是政府是否会整顿经营贷等违规资金流入问题。

而牛奶厂则似乎有点“一无是处”。连地铁都没有，你偏说这才是富人区的特征；连像样的商业都没有，你偏说现在已经是网购时代了；全数都是新挂牌的“校名”，你有偏说这都是引进的“名校”；人都不多一个，晚上还对着个黑麻麻的山丘，你又偏说环境幽静，生态一流……列了这么多，其实我想表达的是，牛奶厂及周边，太想把自己塑造成二沙岛了。但二沙是城市核心中的宁静。而牛奶厂及周边，真的就在无人区。

至于金融城，情况有点不确定，基建是快速上来了，但招商引资能不能跟上是个问题。企业总部是增加了，但几乎全数是国央企，直接缺了民企这条腿，而且央国企也未必真搬个总部过来。所以金融城仍需观察，观察的重点不是有没有发展前景，而是美好的描述和实际到位之间，会有多大的差距？