楼市现在真的越来越魔幻了，以前可能不敢想的政策，现在已经有出台的可能性了，而全力去库存的定调之下，各地开始八仙过海各显神通了，而曾经的调控优等生长沙又做出了重磅操作，开发商估计做梦都要笑起来了。

就在7月3号，长沙出台了支持公寓等类住宅商品调整为住宅有关事项的通知，通知明确表示，长沙市辖区范围内，将停止新的公寓等类住宅的规划审批；而已完成了项目平面图审批，但是开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，经过论证可行之后可以调整为住宅，而且新规从发布之日起就开始执行，有效期一年，可以说根本等不及了，马上就干了。而这个调整可以说对楼市又是一枚重磅炸弹了，因为目的就是为了去库存，现在大家关注可能更多的是住宅去库存，但是公寓层面的去化压力那是相当之大，因为现在的购房者都知道轻易不会去选择买入公寓等产品了，所以在住宅都难卖的情况下，公寓要出手那基本等于找冤大头接盘了，而长沙现在的公寓更是天量级别的存在。

根据中原研究院的数据显示，截止今年5月，长沙内五区商办类物业库存在剔除掉现房的情况下为250万平方米，其中商务公寓的库存高达135万平方米，去化周期高达58个月，要知道，库存超36个月的地方现在已经不被允许公开卖地了，而长沙公寓的去化周期也远远超过了36个月的红线，因为现在公寓的库存量没有急剧的上升，而是每个月卖出去的套数在减少，从而导致去化周期持续攀升，最本质的原因就是没人去接盘公寓了，就像现在没有多少人积极去买新房一样，而住宅市场现在各地也是大力的减少土拍的供应，但是无奈过去的时候卖地太凶猛了，导致库存的量级都很大。

而新的买家不仅被二手房抢去了很大一部分，还有很多依旧在持续观望下一步政策如何出台，也就导致了买家数量的持续下滑，而长沙在2017年限购之后，公寓的行情一度火爆，有的公寓项目甚至是周边住宅的1-1.5倍，但是时过境迁，楼市下行期后，不少公寓项目露出了真面目。就像岳麓区的北辰时光里，从单价最高的1.5万一平降到了现在的8000元一平，跌幅超过了46.7%，可以说是腰斩的状态了；还有雨花区的金地铂悦，也从19年的破万的均价下跌到了现在的5888元一平，同样也是惨淡。

而大家现在肯定有疑问，为什么购房者都不买公寓了呢，因为在楼市高峰期，住宅是限购严格、贷款严格、价格高企的，而很多客户因为没有资格或者首付不够等等各种原因，所以被迫去选择了不限购、不限贷甚至单价便宜住宅一半的公寓，但是随着这几年楼市的持续松绑，连一线城市的广州核心区都只要半年社保而已了，外围也完全放开了限购，其他二三线城市也基本都没有限购的门槛了，这还是限购层面的松绑，首付层面现在也降低到了15%，房贷的方面，现在也是银行求着客户来贷款，只要你有勇气来贷，银行就有贷给你的需求，放款的速度也特别快。

所以就造成了住宅和公寓的购买门槛几乎是差不多了，那对公寓来说，所有的缺点就被放大了，在住宅面前可以说是被打的满地找牙了。因为我们之前就一直说大家即使要买房，也千万不要碰公寓，公寓产权一般就是40年的时间，而且是商业性质，不能做30年的房贷，只能做一些5年或者10年的信用贷之类的，所以利率是享受不到房贷的优惠的，加上公寓是没办法去落户让孩子享受学区优势的，以及商水商电的高价格，这些缺点集合为一身，想找到接盘侠可以说是难上加难的，公寓的中介的提成费超过大家的想象，因为找一个接盘侠就赚一个，特别是购房小白容易被公寓的精装修和低单价所迷惑，但是入手后基本就被套牢了，只有购房老手才能理解里面的各种套路和持有使用成本的高企。

而现在长沙出台政策把公寓可以调整为住宅的话，那对后续开发商来说底气就完全不一样了，要知道，公寓的地段多数都不会特别差，而拿地的时候一般是比较便宜的，所以转成住宅后的价格优势也就容易凸显出来了，相当于原本的住宅可以变相的降价了，而很多已经买了公寓的老业主相当于被背刺了，因为通知只是针对准备建但是还没建的新房，对已经交付的公寓是没有这种转化的调整的，所以现在全力去库存依然还是新房的库存，老公寓业主只能自己把苦咽下去了，能出租的话就租吧，换回点租金回点血，不然的话，只能继续接受套牢和下跌的现实了。

当然，虽然公寓是可以调整为住宅，但是这里面还是有些前提目前是不确定的，因为对公寓类项目来说，基本都是没有规划配套生活服务设施的，比如大家最熟悉的学校、社区、医院等等，而原本的项目中是否可以有空间腾挪去落地这类配套措施，依然是存在很大的不确定性，而且公寓消防和安全规范也跟住宅有着很大的差距标准；而最重要的还是上面咱们提到的，公寓拿地的时候是很低的价格，变成住宅后是否又需要开发商去补住宅性质的土地差价，而开发商是否又愿意再这个关头去补这个差距也要打个问号，这都是后续能否顺利实施的关键因素所在。

而且如果一旦开了这个头，中间有差价可图的话，那开发商后续都会希望去参与公寓的土拍或者去收购其他开发商的公寓地块了，然后找机会变成住宅入市去卖，对地方后续真的住宅地块的拍卖也会起到拉低价格的影响了，这都是需要考虑的影响因子。

而现在大家也都清楚，地方正在大力的去收购新房作为保障性用房，而普通的住宅因为面积比较大、价格较高，而且租金回报率也是比较低的，可能需要出租60年甚至80年后才能回本，这种回本周期大概率是覆盖不了商贷的总利息的，而如果公寓变成住宅后情况可能会有所改善，因为公寓原本设计的面积就是小小的，单价和总价都比较适合做保障性用房，如果整栋都收下来去出租的话，租金回报率会比原本大面积的住宅高出不少，所以如果长沙是出于这个方向去考虑的话，那对于去库存可以说是迈出了新的实质性的一步，将房企手上的公寓库存用到极致，既能给房企回血一波，又能帮助完成公寓老大难的去化问题。

当然，今年还是一线城市的政策主场，二三线几乎在去年下半年就把手上底牌都打出来了，所以现在开始都在尝试传统三限救市以外的操作了，其实这有点出乎咱们的意料，因为想着这些小弟肯定要大哥出完政策后再试水吧，没想到都不等一线老大哥挤牙膏式的操作了，现在已经迫不及待各种新操作上马。不过也能理解，因为上个月的国常会中，特别针对救楼市提到了要解放思想，这四个字含金量特别大，解放思想其实就是让各地八仙过海各显神通了。

所以大家也看到安徽凤阳鼓励农民放弃宅基地然后给5万元购房补贴的操作，还有地方尝试7.5%的首付比例，西部省会兰州直接取消了新房备案价的限制，等于变相允许新房直接降价了，这已经是大家以前想都不敢想的事情。所以7月中旬的重要会议之后，估计还会有更多大家意料之外的操作出来，当然，最终的目的就是尽可能的把新房卖到个人的手上，而消费税改也在加速推进中，购房和消费之间有什么关系，相信大家都懂得。

而不论政策如何出，只要没有真正提高大家的收入和稳定性，或者直接去降低价格到一个相对收入合理的水平的话，那楼市的下跌还是会随着市场继续下去，因为这几年说老实话，房价已经缩水了不少了，不少地方可以说直接回到2018年、19年左右的价格了，这算是减轻了购房成本，但是市场并不觉得跌到底了，就像你涨价了100万，但是现在跌了30万就哭爹喊娘了，为什么不能继续下跌50万甚至把原本涨价的100万都跌回去呢，所以现在就还在这个下探期，谁说了都不算，只有市场的成交价说了算。

就像二手平台可以屏蔽掉一些城市的成交价，让购房者和业主两眼一抹黑，但是没办法屏蔽掉大家观望和储蓄的决心，因为现在能保住自己工作的都是不容易的了，降薪潮都已经蔓延到工薪族的顶层券商员工了，其他行业的从业员工早也已经感受到这股寒意了，冬天的时候，是要用保暖内衣保持现金流维持温度，而不是脱掉衣服跑到外面去加杠杆消费了，所以房价目前还没到临界点，一线还没出完政策之前，触底难度是很大的，就像之前咱们看到，天津武清的业主，从160万的顶峰价下跌到了39万一套，但愿意买入的人还是寥寥无几，因为消费是要讲究回报的，没有了升值空间，没有租赁的回报的话，谁都不会花真金白银去接盘烫手山芋的，何况，大家别忘了还有几万块一套的鹤岗房子在兜底呢。