二娃说
天气变冷了，你们最好收敛一点！
你们知道，产品错配到底有多可怕吗？
你们知道，房子买错了的后果是啥吗？
不知道不重要，看完今天这篇文章，你或许就能明白了！
错配，如字面意思一样，它是指匹配错误。这就好比女生嫁错人，男生入错行一样，最后的结果，都很让人失望。
所以，我们在买房的时候，一定要避开错配的产品。
01
不建议买，骏景花园的顶复单位
举个例子，如果你想买金融城的骏景花园，那么，我不建议你买它们的顶复单位。
因为，错配了！
◆ 骏景花园实景图 二娃拍摄
一般说来，每一个楼盘的顶复，都是价格最贵的！也是创造小区售价天花板的种子选手。
比如，越秀区的粤海拾桂府，整个小区就2-3套顶复，普通的平层卖9-10万/㎡的时候，它的顶复报价要15万/㎡。
还有珠江帝景，明明都收楼10几年了，今年却又突然放出一些珍藏单位，全部是顶复，价格去到了13万/㎡！
再比如，侨鑫汇悦台，普通的平层大概卖20万/㎡的时候，它的一套顶复则卖出了30万/㎡，创下最高记录。
但骏景花园的顶复单位，就偏偏是个例外！
为啥说它是例外呢？
我们来看看它的顶复都卖多少钱？
大家都知道，骏景花园在“广州96个二手房指导价小区”的名单内，所以高于指导价51878元/㎡成交的房源，是不会在贝壳上显示的。
但上图就很有意思了！
2021年，骏景花园在贝壳上一共成交了2套顶复，一套4.5万/㎡，一套4.6万/㎡，全部都低于指导价显示出来了！而其他房源，因为全部高于指导价，所以显示“暂无数据”！
于是，我继续翻，翻到了2020年的成交价记录：
搞笑的是，前后两套三房都卖出了5.1万/㎡的单价，唯独中间一套顶复，只能卖出3.9万/㎡的价格！比平层足足低了1.2万/㎡！
对的，你没看错，骏景花园的顶复不仅卖不起价格，甚至还远远掉队。
打个比方，骏景南向若卖7万/㎡，北向卖6万/㎡，那么顶复就只能卖5万/㎡！
造成这种现象的原因呢，就是因为错配！
看过骏景顶复的人，应该了解，它的格局像复式公寓一样，单层面积很太小，有点小家子气。然后，又因为面积大，导致总价高！
你想啊，谁TM愿意花1000多2000万，来买你这么一个老破大啊？毕竟，骏景花园的楼龄已经很旧了，保养得也不行，然后居住环境一般，电梯还时常出故障。
有这个钱的人，难道对居住品质没有要求吗？明显不是嘛！
◆ 骏景花园小区实景
所以，骏景花园的顶复，在市场上毫无竞争力。
即便是小区业主想要置换，也很少有人会考虑它。而是会选择骏景的平层4房，或者东御苑。
说到这里呢，这让我想起，7天后，也就是11月14日，骏景花园的一套待拍卖的法拍房。
这套房子就是建面约260㎡的顶复单位，起拍价仅2.99万/㎡。
如果我没猜错的话，可能4万左右就能成交！
02
控制总价，才有更多接盘侠
当然，除了骏景以外，其实广州一手房市场里面，也有蛮多错配产品的！
比如A楼盘，几个月之前降价火了一波。于是，就有粉丝来问我：二娃，某某楼盘，9万/㎡值得买吗？
当时，很多人都认为：当然值得啊！降价了这么多，现在买很划算，为啥不买？
但二娃的看法，其实有点不同。
我认为，9万/㎡的A盘，自住是完全可以买的，但抱着升值投资目的去，那就还是算了！
因为，这个盘建在半山腰上看山景，环境确实好！然后，价格也确实降了很多，从12-14万/㎡均价降到了9万，真的划算。
另外，当时整个板块二手房都卖到8-9万/㎡了，还不满5年，税费高。所以，这个价买A盘，还是比较香的。
◆ 香，是相比而言！图源：公共图库
但投资考虑，为啥我不建议呢？
我认为A盘产品定位错误，户型面积搞太大了，导致总价全在2000万以上了，属于错配产品。
你要这么想，总价1000万左右的预算，在广州确实没有什么好的选择，略显尴尬！但2000万左右的预算，选择空间就很大了！
我可以选择珠江新城中区楼盘，可以选择天河公园次新盘，可以选择琶洲南TOD这样潜力大的新盘。站在投资的角度来看，这几个标的肯定强于A盘。
所以，我为什么要选你呢？这时候，A盘也就没有了竞争力！
讲真，这个楼盘各方面做得真的很棒，我也很喜欢，如果产品是120-200㎡的改善，多搞点140㎡的户型，我觉得会好卖很多！
◆ 广州房产细鹏摄影
03
不要一味迷恋，极小户型
另外某些盘，我觉得卖不动，是因为户型做小了！不应该一味去搞极致户型。
大家要记住：极致小户型，不是在广州所有区域和板块都适用！
首先我们要明白，哪些人喜欢买这种极致户型？哪些地方，这种极致户型很好卖？
据我了解和观察，极致户型一般在三种地方最畅销：
一个是寸土寸金的核心区域，比如天河！因为天河住宅稀缺啊，供应少啊，而且房价还高啊。所以，很多想挤进来的人都因为门槛太高而劝退！
这时候，极小户型的出现，对刚需上车族来说就很友好，你想上车天河，总价又只有那么点，那就只能选它。
◆ 广州CBD寸土寸金，广州房产细鹏摄影
另一个则是远郊区域，比如增城这种地方，尤其是靠近地铁口的地方。
因为，能选择增城的人，基本都是真刚需，特别刚的那种（钢铁侠），他们预算有限，但又接近结婚生娃的年龄了，对房子空间需要多一些，因此，同样的预算，你能多一房，自然更受欢迎！
还有一种情况是，学区房！比如越秀一些名校扎堆的片区。因为学位好，房价高，很多人想买个房子给孩子读书又买不起。
因此，做极致小户型，可以满足很多家长的需求。因为，总价降低了！家长可以用更少的钱，让孩子入读同样的学校。这自然就受欢迎了！
除此之外的区域和板块，我就不建议去搞极致户型了！尤其是客户群体多以老广为主的地方！
这种楼盘，地源客为主。买房人大多有“底子”在，很多人都是换房，卖掉原来的房子再买。因此，预算都比较充裕，考虑的户型大多以改善为主，不会买极致小户型。
好了，就写这么多吧
