中海战略调整
感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。热电厂结束后，大家就静等司法警官了。9:30
9:45
10:00
10:15
10:30时间过得飞快，到10:30还没出结果的时候，大家在拍地之前的猜测果然是对的：多家房企参与+有人志在必得
就是在这个时候，《楼八》也得到了参加拍地的八家房企名单：中海，华润，招商，越秀（金控），正弘，海义，河南屹立，鹤壁大山争夺继续，焦灼持续。时间又来到了11:15，此时此刻，从现场得到的消息，八家房企仍没有一家退出，这说明前期大家加价应该是比较谨慎。拍卖规则是：5分钟加一次价，一次最低200万。所以，理论上讲，一个小时最慢只加1200万，如果按2分钟一次出价，那也只有6000万，2个小时，也才1亿多点。这块地，3亿以内都是捡漏，其实，开始大家可以先加几手5000万玩玩，但似乎没人有这个魄力。这时候我感觉午饭要叫外卖了。果然到12:00的时候，结果仍没有出来，只好点了外卖，一如既往的难吃。无聊之际，我便和参与的房企品牌负责人进行聊天，打发无聊的等待时光。
溢价70%以下，闭眼赚
溢价70%-90%，利润谨慎区
溢价90%以上，操盘考验区
金蛇纳福春潮涌
中海再筑金水芯
房企众生相
第二天，《金水发布》做了相关报道。
第一个退出房企：海义
据现场了解，本次八家房企，海义是唯一未举牌房企，即没有报价。一年前的1月15日，海义集团以郑州市郑汴海义管理有限公司名义摘得北龙湖南岸28号地。几个月前，据知情人爆料，海义已经从该地块开发中退出，只是股权尚未剥离，查阅天眼查可知，海义与郑汴开发建设在2023年四季度合资成立的三家公司，有两家已经注销，目前仅剩郑汴海义管理尚存。虽然郑州近期举行的土拍，海义都在积极参与，但《楼八》感觉，更多的应该是重在参与，不过，这也挺好，就当暖场。20%溢价期退出房企：鹤壁大山鹤壁大山举了几下，就结束了。热烈热烈欢迎地市的兄弟姐妹们积极来郑州，前2年偷偷来郑州的万祥，默不做声做得风生水起。30%溢价期退出房企：河南屹立河南屹立来自新乡，是三家小房企里真正想拿的，在溢价30%-40%的时候，还在时不时举几下，这对于首次进入郑州得外地房企不容易了。但终究干不过大佬，饮恨而去。40%溢价期退出房企：招商蛇口这块地，招商蛇口想不想拿？想拿，但招商蛇口自我认知清晰，事先知道了中海华润的底牌，看了看阵势不对，自己的授权空间明显不足，提前退场了，它的目标是接下来的几块地。45%溢价期退出房企：越秀金控越秀盯这块土地已经有一年了。一直以为越秀是势在必得，但感觉大石桥代建的事减少了其拿这块地的决心。最近半年，面对土地和客户，越秀也显然不够自信，过于低调，这也让其失去了很多机会。50%溢价期退出房企：正弘正弘，给了《楼八》惊喜！没想到它会算账！以为它只是算算，更没想到它会真的参与！以为它也是重在参与，更更没想到它竟然是坚持到倒数第三个的那个房企。这一仗，不仅仅是李董事长兑现“2025年，正弘将积极参与到土地公开市场的招拍挂当中”的许诺，更是正弘看好郑州市场的证明。正弘，这次给本土房企长了脸，真难得，也算是本土之光，民企之光了，继续啊，祝好运。最后决战巅峰房企：中海、华润后面的事大家都知道了。华润，中海，从50%开始，60%，70%，80%……一路杀到了87%，杀得天昏地暗。拍地结束，几家欢喜几家愁。恭喜归恭喜，很多人看到中海的海报，也都没高兴起来，心疼华润3分钟，事实上，华润也的确太需要在此时此刻拿一块好地了。【3】华润一肚子火
华润的品牌起势是在近二年。特别是幸福里项目，一举让华润站到了行业之巅，随后，幸福里、瑞府、润府一路高歌猛进，产品端也开始升级，客户口碑飙升。但，很快，从去年下半年开始，华润就开始面临改善产品供不应求的窘迫。瑞府、幸福里进入最后的尾货清盘阶段，润府一期开盘基本上就清盘了，高端改善房源出现亏空。进入2025，润府二期产品终于出来了，十分惊艳，不如意外，也将一抢而空，但，仅仅这一个项目，并不足以支撑华润全年的销售任务，华润必须在拿地端发力。未雨绸缪，其实华润在年前已经开始发力了。48天之前，即12月23日，华润高调参与了北龙湖10号地的竞拍，正是由于华润的强势加入，最后，地块以16.16亿，溢价20.51%的价格成交。北龙湖10号地出现了一个奇怪的现象，一个月之前13亿流拍，一个月之后，溢价20%成交，很多人不理解，只是以为首拍因为ND的保利因为集团的资金掉配出了问题。事实并非如此，这一个月期间，据楼八了解，传闻发生了一次文章无法暗示的事件，导致了央企拿地风向的转变，现在看，大概率属实。总之，以前是不敢拿地，现在是不敢不拿地。北龙湖折戟之后，华润就把目标重点转移到了司法警官地块之上，传言同样是势在必得。最终的结果也是如此，在溢价率约60%左右的时候，八家房企中的六家已经退出，只剩下华润和中海。中海胜出是必然的，因为，即便是87%的溢价率，离中海集团给中原中海的授权还早，据了解，中海的授权楼面价接近16000元，这也就意味着中海的溢价承受能力近120%。还有约33%的空间浪费了，华润应该再坚持一会，让中海给郑州财政再做点贡献。二年前，在全国范围内，中海把战略中心转移到重点城市的核心老城区，现在看，不得不说，中海的战略眼光极其独到。其实，高溢价对地块是有好处的，因为“低地价+高房价”带来的结果必然是开发商随便弄弄导致项目落入平庸。如果躺着就能赚钱，谁愿意把自己弄得一身才华。二宗土地的铩羽而归必然让华润憋一肚子火，不过，形势并没有那么糟糕，哀兵必胜，接下来，已经公开挂牌和即将挂牌的土地仍然很多，华润有得是机会，继续猛整！结尾楼八的话
13713元的楼面价，司法警官地块正式成为金水区新地王，昨天中海已经进场，真球快，也不洗个澡。10.88亿的数字足够吉利，也预示着中海有一个好的彩头，同时，豫发，美盛，未来，万科，也都高兴得合不拢嘴了。最后说一句，楼八认为，这次土拍最重要的意义在于让各位房企大佬意识到一个问题：没有地，是万万不行的，后面的土地争抢会更加激烈。感谢中海华润对郑州持续的厚爱，感谢正弘的本土势力回归，当然，也感谢海义的“重在参与”。希望郑州房地产市场越来越好。