随着存量房贷利率集中调降，多数借款人的利率普遍下降了约0.5个百分点，部分降幅高达1%。随即，关于提前还款的话题，屡登各大平台热搜榜单。近日，就连#提前还贷的人后悔了吗#的话题，冲上了微博热搜，浏览量1.4亿，讨论量3.5万。

但也有不少网友，一边倒的说提前还贷有多香，一点不后悔。

那么，提前还款真的会“亏”吗？要不要提前还款呢？如果提前还款选择哪种方式呢？今天我们来详细看看。

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提前还房贷的人，

真的“亏”了吗？

事实并非“盈亏”这么简单。如果“亏”指赔了钱，那提前还房贷的人并没有赔钱，相反，他们减少了整体的利息支出。

如果“亏”是指收益降低，那需要厘清三个逻辑：利息起源、机会成本、实际利率。

①利息起源离不开贷款

说起为何要贷款，很多人觉得是资金不够。其实，这只是一部分原因。

还有一些人，即使有足够的资金，但仍选择贷款买房，因为他们认为这笔钱用于投资能带来更高回报。所以他们宁愿支付贷款利息，也不愿一次性付清房款。

网友@上善若水：目前还欠房贷45万，利率下调，从一月份后只有1200多利息，这45万刚好买5个车位出租，5*350=1750，车位租金覆盖房贷利息还有剩余，往后看房贷每月在减少，车位租金几年后也会稍有增涨。当然不能一概而论，对投资没有概念或者夫妻都是拿工薪的人来说，还房贷是没问题的，毕竟是实打实的节约了利息。

②贷款的机会成本

如果借款人手里有笔钱，可用于提前偿还房贷，减少后续的利息支出。还可以投资某理财产品，虽然收益率不确定，但借款人心中有一个大致的预期值。提前还贷，意味着牺牲了这部分资金可能带来的未来投资机会。此时，借款人通常会思考，如何让这笔资金的效益最大化，即考虑、比较提前还房贷的机会成本。

③房贷的实际利率

大多数借款人计算、对比的是名义利率。但贷款要看实际利率。如果贷款的名义利率为5%，通货膨胀率为3%，实际利率就是2%，通货紧缩则反之。

因此，即便在存量房贷利率集中调降之前，借款人4%左右的房贷利率也非实际利率，而是名义利率。

.02要不要提前还房贷？

提前还款的代价，是失去现金流。那么，房贷利率降了，还要不要提前还贷呢？

①看投资回报

对普通人来说，是否需要提前偿还贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。

说白了，取决于这笔钱在你手中，能否赚取到大于房贷利息的收益，如果可以，提前还贷确实不划算。

网友@吴先生：我是广东人，以前买房时房贷能贷多少贷多少，能贷多久贷多久，因为前几年理财收益能轻松覆盖贷款利率，再说谁不想用银行的钱去替自己赚钱啊。但到2022年，理财收益渐渐跑不赢房贷利率了，我果断开启提前还款。现在大部分稳健理财收益都不到3%。回头一算，提前还房贷，也算是反向理财了。

②看个人风险偏好如果你是一个投资小白，投资也只考虑银行存等稳健品种，那提前还贷相对来说比较划算。比如，你手头有100万，存银行，5年定期，一年利息才1万8。但如果你提前还贷，一年省下3.55%，也就是3.55万的利息。哪个划算，一目了然。但一定要清楚，提前还贷，等于消耗手上的现金，来换取1%-2%的利息套利，这里面付出的是机会成本。相反，如果你喜欢追求更高的收益，不愿意错过一些风口性的机会，那手上留有一些现金，一定是利大于弊的。

④对未来经济的预期

通俗来说，就是预期未来是通货膨胀还是通货紧缩。如果预期未来通缩，提前还贷，相当于做了一笔高于市场平均收益水平的理财，自然是对的。

相反，如果预期未来通胀，就不应提前还贷，通胀之下，投资、创业、理财等收益率会普遍上行，只有留着钱才能抓住机会。

所以，要不要选择提前还房贷，一定要自根据自身情况来定。

如果提前还贷，

哪种形式更划算？

提前还房贷的常见形式有两种：缩短期限和减少月供。而哪种方式适合你，主要取决你手里的资金是否宽裕。

①期限不变，减少月供：

如果当前月供压力大，或未来几年会卖房、换房，这种情况无需太在意节省多少利息，选择减少月供减轻目前压力就好，而且就算卖房也可以带押过户不用结清房贷。

②期限缩短，月供不变：

如果当前每月资金宽裕，还款压力不大，多余的钱也没有更好的用处，这种情况比较适合缩短年限，总利息会少很多。

总之，不管选哪种方式，还得看自身实际情况。

每个人的贷款合同和资金状况千差万别，要不要提前还房贷，需要具体问题具体分析，千万不能盲目跟风。