突如一夜春风来，名校分校遍地开。

最近重庆楼市最大的特点，就是每个楼盘都在想尽办法蹭上名校的热度。

前有中央公园北楼盘集体傍上八中，“打造渝北教育高地”；后有九龙坡谢家湾小学新校区落地，旁边的半山悦景立马宣称要涨价。

这个谢家湾小学九龙半岛校区还真是个香饽饽，除了半山悦景近水楼台先得月外，前一阵新希望D10也传出要给它捐款5000万；

这两天我们又得到一个消息，说九龙坡的另一个楼盘也要给它赞助800万，而且还是给现金。

在重庆只要傍上名校，立马就是身价倍增；

旁边的半山悦景已经带头涨价了，新天泽是不是也要马上跟进提价呢？

01.大盘傍上名校

房价居然跌了？

结果却有点出乎意料。

这个楼盘就是九龙半岛今年比较火爆的新盘-新天泽江上云镜，我记得去年刚亮相的时候这个楼盘售价都180万起步，前一阵打折也要160~170来万。

傍上谢家湾小学的消息刚出来，我一看朋友圈却是这样的画风：

“江上云境，2-6楼一口价148万

首付只要XX元起，还送家电礼”

我实在有点不敢相信，然后又看到一张这样的海报。

放出这个一口价的，不是那些卡卡角角的歪瓜裂枣，居然是瞰江正席的楼王，这个惊喜就有点大了。

楼市居然有这样的趴活，话不多说咱们立马去现场看看吧。

02.位置非常显眼

附近坡区地标多

先说第一观感，江上云境这个楼盘的位置还是比较好找。

它位于离杨家坪商圈大约两公里的杨九路上，处在一个半坡的位置，路过非常的显眼。

附近没有太多的生活配套，不过旁边500米有在建中的18号线黄桷坪站，未来出行应该还算方便。

值得一提的是，它旁边还有不少九龙半岛的地标。

最显眼的就是这个路边的长江灯塔，网友戏称为“烤面筋”、“大弹簧”，闲来无事上去打打望也是不错的。

从楼盘的位置往前看，则是一望无际的长江和对岸的南滨路。

值得一提的是，杨九路的下方是九龙坡集装箱码头与港九大件码头以及重庆铁路南站，是以前长江上游特大重件水陆中转运输的唯一通道。

2018年这些码头铁路均停止使用，变成了一大片空地。

据说未来这里将规划成滨江商业，周边的居民是不是也有点期待呢？

03.赞助800万是真

低首付能购房

走进售楼部，就能看到这个项目的沙盘。

整个楼盘呈长条形占地约66亩，由13栋5~8层的洋房组成，由于地形高差的原因，内部分成了四级阶梯台面，每一级都有垂直电梯进行连接。

箭头指向即为7#楼

由于小区大门在最下面的杨九路，如果回家走到最上面一排洋房，差不多要转三次电梯。

“这仪式感还是蛮强的”

售楼部便是小区的主入口

这个高差有多大呢，到工地入口处看就更直接了。

目测整个楼盘的坡度在30度左右，整体高差在30-40米左右，说实话斜度如此大的楼盘还真是比较少见，尽显咱3D魔幻城市的特色。

更让我吃惊的是它的价格。

以在售7号楼为例，整体备案均价超过建面20000一平，已经跟旁边的知名大盘半山悦景和D10不相上下了。

虽然项目主打一个江景，但由于楼栋遮挡的原因，大部分房源其实看不到江的（或者说不能正面看江），这样的定价有点匪夷所思。

虽然地形和价格都有点夸张，不过我们最关心的还是学校和“首付9块9”，赶紧向置业顾问询问真假。

“向谢家湾小学赞助800万确有其事，现在钱还没有打；不过公司内部会议都通过了的，应该没什么问题”

至于低首付买房，实际的情况却有点不一样。

“现在的政策是7号楼2~6层的房源一口价148万，首付给X万块钱，然后贷款XX万”

以这套7-2-6-1房源为例，原备案价是193万，按一口价148万来算大概打了个76折。

为什么榜上名校却还要降价呢？

我们来看看它的销售情况，其实去年底到上半年推的房源都还卖得不错，不过8月份新推的7号楼就比较具体了，到现在只卖了5套，开发商有点鸭梨山大。

除了市场整体原因外，现在新盘普遍打折力度加大，各种“学区概念房”更是层出不穷，定价偏高的新天泽自然吃亏。

可能新天泽是小开发商，购房者会担心接房和品质问题；虽然眼下蹭上名校，但毕竟没打款，购房者也不敢去当小白鼠，无奈之下开发商只好割肉放血。

截图搜狐焦点

看到这里，估计不少人又好奇了，开发商打骨折是不是又血亏了呢？

04.土地背后的故事

新天泽天选之子

开发商会不会亏，肯定要算它的拿地成本。

这块地是2022年3月底，新天泽以10301元/平的楼面价拿下的，不过面积只有区区6亩，其他60亩是怎么来的呢？

我在网上找了很久，终于在法拍网上找到了它的来历。

2022年3月22日，也就是新天泽拍地前一个星期，在阿里法拍上成交了一宗九龙坡王家大山土地使用权，最大建筑体量约4.4万方。

原评估价5.1亿，实际成交价2.86个亿，折算下来楼面价约6512元/平。

拍地人也是新天泽，前后两次购地的时间配合得如此巧妙，让我想起了那句古老的谚语：

明修栈道暗度陈仓

再仔细深挖，原来这块地最早的主人居然是广厦城。

2003年，广厦重庆置业在九龙半岛拿下一宗700亩的土地（328亩行政划拨，371亩有偿出让），总建筑体量约53万方，成交价1926万元。

这个项目就是后来九龙坡有名的大盘—广厦城，折算下来土地楼面价仅36元/平。

2010年，广厦重庆置业将其中的75751.8平方米土地转让给了重庆观江美郡置业有限公司。

土地出让金为分摊的312万元，相当于楼面价未变，还是36元/平。

这个重庆观江美郡置业名不见经传，故事却很离奇。

其中一部分土地貌似开发成了一个叫“观江美郡”的楼盘，已经在2013年修好了。

而另一个块滨江土地，开发商还设计了一个效果图，准备打造一个观江豪宅。

36元/平的楼面价，怎么玩都是赚吧，没想到开发商最后居然破产了。

破产的原因我们就不去深究了，背后的故事可以再写个几大篇。

不过从6000多的楼面价和15000的卖价来看，新天泽打完骨折依然能赚得盆满钵满，让其他开发商艳羡不已。

看了下开发商的背景，你觉得它是白马骑士还是天选之子呢？