不是所有的城市都值得投入，更不是所有的房子都值得购买，更何况现在楼市的“风险线”已经出现了！易居研究院最新发布的《2024年1月中国百城库存报告》显示，1月份，百城新建商品住宅库存规模为50255万㎡，环比增长-0.5%，同比增长-4.2%；库存去化周期即存销比为22.9个月，属于2010年有数据监测以来的最高水平。备注：库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值
当然，看待问题至少要从两个层面来看，目前，百城数据表现出来的，就是冷热两极化，很容易被误导！其一，是基于长期以来，国内“供地结构”的不健康，导致楼市滞销变成了现实情况。长期以来，我们的供地结构，都是把土地当资金给城市输血，一线城市限制开发，二线城市推动开发，三四线城市无限供应，因此，问题始终纠结在三四线，当年“供给侧改革”如此，现在还是这样。根据易居公布数据来看，2024年1月，全国百城库存去化周期即存销比为22.9个月，其属于2010年有数据监测以来的最高水平。其中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为16.6、19.6和30.2个月。总体上来看，一线城市去化周期相对较好，二线城市居中，而三四线城市最长。
▲2024年1月中国百城库存报告
▲2024年1月中国百城库存报告
其二，虽然大盘已经出现了“风险线”，但还是有部分城市引领市场前行，变成了楼市妖股。当然，更诡异的是，累计库存去化周期变高了，但一线、核芯二线跑量，还出现了略微供不应求。根据易居公布数据来看，2024年1月，全国百城新建商品住宅供应面积为1449万平方米，成交面积为1712万平方米，总体呈现供小于求态势，这是新建住宅面积6年来首次低于成交面积。
▲2024年1月中国百城库存报告
请注意，三年重症感冒和三道红线的勒脖子，虽然把购房者争相抢购楼盘的现象给根治了，但开发商变少了，供应量断崖式下跌的同时，需求量并没有原地消失，苦恼的还是购房者。反映到西安市场，我们到底要不要注意，下一步究竟如何供地，如何紧跟政策和市场节奏去买房？
那西安市场究竟如何，还值不值得买入？这个问题，可以非常清晰的回复！其一，西安市场板块升降极为明显，有些板块四年滞销，有些板块六年领跑，因此选择大于挣扎，想要买对先得选对板块。2023年，西安范围之内成交总面积1293万㎡，均价16496元/㎡，去化周期9个月，虽然看似市场健康，但这里面，既有去化周期2-5个月的核芯板块，也有去化周期超过20个月的新板块，这已经不能够称之为冷热不均，应该是急冷急热。其二，西安城市开发热点将与人口导入长期捆绑，因此，哪里导入人口，哪里供应就多，哪里配套建设最快，哪里房价最有预期。比如，高新三期，想要快速引入150万人，再如浐灞国际港尤其是奥体板块，官方明确提出国际港“积极承接中心城区人口”，这些都是官方明确的方向，必然是大面积大规模开发上马。其三，价格管理和去化周期管理将是各个开发区重要工作，如果泛滥供应、房价受挫、房屋贬值，那某些开发区或丧失信誉，不再被信任。当前，购房者买房不再只是看规划，还要看产业、兑现、品质、交易，尤其是价格差。价格差越大、预期越高，购房者便会买入；反之，如果二手卖得比新房低，购房者就会避之不及。其四，目前西安二手房是“明降价”，新房市场是“暗降价”，因此，大家不要寄希望于老产品能够有新未来，如果没有好学校，等着继续降。什么是明着降价？老破小、处遗房等降价直接降低整盘的均价，有些房子绕城外比钟楼内贵三倍；什么是“暗降价”？最典型的便是第四代，赠送可以做到143㎡送20㎡、170㎡送30㎡，赠送两间房，这等于是让利给购房者。在这个封闭的市场之中，在没有大量新增购买力的情况之下，那就是“存量博弈”，你涨他跌，你赚他赔。想要赢跑当前市场，一定是核芯城市、核芯地段、核芯品牌、核芯产品，越是核芯越有价值。未来，即便是西安市场还有很高的预期，还有些项目要高增长，但大部分家庭的老产品，一定是每况愈下、房屋贬值、争相降价！-- END -- 