我对龙湖在深圳以外所建的楼盘，印象还是比较深刻的，就是一个“有质感”的代名词。
但是龙湖在光明区推出的新房项目，目前我还是对它谨慎评价，等它交付完毕看了成品再说。
关于光明区龙湖御湖境（今年3月份拍下的地块）这个项目，可以说地段不好，但是好歹也是6号线薯田埔站物业。这个楼盘最大的特点之一就是，不怎么受深圳自媒体的待见，这个我就不展开细说了。
我今天想吐槽的是，龙湖御湖境这个项目的开盘价格，我感觉是来砸盘的。比如，它10月9日拿的预售证，224套房备案均价约4.38万/㎡。79㎡，300-362万；87㎡，322-404万；117㎡，507-575万。
但是看完网上传出折扣后的价格，我真为光明区的房价捏一把汗。网上是大概这么描述折扣的：最终折扣将近1X个点的优惠，折后低到3.2万/㎡ 不到！折后均价约3.77万/㎡左右。
约260万上车光明区3房2卫……；价格一夜干回了2017年4月份。幸好这次货量不多，还无法起到“震慑”或“威慑”的作用。否则，凉凉！
另外我在想，如果“润宏城”这个大项目，也这么定价出货，光明房价得坍塌。还好我觉得华润+宏发应该不会这么干，否则国企央企担当何在？
另外，我昨天也写了一篇《南山区新房住宅卖6万/㎡起步？》文章讲过。
如果备案价允许开发商完全自主调低价格出货，那么有的开发商为了“活命”，可能真会把新盘的备案价，一夜干回到5年前“骨折”的水平。
假设他们愿意这么做，就是死道友不死贫道的道理，先活下去再说。
这些开发商为什么这么有底气把价格调到“骨折”的水平呢？原因很简单，有的开发商拿地成本并不高。
比如光明区龙湖·御湖境今年3月份拿地，成本为16309万/㎡，如果通过打价格战把开盘的折后价格，干到了3.2万/㎡起步之后呢，基本上得把周边二手房和新房的价格，给比下去。
以求最终实现项目，能顺利完成出货回款的目标。即便是以均价约3.77万/㎡进行“贱卖”，只要能全部卖出去，其实还是有的赚的，只是赚多赚少的问题。
另外，今年3月份的时候深振业在光明区更好的位置，也拿了一块地，成交楼板价格在18708元/㎡。
我猜，如果到他们开盘的时候，深圳的楼市还是要死不活的，估计也得走龙湖的“降价”的活路！
理论上来讲，如果拿地成本才1.6万/㎡左右，其实开发商只要愿意，房价卖2字头，也不是不行。但问题是，他们敢吗，能实现吗？
