2023年上半年已经过去，既没有“金三银四”，也没有“元气回归”，可以说是略显平淡！

虽然，二手房市场在3月份达到高潮，成交量突破万套，达到数据公示以来的最高点，但并不足以点燃市场。

新房市场之中，虽然也有项目价格在2.8万/㎡左右，以好书包+好产品的名义，实现了多次“千人摇”，但与去年相比，还是差了一筹。

没有看错，去年在管控之中，西安上半年摇号的情况仍然不错，出现了4.6万+登记（华润未来城市）、3.4万+登记（天地源丹轩坊）、1.8万+登记（万科翡翠国际）。

但到了今年放开之后，整个市场反而不给力，只出现了11次千人登记，当然，这和老盘新推项目殆尽，还有低价盘清仓有关，但热度确实是降了。

接下来，我们把上半年价格公示的项目拆分一下板块，重新来看片区的房价变动如何！

分别将2023年和2022年上半年，西安市场的房源公示价格摆出来一对比，大家就会意识到四个情况已经发生：

其一，主城“无刚需”。

目前主城六区各大板块均价都没有低于1.5万/㎡，也就是说，一套百平米三房，全款要在150万。西安晚报报道，2023年西安市的平均工资为9119元/月（实际上达不到），如果按照国际惯例房租占到月收入的六分之一以上就会影响生活质量，根本没有办法做到6-7年买一套房子，刚需所能承受的房价极限在1万/㎡，主城已经没有了所谓的“刚需房价”。

其二，房价“无洼地”。

目前西安市场房价各个城区差异比较大，但一个板块之中，老盘新推价差过万，或者一二手房源价差几千的片区，已经越来越少了。之前之所以出现丹轩坊、未来城市三四万家庭登记，还有连续万人摇的曲江大城，就是因为一套房倒挂几十万，甚至于上百万，这个机会对所有人都是敞开的，现在这些倒挂盘售罄之后，市场上的机会点屈指可数。

其三，“西南东北”继续火。

从2017年开始，“十四运”港务区奥体中心、丝路国际金融中心相继开发，上千亿投资不断输入，随即在2019年我们发出“西南-东北”双极化格局，大家看到高新区、港务区供地量大增，都是几十个项目的增量，以2023年二批次供地为例，港务区&浐灞、高新区供地达到3311亩，占到了整个市场的46%，几乎是市场的一半。

其四，市场陷入僵局。

虽然，目前西安市场还有不少摇号盘存在，但市场已经陷入瓶颈，怎么理解？三重矛盾：大量新增供地与购房者锐减之间的矛盾；购买力下降与房屋总价上涨之间的矛盾；全面积段需求与普遍户型变大之间的矛盾。

试想下一下，以上半年房源公示均价约2万/㎡，再加上143平米户型占比在38%以上的，购房动辄在300万左右，购买力已经完全跟不上。

接下来，到底是什么支撑市场往下走？这个话题将会比西安房价涨不涨，更具现实意义！

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