前几天在《现在的新房，究竟好在哪？》的文章中，提到如今的新房市场，会所不再局限于高端楼盘，而是越来越普及，功能也日益丰富，大多数涵盖了健身房、室内游泳池、私宴餐厅、咖啡厅、休闲茶座和阅读室等多种活动空间。

而且在会所装修上大多也极尽奢华，奢石、铝板、石材等材料也被大量运用，如此装修奢华、美观大气、功能丰富的会所，看起来很吸引人。但会所建设容易，运营难，各个城市都鲜有长期成功运营案例。那会所还没有必要建？今天我们来探讨一下这个话题。

先说个人看法，如果不建会所，房价能便宜，班长赞成不建；如果不建会所，房价也不会便宜，那是有比没有好。

会所其实并不是新鲜事物，早已有之，在合肥也同样如此。

合肥早期不少楼盘其实都有会所，不过与现在新房的会所存在明显区别，一是大多在地上，二是景观、装修和功能有较大差距。

上图是绿城玉兰会所的会所，十多年过去了，外观仍然保持得相当不错，也具备餐饮、棋牌、健身、网球和美容美发等一些功能。

但这是极少数相对成功的案例，玉兰公寓本就综合品质上佳，全石材外立面能历久弥新，加上绿城物业，所以才能有现在的展示面。

班长踩盘过的很多楼盘会所大多就没有这种待遇了，往往缺乏维护，运营的也不理想，或闲置、或对外租赁、或功能单一，有些甚至变成了卫生死角或存在安全隐患。

会所鲜有成功运营的核心原因还是在于成本。

以目前会所常见配套，也是支出最大的泳池为例，班长咨询了房企的朋友：一个恒温泳池一年运营成本在多少钱？

朋友的答复是：工程部简单估算过，夏季常开，其它季节不常开的情况大概20多万，加上人工、各种维修和养护之类，大概30多万。常开的话，一年下来估计要50万。

这还仅是恒温泳池的费用，加上会所其它繁多的功能，即便一个带恒温泳池的小型会所，要是常开，每年的支出估计要到八九十万以上。一些大型、奢华的会所，后期运营和维护的成本，更是没有上限。

当然，不止会所，现在新建楼盘的各项支出都是在增加，气派的酒店式大门、公建化立面、奢华的公区、富有层次的景观和功能丰富的架空层等等，这背后都是需要更多的人力、更专业的团队，简单一个字就是：钱！

所以现在新房在综合品质越来越高的同时，物业费也是迅速攀升，已经有楼盘放风要收10元+的物业费，这也是不得已而为之。

但大多数楼盘物业费是没有这么高的，常见的还是2元+、3元+的物业费，以这个物业费，再加上缴费率一般不会太高或者小区体量比较小，后期很难覆盖掉会所的运营成本，更何况物业还要盈利。

还有一个难点在于运营管理，会所的运营管理是一个相对复杂且独特的领域，物业团队可能缺乏相关的运营经验。

最后大多数会所选择的方式可能是：开源节流。

开源自然是会所交由第三方运营，最典型的还是恒温泳池，比如交给培训机构，对外招收学员。但这种运营成功的难度也比较大，现在培训机构众多，竞争激烈，小区会所更偏重生活场景，不如开放式的商业中心更具有吸引力。

也可能让部分业主反对，因为这些设施原本是住宅的配套，期望能够专享这些设施。如果第三方学员数量较多，可能还会对业主的生活造成干扰。

如此种种，不一而足。如果第三方运营也无法实施，在没有开发商补贴费用的情况下，运营状况堪忧。

房企不约而同的做会所、卷会所，其实也是市场所迫，没有考虑到后期的使用率、运营。

硬件是最容易被复制的，如同前几年卷大门，一家开始做大门，并取得不错的效果后，其它房企纷纷跟进，最后同质化，买房人审美疲劳之后，不得不寻找新的赛道。

豪宅标配的会所，即能吸引眼球、提升楼盘档次，又能作为示范区用于营销展示，自然成立继大门之后，另一个新的“赛道”！

其实现在架空层的功能与会所是有所重叠的，如健身、阅读、儿童游乐等，而且更加方便，使用频率更高。

所以会所更多是一个为了营销的产物，并不是所有楼盘都适合建会所、需要建会所。

也许，当市场平稳，房企不用一味迎合市场，买房人对于“品质”更加理性以后，会所的数量会逐渐减少，房企也会更愿意把钱花在更值得、更有价值的地方。