这几天的楼市可以说风云变幻了，有的说已经触底了大家赶紧买入抄底，有的说还要继续阴跌，售楼部有的被挤爆了，也有二手业主依然在努力降价和抓紧套现离场，可以说这轮的楼市在持续的大招之后，很多业主和购房客都开始躁动起来了，很重要的原因还是大家不知道这轮啥时候触底，因为雾里看花看不透，而我们也一直在关注房价走势，对于涨跌大家还是要有更加清晰的判断。

而从楼市政策而言，近期还是有不少可圈可点的地方的，从降公积金利率、降首套和二套首付下限，再到国资直接下场收存量房，随便拿出一个在以前都是非常重磅的操作了，而现在大家却感觉力度还不算很大，主要是被这两年上千次的政策松绑调控所麻木了，俗话说，一鼓作气、再而衰、三而竭，所以现在释放出来的信号可以说是后续的挤牙膏式的操作还会继续，因为之前楼市是朝着短期刺激经济的方向进行的，通过刺激房价上涨进行销量的去化。

而现在其实更多还是为了防范楼市的衍生性的风险和保交楼进行的，因为楼市这二十多年的高速度发展，杠杆在其中持续的积累，就像恒大能欠下2万多亿的债务，这在其他行业是难以想象的，要知道很多世界500强一年的利润也就几个亿甚至几千万的都有，要赚几万亿，需要上万年的时间。而房企的暴雷和债务也可以看出来，这次的救市不是要托举房企自己，而是要救项目和稳民生，而在5月17号出台的史诗级的救市大招，对后续的楼市是否有刺激作用，我们要清楚的看懂这次操作的本质。

首先新政的重点还是围绕保交楼进行，其实就是要防止房企出现系统性的风险，因为没有哪个行业同时有这么多的企业在间隔的时间段陆续暴雷的，如果一家暴雷，可以说企业自身管理不善，但是如此密集的民营房企暴雷，那肯定是行业出了系统性的风险问题，因为这轮楼市的最高点在2021年，而暴雷就在2022年和去年大面积爆发了，拿去年来说，销量的下滑和价格的下降，开发商拿地的意愿也大大降低，很多三四线拿地的房企都被套牢住了，开始往二线和一线进行拿地的转移了，很多曾经天价的地王也成为了笑柄。

而从去年下半年后，楼市的阴跌行情开始逐步在一线城市蔓延，客户原本买涨不买跌的心理开始逐步变化成买跌不买涨，而一线也开始逐步虹吸二三线的购买力来进行自我输血和救赎，楼市的救市大招也不断出台，包括限购的解除、认房不认贷、松绑限售等等，因为一线的松绑也就意味着二三四线的城市的裸奔，二三线手上的牌基本都已经打光了，时间到现在后，广州能打的牌就剩下了核心几个区的小户型限购了；深圳也逐步松绑了限价，真实的价格逐步暴露到了市场上；北京和上海也在外围持续试探性松绑。

所以大家一直可以看到挤牙膏式的操作，楼市的策略其实就是哪里着火就扑的状态，就像一些卖的比较好的城市和区域，出台政策就越晚甚至不愿意出台，只有等到确实不好卖了或者需求急剧萎缩了，才赶紧出台刺激政策，又希望客户能回流来购房，当然，这样的谨慎操作也可以理解，地方也害怕政策用力过猛后房价重新出现大涨推高泡沫，当然，这肯定不符合软着陆的目标。

而这次的政策其实还是说明多数城市手上已经没有底牌了，可以说能出的政策都已经出了，所以高层也在给地方放权和新增底牌，就像首套房的15%首付，房贷的利率取消下限，地方的自主性就会更加大了。而且统计局4月的数据已经出来了，咱们昨天也分析过了，可以看出整体的数据还在持续的下行，现在的节奏还是处于阴跌的趋势之下，而大家原本期待的小阳春也没有如此而至，而且对新房来说，是量价齐跌，对二手房而言，虽然销量有所上涨，但是代价则是以价换量得来的，一线城市4月份二手房价格同比下跌达到8.5%,广州跌幅10.2%，深圳跌幅也达到了8.5%，要知道深圳均价最高点是在7字头的，即使跌10%，那也是7000多平的跌幅，100平的房子就缩水掉70多万了，而且这还是官方的数据，实际的情况只会比这个数据更惨一些。

所以现在的行情如果不再出台前所未有的刺激招数的话，是很难完全逆转这个局势的，下跌预期不是一两天养成的，而是日积月累的结果，因为供大于求的定调在之前就已经强调过了，只是很多人还没有从过往买房躺赚的舒服劲中醒过来，心存了幻想就等于心存了希望，当然，楼市还是万亿级别的市场，其他行业短时间还很难迅速代替这个财政收入，就像土地财政还是地方收入的大头一样，所以救是肯定要救的，这也是持续出台政策的根源。

所以大家要清楚，这次的政策其实并没有降低太多的购房成本，从首付来说，虽然首付降低了，第一次给出去的钱确实是少了，但是剩下85%的钱是需要贷款的，这里面的利息是额外增加的，而且银行现在有钱贷不出去，巴不得大家都来买房贷款，而且首付降低后对银行的风险也加大了，因为房价如果持续下跌超过首付的话，断供的人和风险也会急剧增加，所以现在是降低购房的门槛，希望捞到更多潜在的购房需求，或者说在当前库存太高的情况下，在不明显的降低新房价格的前提下，打破原本的政策底线给到普通刚需，刺激他们积极入市接盘。

而对于LPR的调整，这个月20号是按兵不动的，而利率下限反而是给到地方可以放松，很明显，就是让银行持续让利给老业主阻力和难度相对大一些，但是要吸引客户银行却是很愿意的，就像有些互联网平台有杀熟的操作一样，你经常买的东西反而是贵的，而你朋友第一次下单就会有各种优惠和便宜价格，先把客户圈进来，入圈了后面要做什么就好说了，最怕的是你不给第一次的机会。当然利率下限调整后，也会刺激更多老业主继续提前还贷款，就像5.88%利率的大冤种，虽然经历了一次存量房利率的下调，但是相对现在的利率下限，还是有比较明显的差距的，这里面的利息差也让很多老业主闷头吃亏了。

所以从当下政策判断，后续的政策应该还是会继续出台，现在的这几个福利政策还是一个信号而已，对去库存的效果需要观察一下，如果效果不佳，继续加码的源动力依然是存在的，而在政策发布后，有一线城市的售楼部被挤爆的新闻传出，其实也是能理解的，因为每次政策期都是短暂的窗口期，不止是新房，对二手房也是一样，总会有客户被刺激进去接盘，但是能持续多久大家也都能感受到，从4月底的定调之后，各种政策就没停过，相当于一直在吃伟哥，就算是萎掉的市场也会短期雄起一下了，如果这样刺激还没任何反应，那只能说是晚期了。

而对李嘉诚来说，在香港又开始了打折卖房的操作，之前就依靠囤地赚了很多钱，现在不玩囤地那招，也玩不转了，积极卖房出货，也可以看出现在套现的重要性。而市场能不能卖房，对普通二手业主来说，就是降价的幅度够不够，能不能卷过同小区的挂牌业主，如果卷的过就卖得出去，如果不行的话，只能持续挂牌等待而已，在当下买房市场的情况下，咱们还是要关注就业率的提升和居民贷款是否会增加，因为买房不是口嗨，而是真金白银的操作，每个购房者都要付出几十万甚至上百万的现金才行的。

所以救市政策是给了，但是能不能吃下这个政策还是要看大家手上有没有这个钱去买了，当下不少高薪行业的人员也在降薪，包括体制内的降薪对购房需求也是一个不小的打击，地方土拍减少了，收入的降低也是理所应当的，而且未来可能也是一个常态了，现在都在卷新能源汽车行业，但是也没能创造出更多高收入的群体了，大学生现在最想的就是去考体制内了，大学可以不学专业知识，但是一定要学的就是行测和申论，学好这两门，就业的希望就大了很多了。

所以，大家要理性对待当下的救市政策，如果确实有闲钱。也有自住的购房需求，买下一套相对核心城市的核心地段问题也不是特别大，但是如果手上没啥钱，还想着低首付冲进去买入外围城市或者区域的话，妥妥的接盘侠就是你了，因为房价虽然下跌了一些，但是你的收入和未来的预期可能跌的更多一些，因为楼市的分化会更加明显，不要幻想普涨的操作，短期性的还是要软着陆的目标，当然，大家更期待的最终的大招和改革性的操作，还有房地产税的税率和收法。