两天前，中银国际证券首席经济学家徐高说：未来1-2年，我国一二线城市的房价大概率将上涨。此言一出，遭到无数网民怒怼。很多不愿意透露姓名的吃瓜群众甚至断言：“徐首席的经济学水平低于普通老百姓。”

不得不说，房地产行业这几年的疲软，让不少普罗大众迅速从小白身份进阶到了专家级别，讲起市场来可以引经据典，比谁都看得穿！但实际上，很多我们奉为标准、信手引用的所谓事实或数据，其实都被证明是经不起推敲的“真实的谎言”。

我国真的过剩6亿栋房子吗？

LOU SHI SHEN YI DU

去年初，我国官方机构公布消息，中国现有6亿栋房子。

6亿栋！这个数据马上就成了我国房子严重过剩的关键证据。不是6亿平米，不是6亿套，而是6亿栋！有人开始算帐：14亿人6亿栋房，每人平均都有0.42栋房。更有好事者危言耸听：中国现有的房子，可以装下全世界的人还有剩余。

实际上，这6亿栋房子是城乡建筑物的总量。它不仅包括住宅，还包括了商业、厂房、医院、学校等非住宅建筑。而这6亿栋房子中，90%以上是农村房屋。城市建筑只有4700万栋左右。如果再剔除非住宅建筑，整个中国的城镇住宅商品房大约只有1.82亿套。平均下来，差不多7个人一套城镇住宅。

对比世界上的其它国家，这个数据其实并不算富余。譬如，美国差不多是3个人一套城市住宅；而人口与我国差不多，国土面积是我们三分之一的印度，也是4个人一套城市住宅的水平。

国家统计局官方数据显示：截止2023年底我国商品房的库存面积为6.73亿平米，库存去化周期为19.8个月，如果楼市正常运营，两年左右就可以消化现有的库存。可见，当下房地产市场存在较大的库存压力，但并未如很多人想象般“无解”。

人均住房面积真的赶超了发达国家吗？

LOU SHI SHEN YI DU

人均住房面积，被很多人当作是我国不在需要房地产市场的另一“证据”。

数据显示：我国的人均住房面积已达到41平米，可以排到世界第四。仅低于美国的67平米、德国的46平米、意大利的43平米。按照国际惯例，楼市面临的扩张空间已经没有了。

但很多人还没有注意到，我们的人均住房面积和欧美国家的人均住房面积是不同的。我们统计的是建筑面积，如果扣除25%的公摊，我国的人均住房面积其实只有30平米左右，离发达国家的标准还有很大的差距。

生育率降低，房价一定会降吗？

LOU SHI SHEN YI DU

这两年来，媒体和专家一直在强调一个房地产市场的最大利空——我国正面临生育率下降、人口红利消失的老龄化社会趋势。既然楼市长期看人口，人口增量没了，房价下跌就是必然？

乍一听上去，这个观点很有道理。但我们环顾世界，却发现这也是一个“伪真理”。实际上，不仅是我国，全球发达国家很早就在经历生育率低下、人口老龄化的阶段了。譬如我们的近邻日本，几十年来一直面临经济增速缓慢、生育率低下、老龄化加剧的问题。但最近十年，日本的房价却呈上涨之势，特别2023年，日本房价甚至站到了历史高点，有的区域一年涨幅超过50%。

日本房价上涨的动力源于两个方面，一是负利率政策刺激了国内的投资、消费需求，二是日元汇率贬值吸引了海外资金进入房地产市场，撬动不动资产价格的上涨。由此可见，经济增速放缓和人口红利消失并非是房价下跌的充分条件。只要持有房产的成本足够低，市场中有足够的水，购房者感受到有利可获，这个市场就可以活起来。

中国的城市化到尽头了吗？

LOU SHI SHEN YI DU

众所周知，波澜壮阔的城市化进程是推动我国房地产市场繁荣的关键。这两年，我们也不断地听到一种声音:”我国的城市化率已经接近发达国家了，提升空间已经不大！房地产行业的推动力已经没有了！”

真实的情况是，我国的城镇化率目前为65%。和发达国家80%以上甚至90%的城市化率相比，起码还有15个百分点可以提升。在未来，我国的城镇化速度可能会相对放缓，但绝不可能驻足不前。值得一提的是，这两年国家的各大都市圈规划不断浮出水面，这预示着核心都市圈所在的区域，还将进行声势浩大的城市建设来聚集资源和人口。这些区域，必将是楼市新一轮周期的最大受益者。