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事情没人管，往往是因为事情还不够大。

千千万万的资本市场公众投资者应该在龙年春节到来之前，对这句话感同身受。当国资委都出来要求把市值管理纳入央企负责人考核范围的时候，就说明A股表现问题引起了更高层面的注意，要不然，市值管理也不是国资委主流的管理范围。

1月25日的A股，表现一如预料，市场情绪又累积到了一个新的高度。超预期降准之外，坚持已久的融创中国、新城控股、金地集团、龙湖集团、万达等持有不少商业办公和文旅资产的房企，也等来了好消息。央行、金融监管总局（下称金监局）又给房企融资开了一道口子：《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（下称《通知》）。

这种贷款不是什么新生事物，一直就有，专门针对住宅以外的持有性经营型物业发放，简单理解，就是那些开发商持有的可以用来经营产生收益的物业资产，银行可以发放贷款，然后开发商拿未来的经营收入还贷。

之所以觉得《通知》是个好消息，是因为它明确了一个重要的用途：可以用来偿还房企存量债务。比如开发贷或者各类房地产领域的相关贷款，再比如公开市场债券等。不仅可以偿还持有资产的公司的债务，还可以用来偿还集团控股公司以及并了表的其他子公司的存量到期债务。

一位银行的朋友说认为这个《通知》挺好，给了操作路径，对商业银行来说是种解脱，要不然他们只凭原则精神没法办事。当下金融机构管理合规至上，倒查责任，没有具体操作指引的事情，业务部门不敢贸然动作，否则出了问题追责，这是谁也不愿承担、也承担不起的风险。

毕竟一众金融精英，走到现在还能端着金融这个饭碗都不容易，没人愿意拿自己的身家性命、发展前途和开发商共生死。没这个阶级感情。

去年年底开始在市场上流传的“三个不低于”，也由此有了现实可行的落地路径和载体。光凭一句“一视同仁满足各种所有制房企合理融资需求”显然是不够的。这次《通知》开了个好头，后续可以更有期待，当然，如果能够更快一点就好了。

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监管部门选择在经营性物业贷款上“发力”，现在看来是筹划了很久的，不是一时兴起。金地集团在2023年境遇的变化，似乎可以提供一个鲜活丰富的注脚。

金地集团的资金压力已经持续一段时间了，这种担忧在凌克挂印而去的时候达到了顶峰。此后，金地集团将深圳环湾城项目一半的股权出让给了自己的二股东深圳福田国资，换回了一大笔现金，自己还留下做代建。这类操作，在相当程度上稳住了市场对金地的信心。

实际上，和环湾城项目股权出让一并操作的，金地还有另外一笔“大融资”，品类就是经营性物业贷款。现在，这笔融资虽然也收获了一个很好的结局，但在推进过程中却不免有碰壁的经历，这可以折射出金融机构对于经营性物业贷款态度的微妙变化。

金地集团为了这笔融资，拿出的是位于北京CBD核心区的金地中心。这个项目与国贸、华贸东西相望，有11万平方米的写字楼和3万平方米的商业。按照金地集团自己的说法，写字楼已经有110多家公司入驻了。从哪个角度看，这都是一个非常好的资产，即便是在《通知》下发前，也应该大致符合发放经营性物业贷款的标准。

不过，金地集团第一次拿这个资产向银行申请经营性物业贷款的时候被拒绝了。这个拒绝来自一家总部在北京的大型股份制商业银行。金地集团和这家银行过往也有不错的合作关系，金地方面做了很多沟通工作，但银行方面也表示很遗憾，努力也做了，但是确实批不下来。

这至少是发生在2023年下半年的事了，时隔几个月后，同样还是以北京的金地中心为资产，金地集团又开始向另一家商业银行申请同类贷款，得到了积极回应。这家银行总部在深圳，也是一家全国性的大型股份制商业银行。双方沟通下来形成的共识是，可以考虑银团贷款的方式，由这家银行牵头，再找几家金融机构。

由于有了上次被拒绝的经历，从控制银行风险的角度，金地集团好好把控了申请贷款的额度，没有要得太多，以期能够顺利获得批准，毕竟对于处在资金饥渴状态下的金地集团而言，成功拿到大笔融资是十分重要的，也会影响预期。

然而，结果出乎意料，几家银行给出的银团贷款总额度，居然高出了金地集团的申请额度不少，这在过去两年中是很难想象的，当然，福田国资在此过程中也发挥了积极的作用。此时，时间已近2023年年底。

目前，这笔银团贷款的相关程序正在履行当中，一切顺利，静待官宣。

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不少银行的朋友都知道金地第一次被拒绝的经历。他们的看法比较一致，一方面为这笔贷款遗憾，认为金地中心是个不错的资产；另一方面，也都觉得，在金地被拒绝的那个时间段，“这是没办法的事儿”。

从拒绝，到放出更多的贷款额度，可以看到金融机构在经营性物业贷款上态度的微妙变化。去年年底以来，“三个不低于”在逐渐落地，但这确实是一个循序渐进的过程，这可能会令开发商感到难熬，但却又必须经历。

其实，银行和金融机构的业务人员也有着与开发商一样的苦恼。货币闸门宽松之后，银行手中资金很多，但是，想把这些资金贷出去，也不是一件简单的事情。这些资金放在自己手里，都是银行的负债，贷不出、贷不好也一样影响利润，影响业绩。毕竟中国商业银行商业模式的核心，仍然是十分传统的“存贷差”。

这其中，“尽职免责”是一个非常重要的因素。这一点，在保交楼中已有尝试，2022年出台的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“16条”）中就有一条，自通知下发起半年内，保交付专项贷款项目配套融资在贷款期限内不下调风险分类，对新发放配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

现在，银行做业务的朋友们，大都也希望在经营性物业贷款方面能够有类似的免责条款，尽职免责，他们才好开展工作。

无论如何，经营性物业贷款宽松起来，对持有经营性物业的房企而言，都会是个好消息。比如，融创中国还持有不少文旅资产，万达尽管卖了不少，但还有不少经营性物业在手，龙湖也有很多经营稳定的商业地产，新城控股的经营性物业也不少。对于这类企业而言，都有获得增量融资的可能。

从某种意义上说，这也是对他们持有经营性物业资产的“一种回报”。

2024年一开年，21金地01的债权人们陆续都收到了一个通知，告知他们要做回售登记了。他们看了看回收的价格有点意外，居然是100元。要知道，在去年市场情绪最低落的时候，这只债的价格一度跌到了24.5元左右，短短几个月的时间，这只债券可能带给投资者4倍的收益。

这是一个奇迹。