文/邓浩志

2023年佛山楼市的统计数据陆续出炉，单盘成交金额排行榜中，排前列的多数是高端住宅项目，比如前四位分别是三龙湾壹号，保利天汇，映月湖天珺，灯湖天珺。四个项目无论是单价或者总价，都在佛山楼市中属于第一梯队，最贵的行列。而且这批项目的价格相对而言也更加坚挺。而去年，佛山刚需住宅的价格下跌的幅度则明显更大。比如同在成交榜排前列的刚需楼盘宏宇天御江畔，均价从22年初的2.5万/平左右，跌到最近的1.6万元/平左右，下行幅度相当惊人。当然，这种情况不止佛山一地，几乎所有一二线城市都有类似的表现。只不过佛山市场更加明显罢了。

之所以豪宅和普通住宅价差越来越大，和佛山市场的结构以及住房基本面有关系。一直以来佛山楼市购买力由两部分组成，一部是本地偏自住型的购买力，一部是来自广州偏投资为主的客户。2021年楼市政策收紧之后，广州的投资客基本绝迹，佛山市场就剩自住性买家。

佛山人均居住面积是比较大的，根据2017年公布的统计数据，佛山人均居住面积就超过41平米，当时广州人均居住面积才20多平。所以佛山买家的改善需求，面积势必更大。目前佛山主流在售的改善型产品，行内定义，基本180平以上才算入围。140平的产品也只是刚需和改善型的过渡地带。而在广州，100平以上都可以算改善了，140算偏高端的改善了。所以这也造就了佛山楼市不同产品之间销售情况和销售价格间的巨大差异。明显是豪宅明显优于一般改善，一般改善明显好于普通刚需。

2024年，佛山楼市仍将保持东强西弱的格局，也将维持高端改善型物业强于普通刚需物业的态势。佛山最有价值的地方莫过于广佛交接板块和禅城核心区域，而天花板则非千灯湖莫属了。千灯湖既是佛山的天花板，也是广州西部买家改善的选择。尽管最近跨城购房少了，但一旦市场复苏，这批投资资金还会回来。所以钱等会这个板块应该会最先起来。

大家发现没有，这两年我们的货币政策是宽松的，财政政策是积极的，政府投资是主动的，消费政策是支持的，但经济整体表现仍然不令人满意。尽管一直说原因是美国封锁，但细看数据，这两年外贸的表现也还是不错的。那为啥样样好像都可以，经济整体表现却不理想呢？其实就是房地产下行拖累的。房地产和建筑业，上下游产业太多了，规模太大了。抛开房地产谈经济复苏，目前看是绝对不可能的。这两年，我们已经看到了房地产对经济的带动作用。而且也找不到足够规模的替代行业。所以这不是产业转型升级问题，更不是忍住阵痛就能解决的。

需要强调，千万不要把发展房地产业和高房价混为一谈。就如同不能因为药物有副作用就干脆放弃治疗。应该是既要推动这个产业的发展，也要防止房价过快上涨，更要看到高房价问题的本质不是炒作，而是人和地之间的资源错配。简单说就是人多的地方地不够，地多的地方人口又外流。

我始终坚定地认为，现房销售不会是这轮房地产危机的解药。相反，他很可能拖死拿这些地块的房企。因为熬到现房销售，融资成本肯定更高，综合成本高，售价就必须高才能实现盈亏平衡。结果高价卖不动，低价卖有亏损。另外，现房销售项目，也可能搞死期房销售项目。不是现房销售死，就是期房销售死。如果现房市场都接受了，那期房就没市场了，结果可能新增一批烂尾项目。