从“认房不认贷”开始，房地产政策先是在市场层面积极作为，各地纷纷引导鼓励购房需求，活跃房地产市场交易，让买房人见利好，得实惠。近日以来，在房地产企业一端，利好政策措施的消息也不断传来，意在修复已经十分脆弱的房企现金流，用“暖风频吹”来形容，一点也不过分。

先是11月17日央行、金融监管总局、证监会召集金融机构座谈，在会议通稿中，用很大篇幅陈述化解房地产风险，支持房地产企业合理融资。此后，市场又传出消息，监管部门正在拟定房企业白名单，并提出“三个不低于”。从“三道红线”到“三个不低于”，挣扎中的地产行业，尤其是非国有房地产企业终于看到了一丝希望。

和房企的朋友们一样，我也很高兴，但如沐春风之中，我还有一个小小的期望，那就是——期待春风化成雨，从春风拂面到春雨润泽，房地产行业才能稳定化解风险，实现发展模式的转型。换句话说，政策措施是春风，落实执行是春雨，只有春风化雨才能万物复苏。

涉及房企融资端口的金融措施尤是如此。与首套房认定标准、利率优惠政策、普通住宅认定标准，甚至是限购政策不尽相同，涉房企金融政策是由多个金融机构作为主体落实，而金融机构的考核体系是多元的，新的政策措施口径实施起来，既有可能和既定的考核体系产生冲突，又有可能在实操中存在各式各样的问题而使政策措施的效果打折扣，这些都是影响“春风化雨”的重要因素。

按照财新的报道，“三个有利于”中有两个“有利于”与所有制相关：对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；对非国有房企个人按揭贷款增速不低于本行按揭增速。此举意在申明“所有制平等”。这是落实中央金融工作会议“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”的具体措施。

应该说，这一政策措施切中要害，几乎是近年来房地产行业的最大痛点。但是，也应该看到，所有制平等问题，是金融机构一直面对的问题，这个问题不是今天才有，也不是房地产领域专有。在这样的情况下，如何做到不同所有制房企在金融机构融资时待遇平等，才是实现政策初衷的关键所在。

要解决这个问题，仅有总量指标要求远远不够。金融机构的“所有制难题”实际上与现行考核体系、风控体系有关。非国有企业信用低于国有企业信用，这导致了在出现潜在或现实风险时，非国有企业的风险化解能力低于国有企业，这也是客观事实。一旦出现风险敞口或呆坏账，经手相关人员就要被追究责任，这才是非国有企业融资难、融资贵的关键所在，如今处在风雨飘摇中的房地产行业就更是如此。

如果只有总量指标要求，各金融机构不能适时在考核体系方面在合规的前提下予以匹配，那么，对于实操人员而言，“避险免责”的心态仍会占据主导，这两个与所有制有关的“不低于”落实效果就会大打折扣，这与政策初衷不符，也与化解房地产行业风险的大局不符。

我并不是主张“不顾风险”，而是主张风险识别体系与房企经营状况挂钩，追责制度要与“履行尽职审查义务”的程度挂钩。前者是根据房企现实的经营状况确定是否给予融资，并商定合理利率；后者是强调相关负责人忠实完成尽职审查后仍出现风险的，应依照规定予以减责或免责。

做到这两个挂钩，就可以避免出现业绩、经营状况不佳的国有房企仍能低息融资，而经营状况好于国资房企的非国有房企，甚至高息都借贷不到的情况，从而实现政策初衷，推动房地产行业进入良性循环。

在此前的保交楼配套政策措施中，已有“尽职免责”的尝试：保交付专项贷款项目配套融资在贷款期限内不下调风险分类；对新发放配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。这项措施最初的有效期是半年，此后适用期又延长到年明年底，取得了一定的效果，其经验值得重视与借鉴。

因此，我们希望，监管部门在推行“三个不低于”时，应该像保交楼系列政策一样，出台更多具体的配套措施，尤其是“尽职免责”的条款，让金融机构的实操人员有的放矢，能够放下包袱，这更有利于政策措施初衷的实现。

除了风控体系和追责制度予以必要匹配外，还应该注意到一些实操环节的做法可能给政策措施效果带来的潜在影响。在此仅举一例说明，主要涉及新增融资与存量融资之间的关系。

此前，监管部门曾出台过一些针对特定房地产企业的纾困措施，其中即包括AMC机构可以给予纾困名单上的房企以项目融资，上限是不超过AMC资产总额的10%。应该说，措施的初衷很好，既给了待纾困房企出路，又控制了AMC可能面对的风险，可谓是两全其美。

但是，在实操过程中却出现了问题。按照这一措施予以融资的特定房企，往往在该AMC有存量债务，这些存量债务很大比例尚未到期。AMC依纾困措施给房企放款后，出于自身风险考虑，往往要求新发融资中的相当比例，用于提前偿该AMC机构在房企还尚未到期的债务。

例如，一家AMC依规向房企新发放融资100亿，这家房企在这家AMC未到期的债务有60亿，部分AMC就会要求，100亿新发融资中的一定比例，要先偿还存量未到期的债务。这样一来，房企真正到手可以用于盘活项目的资金将大为减少，纾困效果也大打折扣。

因此，监管部门在设计保障落实的措施时，也要考虑到类似的问题，在做出总量指标的原则性要求的同时，还要对增量与存量等方面的关系予以厘清和明确。毕竟当前市场对于房地产行业的风险预期极高，以各种手段实现房地产企业提前偿债的冲动较强，明确而细致的操作路线图，有利于避免这种情况的发生，更有利于初衷良好的政策措施落地生效。

如此一来，才真正是：久旱遇甘霖，春风化春雨。