前几天班长发了一篇文章，统计了2022年贝系平台中成交5万以上（含5万）的房源，并对比2023年的市场表现。

但那篇文章只汇总了普通住宅小区，没有统计学区房，因为学区房的附加值主要在教育资源上，通常面积越小，单价越高，有不少房源本身情况也比较复杂，如有些一楼带院子、现状为门面房、居住条件差别很大等等，成交也比较分散。

不过有很多粉丝还是希望把这两年5万以上学区房成交记录也统计下，今天我们就一起来看一看，考虑其特殊性，只能作为简单参考了。

2022年成交单价在5万以上的房源一共有81套，单价最高7.57万，最低5万整，去掉重复值后，有32个小区。（数据源为贝系，不包含所有成交，难免会有遗漏）

其中普通住宅小区有融创壹号院、置地栢悦公馆、华润凯旋门、滨湖双玺、新地中心、棠溪人家、天鹅湖MOMΛ和万科蓝山。

虽然棠溪人家是师范附小+46中双本，凯旋门和栢悦公馆是50新和潜山双选，但考虑到学区特殊性，5万以上成交也都是别墅或者大户型产品，就不作为学区房统计了。

去掉这些项目后学区房有47套成交，在2022年5万以上成交中占比约58%，从下图可以可以看到庐阳区在这个价格段的地位不可撼动，有37套成交，占比约78.7%。

其次是蜀山区，一共有9套成交，占比约19.1%，其他各区中只有滨湖区的文华阁成交一套小户型，单价5.14万，而成交价前三均被庐阳区的南门+45中双本部占据。

我们选择其中成交量比较可观的小区来看一看，蜀山区2022年成交5万以上的学区房全部集中在通和易居同辉南苑，这个小区的学区是安居苑+50西，相对也具备较好的居住属性，2022年在贝系一共成交21套，均价4.34万，其中5万以上有9套，小户型价格明显高于大户型。

2023年1-9月共成交14套，均价3.92万，参考同户型或者楼层相差不大的成交房源，价格有一定下滑，考虑到面积，总价的幅度并不算大。

庐阳区拥有南门小学+45中的学区，加上有很多小户型，所以经常问鼎庐阳区单价冠军宝座，2022年一共成交了23套，均价4.8万，其中最高是一套一楼的28平，单价7万，最低是一套67平，单价3.1万。

2023年1-9月，人民巷共成交了15套，均价4.6万，最高单价是6.1万，最低3.3万，从均价上看变化幅度不大。

红星路恢复楼同样是南门+45双本，2022年一共成交了8套，均价5.3万，2023年共成交9套，均价也在5.3万，基本持平，不过销量上有所上涨，但今年的成交主要集中在3月之前，之后只有5月和7个各成交一套。

再来看看桐城路，是南门+42的学区，在2022年去掉异常价格后，共成交了17套，均价4.7万，2023年共成交14套，均价4.1万，均价还是有一定回落的，相对南门+45中还是更稳和受市场认可。

下面再看看省委大院，这个学区是红小+42，具备较好的居住属性，2022年成交了22套，均价4.3万，2023年表现也不错，1-9月成交了16套，均价4.1万。

徽京剧院是南门+42的学区，2022年庐阳区学区房单价最高的房源就是出自这个小区，达到了7.6万，但应该是带院子，所以拉高了均价，其他楼层的成交对比2023年有一定回落。

滨湖区师范附小+46双本的滨湖文华阁在2022年有一套5.1万的成交，合计11套，均价4.2万，2023年1-9月共成交了12套，均价3.6万，均价降幅明显，从具体的成交看，同户型也是有一定回落的。

我们再简单看下其他部分小区的成交情况，南门+45的节约巷29号2022年成交3套，均价5.3万，2023年1-9月成交2套，均价4.9万；

安三小+45的长江中路403号2022年成交3套，均价5.1万，2023年成交2套，均价5.3万；

南门+45的金寨路330号2022年成交2套，均价5万，2023年成交5套，均价4.4万，其中50平以下小户型均价5.6万。

南门+45的环城南路56号在2022和2023年各有一套成交，单价均在5.2万左右；

淮三小+45的淮河路450号2022年成交10套，均价4.5万，30平以下均价4.9万，2023年成交6套，均价3.5万，30平以下均价4.2万。

整体上看，学区房市场受教育政策和楼市大行情影响，总体均价也是有所下滑的，不过其中也是存在明显的分化，

南门+45这种中小学都广受认可的学区价格相对最稳，或者一些具备居住属性的小区，价格也相对稳定，而庐阳区在整个学区房市场的地位也是无法撼动的。