有一个最简单的办法，通过小区的名字，就能够判断出小区的刚需或是改善定位。
比如名字里面带“府、院、国际”等字眼的，一般都是改善型小区，而名字里面带“园、城”等字眼的，一般都是刚需小区。
这种判断方式，不能说没有道理，但还是欠缺一些颗粒度和精细化，而且不排除一些例外的情况。
如果要从居住的硬性指标和条件来判别，以下几个方面，是可以精准筛选出改善小区和刚需小区的：
1、最小户型、圈层门槛一个小区的最小户型，决定着这个小区的二手房价格下限，也影响着小区圈层素质的下限。
一般来说，改善小区最小户型，基本都是在120~140平方米以上这个面积段的，基本不会出现90平方米甚至以下的面积段。
而刚需的户型面积段，则比较大，从70~140平方米不等，都可能出现。
需要注意的是，有的小区是以组团的形式来区分面积段的，比如120~140以上的大面积，都集中在一个改善组团，而其他的刚需组团，则是大小户型都有。
这种情况下，由于小区对外部市场是一种整体估值，刚需组团的上车门槛如果过于低下，同样会拉低改善组团的市场估值，导致改善组团经过二手房市场的买卖，逐年混入刚需业主，从而导致小区最终刚需化。
2、容积率、绿化率容积率是一个相对抽象的概念，一般来说，改善项目的容积率不应高于2.0，刚需项目比较常见的容积率是在3.0上下。
如果换算成户数，改善小区一个组团内，不应多于500户人家，是能够确保一定居住品质的，一旦高于500户，无论是洋房还是大平层，由于使用频繁，小区的公共空间、设施维护等，就会变得不那么尽如人意。
绿化率则是属于锦上添花的指标，改善小区容积率都舍得降低，更不要提绿化率了，30%以上的绿化率属于改善小区的标配。
低于这个30%的标准，虽然不一定沦为刚需项目，但现在很多刚需小区都能做到绿化30%的标准，改善小区达不到就多少有点说不过去。
毕竟，绿化这点成本，对比容积率的土地利用成本而言，就是小巫见大巫。
3、梯户比、车位比梯户比也是判断改善小区和刚需小区的重要环节。
改善小区通常都是2梯2户（一梯一户）等，最低不得低于2梯3户，而刚需小区常见的是2梯4户或者2梯5~6户。
梯户比对于居住体验的影响是非常直观的，特别是对于高层住宅而言，归家和出门都需要用到电梯，梯户比过低，就会导致电梯拥挤、等电梯时长过长等，让居住体验大大打折。
此外，车位比也很重要，改善小区的车位比，通常都会大于1：1，也就是说，除了业主每家每户都能保证至少1个车位之外，还会有空余的车位供访客或家中多车业主使用。
而刚需小区的车位比，则跨度也很大，但通常很难达到1：1以上，所以很多刚需小区的车位，不卖只租，因为如果拿出来卖的话，是不够所有业主购买的。
4、生活配套稀缺度小区生活配套的稀缺程度，也是判断改善和刚需的重要指标。
通常而言，地铁站、公园、三甲医院、学校、知名商场购物中心等配套，都属于城市中比较稀缺的配套。
真正的改善小区，往往会匹配至少3个以上的稀缺配套，而刚需小区，能够拥有其中的1个稀缺配套，就已经算是不错了。
毕竟，无论是地铁站，还是公园，或是三甲、名校等资源，在任何城市都是比较稀缺的资源，并不是所有的小区都能够享有和匹配的，也只有改善小区的价格，才能为此买单。
