近年来房地产公司整体经营情况并不是很乐观，银行在办理房地产公司用已建成房产进行抵押贷款时，一定要加强抵押房产的调查，了解抵押房产的使用情况，防止极少数房地产公司将已出售但未办理过户的房产用于抵押贷款，同时保留调查痕迹，如保留实地走访抵押物的照片。

2023年2月13日，甲房产公司与王某签订房屋买卖合同，涉及金额420万元，合同约定2023年2月15日前王某支付210万元，剩余210万元应于现有租户搬离之日起3日内付清，房款付清一个月内甲房产公司协助王某办理好不动产权证书。

2023年2月15日，王某共向甲房产公司支付房款210万元。2023年3月，王某对上述房屋未出租部分进行装修。2023年10月23日，王某支付剩余房款210万元。2023年11月20日，甲房产公司将上述房产抵押顺位抵押给王某，并提供另外六套房产抵押给王某以及一处房产备案给王某作为办理上述房产过户义务的担保。

2023年6月，评估公司对上述房屋评估590万元。2023年6月21日，A银行向乙肉类实业公司发放抵押贷款400万元，抵押物为甲房产公司上述房产，并办理了抵押登记，贷款到期日为2024年6月20日。

一审法院判决上述涉案房产抵押给A银行有效，为此，王某上诉要求撤销一审判决并将上述涉案房产判给王某。

二审法院认为，房地产公司于2023年6月21日将案涉房屋抵押给A银行并办理抵押权登记时，该房屋产权仍登记在房地产公司名下，现有证据不足以证明A银行在取得抵押权时知晓王某已购买该房屋并已支付部分购房款的事实，亦不足以证明A银行在审查抵押物时存在足以导致抵押权无效的严重违反法定义务的行为。为此，法院认定A银行抵押权有效。

（注：因为A银行保留现场走访抵押房产的照片，可作为A银行尽到抵押物审查责任的有力证据）。

案件三言两语

不考虑法院判决结果，A银行在办理上述400万元贷款至少存在三方面履职不到位问题：

一是贷款实际用途调查，借款人是肉类实业公司，抵押物却是房地产名下房屋，这本身就很可疑，需要重点考虑借款人与抵押人的关系（注：根据王某所述，借款人及抵押人联系人均为抵押人甲房产公司的财务），并以此判断贷款真实用途。

二是抵押物的状况，一个已经出售的房产并且买家已经开始装修，贷前调查怎么就发现了抵押物权属存在争议？对于房地产公司名下房产现场走访，个人认为，银行员工最好在没有抵押人陪同的情况下，进行突击二次走访，这样就能掌握房屋真实使用情况。

三是抵押物评估，一个只能卖420万元的房产评估价值竟然到了590万元，如果A银行希望靠出售涉案房产来归还贷款的话，最终价格可能要大幅度低于420万元。