存量房业主又要默默哭了，原本以为517新政后利率可能会有所动摇的，但是可惜的是六月份还是按兵不动的，因为现在很多老业主还是呼吁降低存量房利率，但是这个毕竟还是触动了很大的利益，所以把希望寄托在LPR身上了，只可惜又一次扑空了，只能继续等待了。

就在6月20号，根据央行公布的最新的LPR利率来看，一年期维持在3.45%,5年期以上LPR为3.95%，这个利率已经连续4个月都不调整了，可以说每个月20号对老业主说都是一次煎熬或者惊喜了，因为大家都盼着继续降低利率减轻负担，但是没能实现这个愿望的话，大家还是在选择提前还款了。

而5月份的社会融资数据之前咱们也分析了，老百姓现在不太愿意贷款，而是还在积极的去存款，数据方面，前五个月住户贷款增加了8891亿元，但是5月单月住户的贷款增加了757亿元，而去年同期是3672亿元，同比是减少了2915亿元，而且5月住户贷款里面只有514亿元为房贷，同比减少了1170亿元，可以看出，大家现在确实不太愿意积极贷款了，而430的定调之后，517新政和6月7号国常会的再度去库存定调，密集的方向指引，已经从侧面说明了现在的楼市数据还没达到预期，只能通过持续的刺激去加大市场的信心。

所以现在存量房老业主能做的其实就是提前还贷了，只有这条路，才可能加大降利率的可能性。而且现在二手房的以价换量还是在继续的事情，一线城市现在也有一段时间没有新的松绑了，在一线没有出完政策之前，市场上的救市预期和松绑就会依然存在，但是利率不下降，其实是跟大家的预期有所相悖的，而这背后的原因大家还是要更加清晰的去了解。

首先，大家要清楚贷款利率下降影响最大的就是银行，因为银行就是赚利息差的操作，而自从去年存量房利率下调后，银行日子就难过了不少，而现在银行下调存款利率已经成为近期每个月的例行操作了，跟随大行的步伐，现在多个省份的中小银行都对存款挂牌利率进行了调整，不仅包括定期存款，也包括活期存款，降幅集中在20到40个基点。根据数据统计，截止5月份，国内3年期平均利率已经下降到饿了2.512%，5年期平均存款利率为2.461%，经过多轮调整之后，基本上定期存款的利率都在3%以下了。

而今年一季度，境内商业银行净息差已经降低到历史最低点的1.54%，而净息差的警戒线是1.8%，如果一直低于这条线的话，说明银行的风险也会进一步加大，所以为了避免风险加剧，持续下探存款利率从侧面来说是好事，而且现在长期和短期的存款利率是倒挂的，其实也说明银行在压低存款成本以及减缓银行净息差带来的压力。所以六月的LPR维持不动，对银行来说是多了一点踹息的时间，因为按照目前各地房贷的政策和楼市的趋势来看，贷款利率的下调依然是箭在弦上的事情，现在各地房贷利率的下限几乎都已经取消了，就像广州来说，现在首套房能做到3.4%，相当于是LPR减去55个基点了，而二套也能做到3.8%，也比LPR基准低了15个基点，当然，个别银行的利率还能做到3.3%，所以，银行也要为后续的贷款利率下调做好准备，一旦继续调整的话，银行还能有所空间进行缓解。

当然，虽然现在存款利率并不高，但是大家依然还是会把钱存进去，因为很多人并不是为了图利息多高，而是在没有更合适的大额投资的渠道时，为了保住资金的稳妥和安全会更愿意放入银行进行储蓄，而商业房贷利率是不是会进入2字头呢，相信很多人已经摩拳擦掌了，因为公积金贷款的利率已经进入了2字头了，商贷的利率如果后续跟进也不是不可能的，只是说就看6月和接下来的楼市数据是否能达到回暖的程度。

而且昨天住建部召开了重要会议，明确要推动县级以上城市有力有序的开展收购已建成商品房用作保障房的工作，大家可能不知道这意味着，咱们全国目前有超1300个县，如果把这些地方的新房都号召起来去收购存量新房，那还是非常大一次的去库存运动了，我们之前也说过，目前咱们全国的新房库存近7.4亿平方米，即使按1万一平均价来计算，要吃掉这么大的库存需要7.4万亿的资金，后续地方去库存的程度和力度有多大，将会对二三四线的市场还是会产生不小的影响的，而对一线而言，核心区的新房是不愁卖的。

但是外围郊区的新房还是需要去收购的，只是现在地方卖地也少了，民营房企的土拍参与度也少了，收购这些房子的资金从何而来，将来又拿什么去还掉这些债务，才是更值得思考和探究的课题，当然，可以用时间换空间，把债务拉长30年甚至50年实现地方债务软着陆，而土拍的替代品的房地产税那势必也会出现一定的缩水了，因为这些新房还是变成地方手上了，不可能自己给自己收房地产税，那说明过去那些老的存量业主承受的房地产税的负担可能就要隐性的加大了。

当然，一切都还只是预测，接下来还是要看后续收购的动作和体量，如果只是给市场去库存造势和氛围，那就另说了，接下来还是要看市场上刚需和改善们的动作了，是继续观望还是跟进买入，因为房地产市场本质就是一个加杠杆的大舞台，总要有一方要拿钱进来加杠杆，如果大家都不加了，这个游戏就玩不下去了，如果都是个人业主加杠杆了，那就是地方希望看到的理想状态，只是现在个人非但没有持续加杠杆，反而是在降杠杆了，所以不得不由地方弥补进杠杆，把这个游戏继续玩下去，看清本质，相信大家对一切所发生的事情似乎就更容易理解了。