近日，克而瑞发布了2月长沙楼市月报。数据显示，2月长沙公寓成交低位运行，成交环比下跌38%。2月商办市场供求探底，处于全年低位，但前期供应较大，商办长期处于供过于求常态，存量持续走高。当前的库存面积已突破500万方，去化周期高达43.6个月。

在此去化高压的情况下，不少开发只得主动降价，企图以价换量，快速去化。3月以来，新力铂园、振业城、富力十号、碧桂园印象等公寓项目纷纷开始打折促销。在公寓“降价潮”袭来的情况下，长沙的公寓市场才有了活跃的迹象。

有人就会好奇，长沙的住宅市场并没有饱和，为什么会有人买公寓？早在2017到2019年，由于公寓总价低，不限购的特点，长沙的公寓一度很受热捧，各大开发商也纷纷开发公寓产品。但公寓价格长期居高不下，加上新产品不断供应多重因素的叠加，造成了公寓库存量庞大的现状。

根据克而瑞2月长沙公寓排行榜，公寓成交金额排名前十名的分别是，润和滨江湾、北辰三角洲、敬天广场、金桥国际商业集群、京武浪琴山、龙湖新壹城、卓越中寰、紫馨中央广场、绿地城际空间站、长沙平安财富中心。

从排行榜可以看到，热销的公寓几乎都有着地段优势。卖得好的公寓盘大多集中在长沙城区核心地段，如敬天广场所在的中心城区，润和滨江湾、卓越中寰所在的滨江新城，京武浪琴山、绿地城际空间站所在的高铁新城，这些都是长沙楼市里的热门区域，轨道交通方便，配套齐全。

除此之外，也有部分房企从产品下手，打造高端化产品。例如榜单第一的润和滨江湾，位于滨江新城核心地带，在售建面254-794平商业大平层，价格区间30000-38000元/㎡。这种类型的大平层公寓产品，占据了稀缺资源，打造高品质居住产品。在长沙严格限价的条件下，大平层产品也满足了一部分改善人群的需求。

公寓有哪些优点？

随着购房者需求不断变化，公寓产品发展也呈现“两极化”。一方面，小面积产品以低总价、低投资门槛成为网红走量。另一方面，高端豪宅大平层频出，并逐步被改善市场认可。

根据克而瑞2020年公寓报告显示，长沙公寓市场上30-50㎡区间占比大，30-60万元区间占比最高，且不断提升。小户型公寓因为面积小，总价和首付相较住宅更低一些，买套公寓可以当投资；并且有些购房者不想租房也害怕房价再涨，也会先买套公寓。再者，在长沙限购的情况下，购买商业公寓可在长沙落户，有购房者选择通过购买公寓来落户长沙。公寓虽然小，但是功能齐全，卧室、厨房、卫生间，等都一一具备。小而全，总价低，这两个就是小户型公寓本身的优势。

从大平层公寓来看，由于商业公寓不受限购限价的政策限制，开发商在打造商业大平层产品时也可以将品质提高。在房票的限制下，对于部分有购买力而又受房票限制的客户来说，在置业时大平层公寓也自然纳入了考虑范围。

随着消费者的升级，长沙市面上的大平层多数追求的不仅仅是地段、设计和户型面积，大平层的景观资源集中化、产品配置精装化、社区配套高端化逐渐成为标配。例如润和滨江湾，打造了六重“湾生活 ”归家系统，包含了艺术车库、漫步式空中云廊、陆上艺术园林、三重精奢大堂、全智能无接触、保镖级社区等。可以说，大平层满足了消费者舒适及享受的居住需求。

当然，公寓也有一些明显的劣势。商业公寓产权只有40年，普通住宅70年，公摊面积大且商业水费电费，还不带学位，所以长沙公寓的流通性较低。因此，如果要买公寓，需要谨慎下手。

购买公寓需要注意什么？

交通和区域发展是购买公寓的重要条件。可以楼盘考察周边的交通、人流量、写字楼、学校等情况，这些都是未来生活和出租的保障之一。还要看区域有没有长期发展竞争力，如滨江新城和高铁新城板块。滨江新区由于地段稀缺和其金融副中心的定位受到了市场的热捧，高铁新城属于城市发展的主要方向，叠加交通枢纽带来的人流效应，公寓市场流速较高。

尽量选择大品牌的开发商。大品牌的开发商在拿地的时候就占据了优势，优质地块大多被大品牌开发商收入囊中。项目建成后，有实力的开发商对周边配套也会起到一定的带动作用。如果房子是打算用来出租，还要摸清周边楼盘租金情况，尽量做到利益最大化。