感受“另类”的刺激

进入12月，行情还算对得起大家对“跨年行情”的期待，前期扶不起的金融消费阶段性这回也总算突突涨了一把，前期过于拥挤的赛道则出现震荡调整。鱼头认为，在中央经济工作会议“稳增长”信号更加明确的前提下，A股整体目前仍是机会大于风险。

虽然A股相关的赚钱机会是主流，但鱼头也发现，其他相对小众的机会也开始越来越多地受到大家关注。这不，昨天第二批公募REITs之一的华夏越秀高速REIT在深交所上市，就再度延续了首批公募REITs的火爆行情。今天，鱼头就来聊聊这个相对较新的另类投资品种——公募reits。

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Reits——不动产也能拼团买

REITs（Real Estate Investment Trust，即不动产投资信托基金），简单来说就是大家拼团买不动产来“收租”。海外REITs市场起步早也较为成熟，可以买的不动产花样也较多，像公寓、写字楼、酒店、基础设施等。而我国真正意义上的公募REITs今年5月才发行，底层的不动产也仅限于基础设施项目。从已发行的产品来看，底层资产有产业园区、仓储物流、高速公路、水务等。可以看到，这里的“收租”不仅包括真正意义上的收租，也包括了通过收费权、运营权等特许经营权进行的“收租”。

对于底层是真正收租类型的资产，REITs一般拥有产权，赚钱不光靠收租分红，也靠资产本身的增值潜力；而对于特许经营权类的资产，一般有确定的受益期限，到期往往价值归零，因此赚钱主要靠运营取得收益的分红。

不动产存续期限往往较长，拼团买了之后也不能说撤资就撤资，因此REITs均为封闭式基金，但可以把份额在二级市场上转让给其他投资者。二级市场买卖就涉及到价差问题，因此REITs投资的收益主要来自于两部分：基金分红和交易的买卖价差。这里看到，REITs在收益上兼具债性和股性的特点，更具体而言，由于REITs往往期限较长，同时分红具有一定不确定性，其风险收益水平位于优先股和普通股之间。

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情理之中的火爆

截至12月14日，我国已发行两批基础设施REITs，首批9只，第二批2只，主要涉及高速公路、污水垃圾处理、仓储物流以及产园区域四大板块，项目集中于三大城市圈，各自收入来源较为集中，成长性各异。

从认购情况和上市后表现来看，也均呈现火爆行情。配售比例仿佛在宣告“我是你得不到的大众新宠”，首日无悬念正收益，大幅溢价交易……周五第二批公募REITs另一只建信中关村产业园REIT上市预计也会是暴涨收尾（不信看看那低到尘埃的认购比例）。

鱼头认为，火爆的主要原因，其一在于前期为了打造示范效应，拿出来的项目资产都较为优质，其二在于当前已经上市的公募REITs产品数量仍比较少，可供交易的流通份额也不多，全市场整体处于供给小于需求的状态。

高溢价会带来风险，但估值收敛在短期可能较难出现。短期主要关注基金年报披露后底层资产表现是否符合预期，阶段性可能出现一定风险或交易机会；长期而言，对公募REITs的投资仍需回归底层价值逻辑，表现分化将是大概率事件，同时也要提防封闭基金常见的折价交易问题。

03

多种策略，按需参与

就现在地方债务的困局和当初搞REITs的初衷来看，后续底层资产扩容是迟早的事，但供给上来后项目资产质量分化也会带来投资难度的提升。鱼头认为，打新策略是胜率最高的策略，但由于基金认购需要全额缴款，而当前火爆情况下配售比过低，参与“打新”会存在资金利用效率低下的问题（土豪朋友和闲置资金较多的伙伴可忽略这一缺点）。

中长期持有策略则更多需要对底层资产的价值分析并结合自身的风险收益需求，对投研能力要求较高，鱼头预期，在未来有足够多REITs标的之后将会出现以REITs投资标的的基金。

而投资REITs前最重要的一点，当然是——开户！说到这点，鱼头在第二批REITs认购的时候就吃了亏。认购当天点进券商软件（场外也可认购，但后续参与二级市场需要转托管，不建议用此种方式），以为开通基金账户就可以，结果发现还需要开通专门的基础设施基金权限，结果权限下来已经妥妥错过认购期……

刚说到打新，最后再聊个题外话，周一晚证监会核发了中国移动的IPO批文，本次其回归A股拟募集资金560亿元，为近10年来A股最高IPO募资额，下周三（22日）申购。当初中国电信回归A股上市鱼头也参与了打新并无悬念中签，后续走势虽被调侃为“电信诈骗”（当前股价仍低于发行价），但鱼头上市首日卖出倒也不赚不亏。移动从公司质地来看是明显优于电信，但会否重复电信的老路呢？我们拭目以待。

点赞的你，股票都涨停~