文 | 浮云
就在刚刚，重庆土拍市场迎来2块地的成交！
西永微电园集团底价购得两块西永地块，成交总金额95453万元，其中一块土地成交楼面价7104元/㎡，另一块土地成交楼面价7060元/㎡，看来重庆土拍的热度一直都不减呀。
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不止如此，临近年底，重庆一下供应了许多地块出来，其中不乏优质地块。
这无疑是给房产市场注入了一针强心剂，这些优质地块一出，意味着未来又有一大批优质项目可以上市，这些优质项目可以引领重庆楼市发展，带动楼市上涨。
让我们一起来看看，都有哪些新地块出来，同时，
哪些地块是香饽饽？
01
大量优质地块出来
经过我的整理，近来一共有以下地块供应出来。
自制 数据来源：铭腾机构、克而瑞重庆、重庆锐理数据
从表中可以看到，此次土地供应范围之广，供应量之庞大，在近年来都算是可圈可点的了。
不过，此次供应中比较大宗的土地，大多都是离核心区较远的土地，比如嘉溢华片区、栋梁半岛等等，在寸滩东边很远的地方。
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核心区的土地供应，更趋向于小而精，这是在鼓励开发商打造高品质的改善产品，提升整体住宅的水平。
在这么多供应的地块中，我最看好的，分别是渝中区的八县办地块，江北区的忠恕沱地块，和南岸区的弹子石地块。
02
八县办地块
首先就是渝中区的八县办地块，这个地方原来是永川八县（市）人民政府联合驻重庆办事处。
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这块地的位置实在是太好了，左边就是时代天街，右边是英利大融城，周边轨道也多，除了1号线、2号线以外，在建的18号线和27号线也会经过其周围。
自制 具体以实际规划为准
该地块教育资源、医疗资源同样也很丰富，这点不用我多说了，渝中区懂的都懂。
当然，这块地也有着明显的缺点，第一个是地块太小，加上容积率又高，我估计这块地大概率只会修两栋超高层出来，这也无可厚非，毕竟渝中区的土地实在是太紧俏了。
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第二个就是这附近基本全是老房子，环境欠佳，同时自驾出行的交通可能比较恼火。
不过渝中毕竟七年已经没有出地了，这些缺点和它的优点一比根本不算什么。离它不远有个跟这块地类似的产品，天空雲镜，去化很不错，现在也还卖得上价。
贝壳截图
那么，哪些开发商可能会对这块地感兴趣呢？我个人预测一下，龙湖、华润、招商蛇口等开发商可能会参与这块地的竞争。
核心区的优质地块既是展现实力的最好舞台，也是打响品牌的优质选择，这些开发商对于核心区的重视程度高，也有打造高端豪宅的成功经验，所以大概率会参与到八县办地块的争夺上来。
除了这块地以外，江北区的忠恕沱地块，也是妥妥的尖货。
03
忠恕沱地块
忠恕沱地块位于北滨路上，一线临江，前面没有任何视野遮挡。
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我曾多次强调过“两江四岸”的重要性，所以我对这块地十分看好。尤其是在它容积率只有约1.4的情况下，开发商拿地后大概率会建成滨江豪宅，成为重庆楼市中的又一明星项目。
当然，对于豪宅来说，这个容积率不算太低，所以很可能会做成当下流行的四代宅产品，很值得期待。
它旁边就是五号线忠恕沱站，又有余松路和红岩村大桥，不管是去渝中、九龙坡、沙坪坝、渝北，都很方便，离五大传统商圈的位置都很近。
同时，江北区教委也对该地块的教育配建作出了批复。地块旁边现存的滨江小学纳入新村小学集团，地块周边现存的203中学初中部纳入重庆八中宏帆中学教育集团。
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个人预测龙湖、中粮、建发可能会对该地块产生拿地兴趣，前两个开发商，之前在北滨路都有产品，同时取得了不错的去化效果。至于建发，从去年落子观音桥并且大卖来看，它是有意向城市核心区进军的。
渝中、江北的土地都这么优质，南岸也拿出了自己压箱底的弹子石地块出来。
04
弹子石地块
弹子石地块在南岸弹子石CBD总部经济区附近，周边各种配套资源同样十分丰富。
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虽然不是一线临江的位置，但是由于地块所处地势较高，看江应该也不成问题，也算属于江景房了。
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它旁边就是环线弹子石站，远期规划还有11号线。自驾的话通过朝天门长江大桥，去江北、渝北都很方便。
同时，这块地的商业配套比较发达，附近就是泽科汇、智慧城，不远处还有长嘉汇购物公园，住在这里的话吃喝玩乐是不愁了。
地块附近的弹子石小学中海校区、大佛段小学、弹子石中学、11中、38中等，都是南岸区比较优质的教育资源。
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从容积率上看，这块地会是高层产品，不过这块地可开发面积大，完全可以做成纯四代宅产品。
我预测招商、国瑞和保亿可能会拿这块地，弹子石名气最大的楼盘长嘉汇，就是由招商和香港置地联合打造，同时国瑞和保亿也在弹子石深耕，对于这块地应该是感兴趣的。
除了这三块优质地块以外，这次推出的其他土地同样都很优秀，大多地块附近各种资源配套都很成熟。通过土地供应情况，再结合今年的住宅销售数据，可以看出，
2025年重庆楼市，稳了！
05
2025年重庆楼市，稳了
首先，从土地供应情况来看，我窥见了重庆楼市的以下几个特点或趋势：
a.久未供地的渝中区霸气出手
要知道，上一次渝中区出让住宅性质土地，还是在2017年。那一年渝中区出让了两块土地，两块土地的地价都破了万元。
渝中区土地的地价，在重庆永远都在第一梯队。或许会有其他地方的土地价格比他高，但是也不会高到哪里去。
它的地价对于其他区域是有指导意义的。一方面，它作为重庆市的标杆，其地价水平可以反映出整个重庆楼市的发展趋势和潜力。
另一方面，渝中区的地价也为其他区域提供了参考，和它地价相近的区域，要么是城市发展重心，要么就是楼市置业热地。
这次渝中区一口气供应三块优质地块，相信长达7年的等待，一定可以激起市场的热情，吸引更多优质开发商积极参与拿地，做出更高品质的产品。
b.天量供应已成历史
这次供应量虽大，但与早年的天量供应完全不能相提并论了。
我在跟很多看空的人沟通的过程中发现，他们看空的其中一个重要理由，就是重庆的天量供应会限制房价的增长。
我想说的是，重庆的天量供应早已成为历史！大家该放下自己心中的执念了。
事实上，重庆现在每年的供应都在减少，已经到了一个非常低的地步。
注：数据来源于锐理数据
从图中可以看到，早些年重庆土地的供应量确实很大，但是近年来土地供应量与成交量都在大幅下降，尤其是在2022年的时候，出现了断崖式下跌。
现在的情况是，随着存量土地的不断消化和供应土地的不断减少，以及改善需求的不断增加，重庆新房市场会逐渐变成供不应求的状态，继而带动重庆新房房价的上涨。
c.四代宅恐扎堆出现
我还发现，这些大量供应的土地，容积率大量集中在1.5-2.5之间。结合现如今重庆的四代宅热潮，我估计未来会有大量四代宅扎堆出现。
虽然容积率和四代宅之间并无必然的联系，但是容积率太高，一般会做成刚需高层，太低的话又会做成别墅产品。1.5-2.5这个区间，用来做四代宅刚好合适。
更何况现在四代宅是潮流、是趋势，做四代宅更有卖点，也更能吸引购房人群的目光。
我对四代宅也非常看好，四代宅基本上属于楼市中的新产品，新产品往往能刺激市场需求的增长。
四代宅的扎堆出现，能够推动房地产市场活跃度提升，进而带动整个重庆楼市的上涨。
总的来说，现在重庆楼市的方针可以概括为，
控增量，销存量，提质量。
注：数据来源于锐理数据
从图中我们可以看到，现在重庆中心城区的供应一年比一年少，2018年还有3000万方左右，到了2023年，就只有460多万方了，减少了5倍左右！
然而，2023年成交面积相较2022年却实现了攀升，根据我对前11月数据的统计，今年中心城区商品住宅的成交面积应该还会更高！
同时，从11月份的销售数据中可以看到，重庆中心城区一、二手网签成交176万平方米，1.7万套，其中中心城区新房成交71万平方米，同比增长61.6%，说明
重庆楼市稳中向好，持续回暖！
图源新重庆
如果照这个势头发展下去，2025年的重庆楼市中心城区新房成交销量我是可以预见到的:
大致会在1000-1200万方之间！
为何不是直接71万方乘以12个月呢？
因为重庆楼市一旦回暖，每个月的销量是节节攀高，势不可挡！
逐渐回归到当年重庆中心城区新房销量破2000万方的大趋势！
06
结语
之前我在很多维度都分析过重庆房价要上涨，有经济，有产业，有基建，有教育等等。
现在又有了土地供应的有力支持，以及销售数据的不断攀升，这让我们有理由相信，重庆楼市已经处于上涨的前夕。
2025年的重庆房价必涨！
