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预测市场总是困难的。

当2024年北京楼市的“小阳春”到来时，谁都很难想到，热销是从房山这个北京楼市重要区域市场开始的。而热销的主力，并非刚需，而是改善型项目。房山+改善，这样的组合多多少少有些出乎意料，但仔细思考，又在情理之中。

作为一个区域市场，房山一直是北京楼市区域市场的重要角色。一方面，这个区域近年来基础设施、产业配套持续改善提升，一直处在从量变到质变的发展过程中，离价值释放的临界点越来越近。

另一方面，相较于其他几个北京近郊区域市场，房山与北京城区距离相对较近，但地价房价又相对较低，是北京郊区区域市场中性价比最高的区域。除此之外，还有一点因素不容忽视，那就是项目排布、建设较为集中，这有利于城市界面的迅速改善和各类配套服务水平的快速提升。

我们简单做了统计，在改善型项目领域，仅仅今年上半年，房山区域市场就会有华润置地的京熙润府、巨燕置业的燕京府、北京城建的梅花庄和广阳城等多个项目入市。这些项目都具有密度低、产品好的特点，随着市场加速向纵深发展，购房者可以选择的空间和余地也就更大。

从这个视角上来看——好戏在后头！

市场供求关系在剧烈的周期调整下已然易位，当居住属性基本替代资产属性后，产品品质、生活舒适度、社区服务水平等，都将成为影响购房者购买决策的重要因素。因此，“比较”很重要，比较之中，自然便可分出高下。因此，有意改善居住条件的诸君，万万不必着急。

房山实景拍摄（图片来源于网络）

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在相当长的时间里，北京市场一度是一个改善型主导的市场。同是改善，在不同的地产周期中表现不同，在强势周期中，改善除了居住条件和环境的升级以外，夹杂着资产预期，因此，一些产品一般的改善型项目，可以用各种增值预期弥补；在弱势周期中，资产增值预期被剔除，产品和服务因素表现得更加纯粹。

增值预期多半靠大势，水涨船高，而在弱势周期中，改善是不是能“真改善”居住条件和环境，很大程度上取决于开发商的专业能力。这种能力一般而言表现在两方面，其一，专业能力，例如资金实力、运营管理能力，工程质量控制能力，规划设计能力等等；其二，对区域价值和功能、客户需求、服务体系的理解能力。

前者是硬件，后者是软件。关于如何能做好改善型项目，我们一直有一个看法，那就是：在硬件条件相近的情况下，软件能力，也就是对区域、客户的准确理解和把握能力起决定性的作用。

以这个逻辑衡量，北京城建在今年即将入市的梅花庄、广阳城两个改善型项目就很值得期待了。北京城建在开发层面的专业能力自不必言，更重要的胜负手在于这家企业对于房山这个区域市场的熟悉程度和理解的准确程度，几乎难有其他房企能够匹敌。这是我们认为这两个项目值得期待的重要原因所在。

北京城建是北京市属大型国企，在北京城市建设开发领域角色重要。为什么我们相信城建对房山能足够理解准确呢？首先是因为，房山作为一个新兴区域，其城市基础设施层面的建设，大部分是由北京城建承担的，北京城建也是房山很多区域的一级开发商。

例如，房山区域市场最重要的基础设施之一，轨道交通，北京城建是最重要的建设方。房山线的03标段、燕房线都是北京城建实施建设。在产业方面，北京高端制造业基地高性能固态锂电池项目、京东方智慧医工核心能力中心项目也由北京城建负责建设。

房山地铁线（图片来源于网络）

交通和产业是决定一个区域市场价值最重要的两方面因素，北京城建在上述重要项目中扮演的角色，决定了它充分了解区域城市功能的规划落地、时间节点排布、规划衔接要点等。深度了解城市功能界面、产业界面后，商品房项目的衔接与匹配必然能够更为顺畅，生活舒适度提升才有保障，从中长期看，更能通过住宅项目兑现区域价值的进步。

从这个角度而言，北京城建在房山，不是一个普通的开发商，这里是它的主场。

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以上说的是了解区域和城市。决定一个高品质改善项目的另一个重要因素，是了解客户。这种了解，不是简单的客户描摹与归纳，从我们的经验来看，什么都没有直接服务形成的直观感知更为有效。这就要求，开发商在这个区域内，有足够的积累。

近年来，北京城建在房山至少已经开发建设服务了5个以上的住宅项目，比如徜徉墅、国誉府、胜茂傲山、琨廷等，其中不少都是改善型项目。这些实际开发和服务的经验，使城建的操盘团队对客户在硬件、软件方面的需求有更为直观和准确的了解。

例如，客户更需要什么样的户型，如何居住起来舒适度更高？功能更好？要有哪些错误需要避免等等，再缜密的沙盘推演，都比不上直接服务形成的积累。在这样直观经验积累和感知基础上，配合以高水平的开发和服务专业能力，“改善”对于客户而言，才有更大的保障。

这些不得讨巧，北京城建就是一步一步实干出来的。我们再次提醒，这一点很重要。主场的身份与价值，不言而喻。回头看看这些项目二手房的价格就能说明问题，它们都是同区域房源中售价的第一阵营。

正是基于对城市功能、客户需求能够准确理解，可以看到在梅花庄、广阳城两个项目上，北京城建操盘团队的切入点都是十分精准的。

从地块条件上看，梅花庄项目分为两个地块，容积率分别是1.5和1.6，是区域市场中容积率最低的地块。这种低密度的地块规划条件，放在全北京楼市中也都属于稀缺产品，依据这个优势基础条件，项目的产品全部是5~8层的洋房，而且全部采用正南正北的规划，能够确保良好的日照采光条件。至于户型，则主要集中于90~140平方米的三居、四居，这是改善型需求家庭的人口结构最为匹配的户型，同时，户型种类的相对单纯，也确保了社区的纯净度，有利于确保生活的舒适度。

广阳城项目的容积率为1.7/2.1，也是地铁沿线容积率最低的项目，产品是6~8层、9~11层的洋房。在区域内，这是地铁沿线楼盘层数最少的项目。在拥有出行便利性的同时，又确保了相对较低的密度，在出行便利和生活舒适之间谋求了某种平衡。如果不是对房山区域的城市功能和客户需求有准确的把握，这种平衡是很难实现的。

至于户型，和梅花庄项目类似，也都是90~140的三居四居，都是最匹配改善型需求人口结构的户型。

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不得不说，北京城建在广阳城、梅花庄两个改善型项目上，从拿地时机，到入市节奏，都与城市功能的完善和区域价值的兑现有良好的匹配和互动。应该说，不早不晚，恰当合适。

广阳城项目，是区域内距离主城区最近的项目，紧邻长于大街，距京良路1.9公里，自驾快速上五环，抵达主城区；通过房山线6站到达丰科园，10站丽泽，未来房山线北延，更能13站直抵金融街。与交通同样亮眼的是配套，紧邻房山最大的购物中心——熙悦天街，未来周边还规划有山姆会员店、奥特莱斯摩天轮、宣武医院等。

熙悦天街（图片来源于网络）

梅花庄项目位处房山新城的核心区域，现有S1线，27分钟可达北京西站，76分钟到达乔庄东站；同时还规划有S6与R6线。结合丰富的轨道交通资源，项目西侧商业地块结合轨道微中心设计，底层配建公交首末站，打造复合社区会客厅；项目南侧400米左右，则是12年一贯制的首都师范大学房山分校竹园街校区，更有价值的是，这是一所小学初中一体的9年义务学校，教育确定性更大。

图片来源于网络

首都师范大学房山分校竹园街校区（图片来源于网络）

不得不说，只有对房山区域充分了解的开发商，才能准确拿下条件和配套环境都尚佳的地块。

我们一直有一个看法，改善型住宅，除去产品，还要考量好区域现实利好与未来利好的关系。现实利好决定当下的生活品质，而未来利好则关乎区域价值潜力的兑现与生活品质的进一步提升，两者缺一不可，没有谁都不行。

当下，房山区域的基本城市功能已经较为成熟，既有产业配套，又有自然景观资源，轨道交通、连接主城区的主干道和路网也已经初现框架。从改善型需求必备的交通、产业、生活配套、消费配套、自然和文化资源方面，房山已经形成了较为稳定的基础，而北京城建的广阳城、梅花庄两个改善型项目，则恰好在房山城市功能进一步升级的恰当时点上。

这种节奏的把握，对于改善型需求的购房人而言，是一件幸事。还是那句话，对于房山区域市场及其改善型需求而言，北京城建远不是一个简单的开发商，它至少掌握着这个京西重地不断升级的路书和密码。