这是一个怀疑的时期，也是一个信仰的时期。

在东安湖1号的大阳台上俯瞰，东安湖湿地公园的全貌尽收眼底。

一座新城围着整个湖域拔地而起，画桥烟柳春水碧蓝，界面崭新视线辽阔。眼力所及，龙泉山起伏的曲线如同东安湖身后一块苍青色的屏风。

〡东安湖 图源：成都经开区公园城市局

从生态底本看，这片处于城东的湖区，逼格不逊于城南天府中央公园这一带。

但是——这几个月以来，特别是大运会之后，围绕东安湖的争议越来越多。

不断有各路江湖老司机到此一游，行号脉谈玄之事，然后抛出结论：“施主，你有血光之灾！”

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有句古话叫：木秀于林，风必摧之。或者叫：“天塌下来，个子高的先顶着”。

作为东安湖乃至龙泉区域内的第一豪宅盘，东安湖1号这段时间成了吸引火力的中心点。这种场景很是膈应人——大街上突然有老司机窜出来拉着你大哭：“这么俊的娃，可惜生错了人家？”

〡东安湖1号

我们总结了一下，对东安湖1号质疑声大致分为以下几条——

第一，产品很牛掰，但这样的产品不该放在东安湖。放在城南卖4万+，分分钟卖断货。

第二，推盘节奏不对，项目没有趁大运会先捞一把。而大运会结束后，东安湖将会被市场遗忘。

位置不对，项目周边还很荒，没有抬轿子的、打配合的，势单力薄，难成大事。如果开发商耳根子软一点，楼市中可能会出现一个“蓝蛋大爷”。

大爷发现左边蛋蛋变蓝，赶忙去看村里的老司机。老司机一看：“你这是癌啊，得切才行！”大爷切了左边蛋蛋，一个月后又发现右边蛋蛋也蓝了，又急问老司机。老司机说：“这是扩散了，右边也得切！”于是大爷变成了“东方教主”。一个月后，大爷发现更蓝了，病情恶化相当严重。去县医院一检查，医生一看：“你这哪是癌啊，你这是内裤脱色了！”

但东安湖1号明显是一个不听老司机“良言”的偏执产品主义者。

这个项目一开始奔着“做牛掰产品”去的。它请来曾仕乾、潘佩思、陈建中这三位大拿，光项目设计费就花了半个小目标，并且不惜血本地还原大拿们的设计。项目首期88亩地块，只建了5栋256户板式住宅，并打造一栋180米高的瞰湖地标建筑，引入万豪酒店搭建出奢侈酒店+豪宅的生活框架。

〡东安湖 图源：成都经开区公园城市局

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从已经呈现的部分看，东安湖1号在产品力上的拔群之势已经奠定。而项目相关人士称：“接下来，东安湖1号仍会在产品力上进一步优化提升，不会有丝毫妥协。”从价格上看，在整个东安湖湖区，它是唯一一个总价400万起的项目，和湖区一众刚需刚改小户型项目对比，它的高端之路，确显得有些“孤独”。

这种孤独感，可能只有当年在天府CBD率先登场的蔚卡花园城才能感同身受。而巧的是——东安湖1号也被市场称为“东安湖的蔚卡花园城”。业界人士认为它在产品力上能与蔚卡·蓝庭这样的豪宅产品比肩，而且它们都是大师级设计师曾仕乾在成都唯二的两部作品。

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我们注意到，东安湖1号的问题短板，其实是所有新兴板块的共性，开发商自己基本上是没有办法解决。与其说质疑的是东安湖1号，不如说质疑的是板块价值。而诸多观点基本可以总结为一句话：撤吧！东安湖不适合做高端产品。

〡东安湖 图源：龙泉驿发布

产品牛掰似乎成了很多人口中的“原罪”，站在买房人的角度，这很扯淡！但这种观点的确很有市场！特别是在楼市格局面临分化的当口，它可以是看空一个新兴板块的万能武器，闭着眼睛喷都能貌似“理、中、客”，而且不易反驳！

坦白讲，在成都楼市的历史上，每个新区的崛起都伴随着杂音干扰视听——配套荒、位置远、价格透支。正所谓：伟大，是熬出来的！如果板块处在城市的主方向上，时间会改变一切。

〡东安湖 图源：龙泉驿发布

金融城——第一个豪宅项目中海城南1号首批次标价8000元/㎡，老司机们说：“城南二环路都还没填满，三环外卖这么贵，卖给鬼啊！”

新川板块——从亮相开始，就伴随着招商引资受阻、配套迟迟无法呈现的质疑，板块竞争力甚至被人认为比不过怡心湖板块。

天西板块——2015年蔚卡花园城面市，远离主城25公里，1.2万元/㎡的价格被不少人说成“透支了未来10年的房价”！直到现在，市场中仍有人对这个区域唱凉凉。

成都南拓20年，一直在重复地教育我们一件事——如果一个板块在城市发展的主方向上，崛起就是时间问题，金融城、大源、新川、天府CBD莫不如此。

〡天府CBD 图源：天府发布

如今，成都已经南拓至边界，东进方兴未艾。当城市资金、资源都砸向东边，这个方向上，必有一个封面板块率先浮出，给城市的东进时代打个样。

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围观人群现在看待东安湖板块的心态其实非常纠结——

一方面，他们看到湖区的项目大多是小户刚改产品时，每每会吐槽：A+级的地段上长出C级的产品，既浪费了资源，又带来板块严重内卷。另一方面，当产品力惊艳的差异化产品出现时，他们也会怀疑：楼市回归主城了，位于二圈层的东安湖怕是要凉？

楼市的确在回归主城，但和很多人想象中不一样。

数据证明：成都东南方向的二圈层区域，市场份额不减反增。特别是龙泉驿区域，2023年成交面积163万平方米，位列全域第三。东安湖更是成都“5+2”区域之外的头号热门板块——在2023年的板块新房成交面积排行上，东安湖以52.76万平方米的数据，压倒主城和城南一众强势板块，位列第五。成为TOP10板块中唯一的二圈层板块。

〡东安湖 图源：龙泉驿发布

2024年1月和2月的数据也表明：龙泉驿的新房成交面积仍在稳居全域成都的3、4位，牢牢占据二圈层榜首。可见：主城的强势，并没有压制二圈层优势板块的崛起。相反，由于主城的扩涨，二圈层的强力板块正在成为主城购买力外溢的新目的地。

值得一提：当下东安湖板块，越来越多的看房人是从城南区域过来的！和我们一起看东安湖1号样板间的两组看房人就是从三圣乡一路看过来的。其中一个看房者是慕名而来——有人告诉他这里有成都性价比最高的豪宅。他认为：这个项目景观和品质都没得说，单价2万1放在城南不敢想，总价比城南同档产品至少要便宜两三百万，很有杀伤力！

据悉：这段时间东安湖1号是东安湖乃至龙泉驿区域销势最好的项目。最贵的产品卖的最好，足以说明两件事——

第一，东安湖，有承载高阶产品的能力。

第二，在产品至上的时代风向下，好产品是最牛的营销武器。

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值得一提的是：南拓时代，金融城、大源、新川兑现皆用了10年以上时间，而东进时代，东安湖的建设满打满算也才4年。

这4年，从一张白纸到8.9平方公里核心起步区呈现，速度比成都任何一个新兴板块都要快。我们可以盘点一下，成都有哪个板块用4年时间就将一个5000多亩的公园、一场三馆、文化艺术中心、图书馆、剧院、酒店等城市配套呈现，并引进了5所公办小学，包括七中东安湖学校和树德东安学校这样的优质配套？

〡东安湖 图源：成都经开区公园城市局

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从商业配套看，起步区内本来就有一座吾悦广场，今年还会迎来龙湖东安天街开业、杉杉奥特莱斯开业，华润旗下的万象天地项目落子在此。事实上，东安湖板块在商业配套的确定性是超过很多新兴板块的。

当然，每一个新兴板块都存在问题，也包括东安湖。大运会之后，东安湖网红板块效应有所消减。可以说，现在市场都在等待它的下一个爆点。

是二期公园的打造，生态环境的升级？

是产业布局的优化或重大产业项目的落地？

还是一个高阶组团片区的浮出，形成居住品质的升级？

2023年9月，《成都经开区（龙泉驿区）东安湖活力城重点开发片区推介》出台。一个叫连山坡TOD的片区浮出水面。

这个片区，位于东安湖西畔，被东安湖湿地公园和东安溪谷产业公园弧线合围，生态底本优越。在官方定位中，它是龙泉驿与成都主城的连接地带，是观山望湖、宜居宜业的TOD社区。按规划，这个片区到2025年将释放8宗601亩土地，其中涉宅用地6宗。涉宅地块容积率最高2.5，最低1.5，其高端居住图谋跃然纸上。

〡东安湖活力城介绍 图源：CRIC克而瑞四川

2023年11月，连山坡片区再添配套利好，名校树德中学进驻片区领办K12学校。

2024年2月，成都市住建局负责人表示：正在研究地铁2号线支线至东安湖、将地铁30号线延伸至东安湖片区。如此，加上原有规划的20号地铁线，东安湖板块形成三轨交汇，并拥有一座高铁枢纽站的轨交体系。东安湖“苦地铁久矣”的情况将得到改变，它与成都主城连接无疑会更加紧密。

这个观点似乎印证了当初东安湖1号的拿地逻辑——

作为最早进入东安湖板块的开发商，恒邦为什么不选择有现成配套的南岸或东岸，而一眼选中西岸？据悉，这块地当初为打造城市地标而预留，本就没有打算先放出来。但恒邦高端社区+奢华地标酒店的想法与政府思路高度契合，这才得偿所愿。

〡东安湖片区城市设计 图源：CRIC克而瑞四川

目前，湖区环湖地带北、东、南三岸基本已经填满，核心区起步区土储所剩无几。坦白地说，已开发区域的居住品质基本定型，产品迭代的想象空间已经很窄。而开发较晚的湖区西岸，可以直面两个公园景观的土地更显稀缺。连山坡片区浮出后，位于景观前排的土地显然地成为链接东安湖两个时期的坐标，从起步时期到进阶时期的坐标。

高阶版的东安湖板块如何走上前台？

从目前来看，未来1至2年，湖区西岸的连山坡片区有很多张牌可以打——譬如东安溪谷公园开建、连山坡TOD的启动，或者是树德东安学校的开课、180米地标万豪酒店的竣工...也有人认为：“也许只需要一场土拍就够了，只要拍槌一落，一切都会豁然开朗。”