曾经，我们用“长坡厚雪”来比喻地产行业的前景。今天这个词组仍与地产行业高度适配，但意思截然相反。2021年，“三道红线”一脚刹车踩下，这个21世纪全球经济最生猛的引擎，就变成了一辆从峰顶高速下滑的单车，一滑就是三年。

这三年，中国楼市的成交量接近腰斩。2021年，中国楼市顶着疫情创下“双十八奇迹”——成交面积18亿平米，成交金额18万亿人民币。

而今年前7个月，这个市场的成交面积为5.4亿平米。按此推算，全年成交大约在9亿平米左右，楼市规模直接从“姚明”变成了“郭敬明”，这可能是当代最成功的减肥案例。

我一度认为：市场规模缩减并非周围很多小伙伴焦虑的原因，让他们感到肉疼的，其实是房价的塌缩。但现在我发现：和房价跌了多少相比，人们其实更想知道房价还会跌多久？

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有个买房人对我说——他曾经也是坚定乐观的看多派。

2022年，他相信“国家一出手，楼市稳如狗”。

2023年，他相信“限购一放开，人气自然来”。

但现在，他相信只有等他这样的铁杆多军都绝望了，楼市才会柳暗花明。

“就像当初炒股一样。”他说：“散户大量退出的时候，就是股价的底部。冥冥中有一双眼睛在盯着你的一举一动，就等你割肉他才进场拉盘。”

楼市离触底到底还有多久？我们这次梳理了近一段时间大佬和专家们的看法。

郁亮，万科掌门，业界咖位相当于《天龙八部》里的少林寺玄慈方丈。他最新的判断是：楼市虽然已过峰值，但是绝对规模仍然巨大。经过三年调整，新房的性价比有了很大提升；今年的新房供给水平已经跌倒了2005年，超跌明显。这意味着供求关系正在发生改变，为市场向上提供了条件。

相比身在地产江湖中的郁亮，隐退的地产教主王石发言更直接一些。他的判断是：这一波调整深刻而持久，至少需要3-5年的时间。

按老王的说法，我国楼市从2021年到现在已调整了3年，还要继调整到2025年才能企稳。

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咱们再来看看世界众多知名机构的判断——

高盛的预测已经传遍全网了：它根据美国经验得出结论，我国楼市这一波调整需要6年时间，现在刚到中盘阶段，2027年三季度才能调整到位。

华尔街评级机构惠誉认为：2024年到2040年，我国楼市住宅需求将下滑到每年8亿平米。新建商品房的规模则会降到每年6亿平米。很显然，惠誉认为中国楼市还将继续下调探底。

但是，也有不少国际巨头级公司对中国楼市的复苏进程表示乐观。

譬如，全球最大矿业巨头必和必拓CEO亨利就认为：在政府的政策支持下，中国房地产行业将在未来一年出现反弹；

花旗银行认为：中国房价将在未来6至9个月内实现企稳，迎来市场的软着陆。

我们注意到，很多国际机构对楼市的判断在调整之中。像标准普尔和瑞银，去年底还预测中国楼市2024年会企稳。但今夏它们又下调了预期，改口称中国楼市还会继续低迷。

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众说纷纭之中，曾经担任政府高层的金融专家黄奇帆先生的分析可能更接近市场现实。因为黄奇帆既是金融学大家，又曾担任重要城市的操盘者，懂专业又深谙国情。

众所周知，黄奇帆曾经预测：如果房价跌30%，政府就价格下场收储。果然，我们今年就看见了国家下场收储！

黄奇帆认为：中国楼市已经进入了深度调整阶段，继续下滑的可能性微乎其微。

他分析：现在全国房产存量在500亿平方米左右，每年要消化10亿平方米左右的房产，按50年折旧年限计算，再算上自然损耗等因素，年成交量在13亿平方米左右。

按照他的分析，对比2024年我国楼市大约9亿平米左右的成交面积。可以判断：当年的楼市已经处于市场底部，并且由于惯性作用还呈现出了明显的超跌现象。

值得注意；这几天网络疯传一个视频，某券商首席经济学家高善文提出一个观点：“中国房地产的危机能否解决，取决于央行敢不敢将资产负债表押上去”。

他建议中国必须大胆启动类似美国疫后推行的“无限量化宽松”政策。一时间引发了全网高度关注。不过，高善文已亲自辟谣，这个视频是他在去年底一次演讲中的一小段，被自媒体剪裁了发放出来。他在今年1月份的判断是：中国住宅市场经历的是明显的价格修正，而不是泡沫的破灭。

综上所述，楼市回暖的问题颇像苏东坡的句子：横看成领侧成峰，远近高低各不同。每一个人都觉得看到了真相，但也许每一个人看到的都只是自己想要看到的表象。到底啥时候触底，我等凡人只有等时间给出答案。