大会之后，房地产何去何从？

这几天，一份《决定》成了揣测上意、判断房地产走向的重磅文件。

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全文22000多字，包括了15个部分，60条内容，300项目多项改革措施。有人甚至专门统计了一下：在全文中，“改革”出现146次，开放出现了35次，科技出现了52次，教育出现了36次。但房地产只出现了4次！

平均智商高达105的种花家老百姓，很容易就从频率中发现一个趋势。

科技创新才是我国新一轮发展的主方向，房地产虽仍在上层的视线中，目前为止仍是支柱产业，但的确不是未来浪潮之所向了。当然，这并非意味着房地产就要被放弃。要知道，咱们的改革的方法论是“先立后破”，兼顾新与旧，进与稳。

现在，科技创新明显是立起来了，但并不代表房地产的退场。咱们看看地球背面的大漂亮，它的高科技产业够强了吧？但房地产+建筑仍然是对GDP贡献最大的行业，2022年占比约17%。比咱种花家（约13%）还高。并且，有数据表明，从1947年至今，房地产在大漂亮的GDP的占比一直是上升的。

把全文通读一遍之后，我们发现——

房地产的未来，不像“崩盘论者”说得那么坏，仍有发展空间；也不像坚持“唯房地产能救经济”那波人说的那么好，不会重回暴涨时代。可以说，吹、黑双方都被打了一把脸。

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虽然着墨不多，但《决定》给房地产的改革给出了5个明确的方向——

1、加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。

租购并举的住房制度，这几年一直在强调。已有城市在试行“租购同权”，租房人群和购房人群享受相同的公共服务配套，包括租房落户、享受和公办教育资源等。可以预料：随着租购并举的继续深化，租房人群未来将享受到更多的权益。

房地产的传统模式是三高——高杠杆、高负债、高周转，在此模式下，房子的商品属性和投资属性凸显，民生属性被削弱。造成了房价暴涨、需求不足、债务高企、行业过度金融化等问题。在新模式下，房地产行业双轨道并行——一轨主民生，一轨主市场。

2、加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。

这两年，很多人抱怨刚需人群被挤出楼市了。窃以为：这条改革方向已经昭示了答案。工薪群体和刚需性住房需求的目的地，将是保障性住房市场。改善需求和投资需求去商品房市场。保障的归保障，市场的归市场。以此而论，保障性租赁住房和配售型保障住房的占比未来将继续增加。这也意味着商品房市场规模的缩小几乎没有悬念。

3、充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

这一条措施的指向性非常明确——目前大部分城市都取消了限购政策。仅剩北京、上海、广洲、深圳四大一线城市和天津、海南等在执行限购。下一步，它们应该陆续松绑限购禁令了。此外，今年以来，不少城市都在试探性地调整豪宅线，推行144平米以上户型不限购政策，刺激效果甚佳。那么这次取消豪宅和普通住宅标准后，有两个猜测——

第一，豪宅产品的税费和普通住宅一样，将进一步刺激高端楼市。

第二，普通住宅的套数限制会不会同时放宽？这无疑也会刺激中小户型的市场活跃度。

4、改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

取消预售制的呼声日益强烈。在三高模式下，预售制是开发商保持资金高周转、提升资金使用效率、降低资金成本的关键。但同时，预售制下的买房人是处于弱势的，一旦开发商发生倒闭、资金挪用、项目延期、质量不合格等问题，购房者很难保护自己的权益。

国外也有预售制度，包括美国、欧洲等西方发达国家。它们的预售制主要分成两种，一种是将预售款交给第三方保管，房屋交付时再交给开发商。一种是按项目工程进度分期付款。

有数据显示：今年种花家有近3成的项目是现房销售状态，这也让取消预售制成为可能。但现房销售对很多开发商来讲，会让本就紧张的资金链雪上加霜。房地产本来就是资金密集型产业，现房销售会让很多小企业退出，地产江湖上只留少数“肌肉+技术”都强的公司。

5、完善房地产税收制度。

对这一条，很多人的第一反应是房产税又要出来。房产税立法11年前就提出来了，到现在也没有完成。但以当下面临的环境和“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳原则看，房产税一时半会是不会登场的。有业界人士猜测，下一步的税制改革，可能会适当降低交易阶段的税费，适当增加持有阶段的税费。个人感觉，持有成本增加对楼市不算好消息。

就在昨天，一移民大漂亮的朋友打来电话说：家族公司前些年挣的几个小目标，他爹都用来买岛、买房。而这两年生意不好做，公司现金流空前吃紧，每年还要交大量的不动产持有税，简直有点顶不住了！所以说，买房要节制，否则连亿万富翁也可能要遭起。