这几天，身背房贷的4亿家庭都注意到了——多家银行已发布公告：从11月1日起，个人住房贷款利率有了新的定价机制。房贷利率的重定价周期，咱们可以选择3个月、6个月或者1年。选择多是好事，但是这个选择权只有一次。选定就不能改动，直到咱们还清房贷为止！

那么问题来了：怎么选才最划算？

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房贷利率重定价周期是啥？

简单地说，就是咱们的房贷利率多久调整一次。在这之前，规定的最短调整周期是一年调一次。这会造成一个问题——存量房贷利率明明降了，但如果错过了时间，要享受新利率得等到下一年。

现在存量房贷利率定价机制发生了变化。央行会在1月、4月、7月、10月的月末公布全国新发放住房贷款平均利率。如果咱们的存量房贷利率加点值高于上一个季度全国新发放的房贷利率平均加点值30个基点时，可以向银行申请下调存量房贷利率。但是调整后的利率不能低于当地房贷利率的下限。

举个例子：今年第三季度的全国新发放房贷平均利率为3.33%，当季5年期LPR均值为3.85%。那么，第三季度新发放房贷平均利率加点值就是-52个基点。加上30个基点等于-22个基点。那么，如果存量房贷利率的加点值大于-22个基点，就可以申请调整

当利率处于下降通道时，重定价周期越短，就越能快速享受降息红利。

当利率处于上升通道时，重定价周期越长，就越能推迟多的加息负担。

很明显，在加息周期，重定价周期越长越省钱。在降息周期，重定价周期越短越有利。

所以，选3月、6个月、还是12个月？其实关键在于几个问题——

第一，现在是加息期还是降息期？第二，央行还会不会继续降息？第三，未来有没有加息的可能？

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房贷利率下调是一个大趋势。

从2004年到2024年，我国房贷基准利率已经从6.12%降到了如今的3.60%。自2019年LPR制度出台，它一直呈阶梯式下调，今年以来都下调了3次，可以说，现在是我国历史上房贷利率最低的时期。为了提振楼市，有城市将房贷利率下调到3.0%以下，甚至出现了商贷利率低于公积金利率的倒挂现象。

从大势看，全球经济都面临衰退风险，各经济体都进入了降息周期。调低利率成了大势所趋。今年，我国一年期存款利率全面进入1字头，不少人都在预测我国将迎来零利率时代。有一种观点是：按照发达国家的经验，当一个国家65岁以上的老龄人口占比超过18%时，这个社会的利率就会趋近于零。而我国2032就将达到这个老年人口比例。

即便不扯太远，只看当下。中国经济状况咱们都明白，在经济转型时，货币政策宽松基本套路。所以，很多人都认为：按当下的宏观经济环境，LPR还有进一步下调的空间。

但上个月，央行的态度可以说非常明显了：“降准有空间，降息面临一定的约束”。

啥约束？官方说法是：受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。简单地说：再降息，银行可能会有压力。

果然，这两天网传南京、厦门、苏州、武汉、青岛等城纷纷上调房贷利率。我们发现：尽管多是最低房贷利率2字头的城市，将最低门槛调回到了3%以上。但从中可以看出一个迹象——目前状况下，房贷利率再降的空间已经很小很小了，可以说触及到了阶段性的底部。

03

未来加息的可能性有多大？

一般来说，加息措施采用发生在以下几种情况——通货膨胀加剧，经济过热，消费过热，人们只爱撒币钱不想存钱……这些条件，一条适配不了我国目前的情况。2024年上半数据显示：我国通胀率为-0.94%，不仅离3%的通胀目标远远的。还有那么一点通缩的迹象。前三季度经济增速4.8%，尚在努力复苏中，和过热也没关系。消费这就更不用提了，大家冷热自知。

也有人分析，美国进入降息周期后，我们有没有可能反向加息？毕竟这两年两大超级经济体的货币政策就是反向的。两三年后，等老美利率低过3%，咱们通胀率升到3%，势必要加息收割一波资金。

查阅了一下我国的加息历史，我们发现咱们加息周期都不会长。近20年中，最长的一次是2004年到2007年。一年期贷款利率从5.31%加到了7.47%，然后一路下调到如今的3.1%。可见，长期来看，加息不会是主趋势。降息的次数一定比加息多，而房贷偿还是一个持续30年的过程。

个人而言，我乐于选择3个月调整一次存量房贷利率。其实如果房贷利率不下调，选择3个月、6个月还是12个月，其实暂时没啥区别。但选定离手，不要患得患失。即便加息周期到来，也不会持续太长时间，利率的正常走向还是会越来越低。既然碗里有肉，何不先吃了再说？！