成都豪宅正在经历一个产品大爆炸的黄金时代。
先看数据——
整体上看，去年成都新房成交套数虽然稳占全国第一，但同比下降了22%左右。但千万级新房成交套数达到了1333套，比2023年增长了37%，这是非常明显的逆跌行情！
此外，在成都解除限价后，豪宅新盘的最高价格去年一路狂飙。从去年年初华润锦宸府的5.1万元/㎡，到年末麓湖丽世缦华的12万/㎡，一年激增1.4倍。
〡麓湖丽世缦华效果图 图源：润达丰小程序
2025年头两个月，豪宅市场仍然火爆。一月，金融城东豪宅开盘卖了6.8亿，该项目最低单价6万+起步，最高单价10万+；2月，三圣乡驸马板块的千万级豪宅锦宸院，首批次开盘即售罄，成交金额达15亿。
诸多迹象都在昭示：2025年是千万级顶豪更为火爆的一年。
一方面，更多高净值人群正在加速像楼市塔尖汇聚；
另一方面，更多的项目正在跑步进场。
〡锦宸院 图源：华发统建锦宸院公众号
一场关于“卷地段、卷户型、卷会所、卷资源、卷服务”的豪宅之争已拉开大幕。豪宅市场格局面临重新洗牌。
01
LOUSHISHENYIDU
最近10年，成都楼市的顶豪格局可以用一句话概括：流水的豪宅，铁打的麓湖。
自麓湖生态城2014年推出第一个神兽组团“麒麟荟”后，这个以公园与湖为底本打造的8000亩大盘就一直站在成都豪宅市场的顶端。
〡麓湖·湖岛区鸟瞰概念效果图
从规模来上看，它是巨无霸。连续两年单盘成交金额超过130亿，不仅在成都遥遥领先，更是全国top5级别的神仙盘。
从价格上看，无论是新盘还是二手房，它都是成都第一档。
从影响力看，无论是业主提及率还是非业主提及率，它都是最高。
从竞争力看，麓湖一直是行业天花板。很长一段时间，它都是区域内其它楼盘的“阴影”——产品定价要以它为标准。开盘节点也要避开它。
但麓湖并非没有“对手”，这十年中，另一个豪宅品牌“蔚蓝卡地亚”一直处于麓湖的阴影之外，与它并肩而立。
〡蔚蓝卡地亚 图源：LACADIERE公众号
翻看成都楼豪宅历史可以发现：迄今为止，成都豪宅新盘市场的两项成交价格纪录分别由麓湖和蔚蓝卡地亚把持。麓湖的精装房售价1.85亿/套，而清水别墅总价纪录，一直握在10多年前面市的牧马山蔚蓝卡地亚手中。
2012年，牧马山蔚蓝卡地亚面市，连续两年获评中国十大超级豪宅。据悉这个项目的业主77%是福布斯榜单上的富豪或川内知名企业家，联手能买下半个成都！
从2016开始，豪宅专家蔚蓝卡地亚转身造城。随着花园城、湖滨城两个大城项目呈现，它的豪宅产品线丰富起来，从大平层住宅蔚蓝阁、蔚蓝轩、蓝庭，到奢华服务式产品LA CADIERE天际和蔚蓝湖滨1号。和麓湖的情况相同，蔚蓝卡地亚也每每能走出逆势热销的独立行情。
〡蔚蓝卡地亚 图源：LACADIERE公众号
你可以发现，两大豪宅品牌的大本营都在城南，但基本上有一种“王不见王”的默契，各自闪耀。麓湖的建筑造型前卫具有科幻感，蔚蓝卡地亚的建筑则简约经典，更像在为整个区域打造的公共地标。麓湖的社群运营做得风生水起，蔚蓝卡地亚的服务品质成为圈层传说。
可以说，过去十年，这两个顶豪品牌双峰并峙，一时瑜亮。
02
LOUSHISHENYIDU
2024年起，成都楼市加速呈K形分化。年初，西派少城、华润锦宸府两个千万级豪宅双双开盘即罄，成为逆势热销的产品风向标。年中，金融城项目JFC以清水价5万+/㎡的姿势开盘热卖30亿，让业界与市场都看到了一种趋势——顶豪市场不缺购买力。只要产品够霸道，莫愁前路无知己。
〡图源：JFC交子金融广场公众号
于是，2024年成为成都豪宅产品迭代最快的一年。有圈内小伙伴感叹，不少项目，在年初的时候还是“梦中情豪”，到年末再回头去看，产品力已经又落伍了。不是围观者眼光变挑剔了，是牛掰的产品一茬一茬地冒出来，眼睛洗得有点遭不住了。
实际上，更多企业向豪宅市场涌入是必然。一方面，成都核心区域地价不断接近3万大关，倒逼市场做大面积顶豪产品。另一方面，豪宅市场“越大越好卖，越贵越受捧”的现象背后，高净值人群资产配置需求的涌动。加上，限购限价解除，住宅新规落地，这让很多房企意识到，豪宅市场破局的时机已经到来。
这一年，我们看到了很多上市大企业也开始做起了非标产品。这和之前十多年的情况有明显不同。
回顾成都顶豪市场，从草堂之春、麓山、麓湖、牧马山蔚蓝卡地亚，大部分顶尖产品都出自本土非上市企业之手。原因有二，本土企业对成都的偏好了解更细致深入，更喜欢做非标精品。其二，不同于上市公司，本土优质企业受到的财务掣肘更少，更舍得投入。
〡图源;网络
当更多企业确定做非标产品是必经之路，它们爆发的能量就会相当惊人。最近半年，成都豪宅产品的迭代浪潮可谓一波接一波。
据我们观察，这场迭代涵盖了4个方面——
第一是更彻底的大户型定位。现在，起步面积起码要在180㎡以上，才有底气自称顶级豪宅楼盘。更有不少项目，将起步户型直接定190㎡以上。一层一户的产品次第面市，尤其是麓湖丽世缦华所有的产品都是一层一户的布局。
第二是空间布局的变化。从阅天府开始，到金茂·璞逸锦江、仁和29号院，再到润达丰滨江的两个豪宅项目，空中院馆逐渐风行大平层产品，呈现不断进化的趋势。
〡图源：阅天府公众号
第三是越来越奢华的公区和会所配置。这一进化趋势，以招商·翎云阁、金茂璞逸锦江、锦宸院、交子缦华为代表。坦白说，在公区营造的品质感上，新势力已经不比老牌豪宅品牌逊色，甚至更强。而要知道，公区和会所现在已经取代了户型，成为更重要的顶豪产品力指标。
第四是服务体系的提升。譬如金茂·璞逸锦江引入并升级了璞逸俱乐部的服务体系，锦宸院提供安缦级的极致酒店服务，润达丰滨江的项目则携手仲量联行，定制了一套“GD金尊全景物业服务体系”。
03
LOUSHISHENYIDU
坦白地说，如果只谈论产品本身。新一代千万级豪宅产品对比麓湖同档次产品，已经没有明显高下之分。在顶豪市场，“麓湖”们仍处于领先身位，但从产品来看，它们不再像从前那般遥遥领先。
麓湖拥有“四大神器”。第一，稀缺性资源：公园与湖；第二，产品设计能力：每一个豪宅组团都是国际团队操刀的非标产品。第三，社区营运：它自建了艺展中心、麓客岛、商业中心，成立了麓客会、基金会等运营机构，现在有300多个社群，每年大约会举办3000多场活动。第四，品牌声望：“麓湖”两个字，已成为身份象征，物业溢价率也处于市场领先位置。
〡麓湖四大节目 图源：麓湖生态城
但没有完美无暇的项目，麓湖也同样如此。长久以来，它就像是超脱于市场之外的乌托邦，一座仙气飘飘的理想之城。随着项目逐渐呈现，人口开始聚集，麓湖的人间烟火气也会越来越多。譬如，按当下的标准，它的很多地块容积率其实是偏高的，只不过精湛的规划设计和大规模的公园湖泊很好地化冲销了这个短板。但是当市场中的新一代豪宅产品力迎头赶上时，这个短板可能需要开发商花更大的力气来弥补。
所以，我们看到，市场中已经有项目在有意无意地作出破局之举。譬如，就在麓湖的身边，已经有项目敢于突破麓湖的价格天花板，标出成都房价的新高度。在户型设计和公共区域的打造上，新一代豪宅已经趁着第四代住宅新规的东风，试图弯道超越。这些都会推动整个市场在竞争中快速实现产品进化。
对市场来说，这是一件幸事，百花齐放才是春。
