01
全国成交最活跃的楼市
仍是成都
LOUSHISHENYIDU
2024年，成都楼市成交33万套，全国第一。但种种迹象显示：成都楼市正在加速分化。
成交的33万套房子中，二手房市场贡献了超过23万套，历史最高，新房市场成交了不到10万套，同比下滑约32%，是近十年来首次跌倒了10万套以下。和高峰时期的20万套相比，可见，规模萎缩比较明显。
新房市场也呈现冷暖并存的分化趋势——越来越多的刚需购买力被挤到二手房市场的同时，千万级的豪宅产品呈现井喷效应。有数据显示：2024年，成都新盘市场的千万级产品成交超过1200套，比去年上涨超过3成。从市场占比看，千万级豪宅成交套数已占到新房市场的1.2%，相比2023年的0.6%，已经翻了一番。
1800多年前，那个叫“cao a man”的神算子夜观天象时，写下“秋风萧瑟，洪波涌起。”预言了对手阵营“niubi group”的今日之变。
我自然是相信“cao a man”的！2025年的年头，成都楼市的豪宅化路线已经很明显了，有五个板块炙手可热。
02
金三板块 — —
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金三在成都豪宅江湖的咖位，大概相当于《射雕英雄传》中的王重阳。天下第一的大佬很少出现在江湖，但江湖中满是他的传说。
2024年，金三区域只出了两个楼盘，一个河东片区的华润·锦宸府，一个河西片区的交子·天元。两个千万级以上的顶豪项目，出来就被热捧，不需要振臂一呼唤，已然应者云集。华润·锦宸府创下了2600人抢两套房的市场奇观。交子·天元则创下清水豪宅开盘揽金30亿的盛况。
〡交子·天元效果图 图源：JFC交子金融广场公众号
市场对金三板块的认识也在变化，去年上半年，很多人认为它卖得火的原因是新房与二手房之间有明显的剪刀差。下半年，市场纷纷认为金三板块就配得上成都最高价。所以，贝壳以27300元/㎡的楼面价新纪录拿下金3H12那块地时，很多人甚至认为贝壳捡了便宜。它的合楼面价应该在3万/㎡之上。
2025年，全成都都等着金三板块“摸高”，等着看贝壳的新项目出来到底会标价多少。与此，同时，板块内部还有土地供应蓄势待发。可以期待，2025年这个被称为成都价值绝对中心的板块，会有更劲的表演。
03
麓湖板块 — —
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有中国神盘麓湖生态城镇场子，麓湖板块可以和金三板块并列为成都豪宅两座天王山。
2024年，麓湖生态城一个项目成交超过120亿，当真是遥遥领先。事实上，当下成都总价最贵的豪宅和单价最贵的豪宅都在这个板块。
麓湖·长湖阙以1.85亿创下豪宅总价新纪录，麓湖湖区的背面、锦江湾区的景观头排位置，新亮相的麓湖|丽世缦华标出了12万元/㎡的单价，同样也是成都新盘单价纪录。而在麓湖|丽世缦华地块旁边，还有楼面价26000元/㎡的地王，天新首个第四代住宅项目将在2025年登场。
〡意境创想图 图源：麓湖|丽世缦华公众号
众所周知，第四代住宅新规之下，产品的得房率有机会做到120%—150%，这会不会让豪宅建面单价大幅上升？我们拭目以待。
04
林家坝板块 — —
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很多人曾以为林家坝的身份只是“金融城的小弟”。相当于跟在王重阳身边的丘处机。没曾想它连升三级，变成了豪宅江湖的五绝之一。很有可能会是“周伯通”，最起码也会是林朝英与金融城关系密切，但已经有实力开宗立派。
2024年是林家坝的分水岭，在此之前，板块新盘房价还2万元/㎡左右，说自己是“轻奢”板块都不理直气壮。从2024年三月起，连场楼面价2万+的土拍将场子搅热了。随着中国铁建西派交子、金茂璞逸锦江两个高端楼盘的大卖，林家坝的新盘均价站上了4万+，产品户型越来越来成了千万级豪宅的主阵地。新年刚取证的金融城·交子缦华，售价已经到了6.4万元—10.3万元/㎡。至此，林家坝的房价超过了金融城。由此可见，林家坝的勃勃雄心——
〡金融城·交子缦华效果图 图源：润达丰小程序
和金三板块并肩携手还不够，它要压过一头。到底能否得偿所愿？咱们让时间来印证。
05
天西板块 — —
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坦白地说：在“价值回归主城”的论调下，天西作为新崛起板块，一直争议比较大。
2024年，天西拿出了近年来的最佳表现，逆势啪啪地打脸黑粉。三大项目招商时代公园、华发阅天府、蔚蓝卡地亚蓝庭，都卖得风生水起。颇有“天龙三兄弟”联手制霸豪宅江湖的气势。
〡项目效果图 图源：网络
如果不出意外，阅天府2025年上半年就将清盘。只剩最后两栋的招商·翎云阁之后，天西第一大盘招商时代公园后续可开发的住宅用地已经很少。天西在2025年有可能面临断档情况，但阅天府项目旁还有土地，我们可以期待一下它的上架时间。
06
驸马板块 — —
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锦江区三圣乡，成龙大道南侧、幸福梅林东面，万亩生态包围下，半岛形状的驸马板块近两年越来越值钱。上月，本土民营企业新绿色经过67轮竞拍拿下驸马板块一宗地，楼面价24800元/㎡，刷新板块纪录，并成为成都最贵土地TOP4。而在半岛最突入生态景观的端头位置，豪宅项目锦宸院已经率先登场，为2025年的成都顶豪市场揭开大幕。
〡锦宸院意境图 图源：网络
驸马板块的优势在于：
一方面，它是锦江区F4板块中的成员，若加上金融城，五个板块已经在城南形成了一条连续豪宅带。如同五岳剑排，同气连枝。因此，城南豪宅买家对这里没有距离感。
另一方面，板块用拥有成熟的配套和主城中首屈一指的生态环境，居住松弛感是独一份的。只要产品够靓，这个板块不会缺追捧者。
以上五大板块之外，大源西和外金沙也是炙手可热的豪宅板块。
外金沙挟建发豪夺年度总价地王的热度倍受关注。我一向认为，外金沙其实应该算是城西首席高端板块。它的板块底蕴和粉丝基础甚至比城西地价第一的蔡桥更足。从拿地的企业看，建发和越秀都是产品高手。但有一点，从当年的金沙到外金沙，城西富人的置业观和城南有着明显区别，他们更追求舒适，不讲究炫耀。所以，金沙可以做高端，但顶豪的市场有多大？这需要打个问号。
〡4宗地均被建发地产拍得
从板块底子看，大源西甚至仅次于金融城，稳居第二。但我们发现，自中国铁建·西派善成清盘后，大源西的声量稍显不足。拿地企业在成都豪宅市场还没有积累到足够的口碑，属于“新秀”，如果产品力不够惊艳，很容易撞上“新秀墙”。
