楼市下行周期，一些2020年首开的楼盘，也开始陆续进入二手市场，参与互卷大战。

这里面，一个有意思的问题是：

按照目前二手毫无底线的跌法，前几年买进的新盘业主，如要卖出，几乎都是亏本的。这种情形下，2020年这一批买家，是维持高挂牌价死撑，还是紧跟周边二手割肉出货？

01

买尾货还是蹲二手的判断

有博主拿万科城市之光最早的F区举例说——

一手市场价和二手成交价不是一个东西。二手业主真不会降价卖，为啥要亏本卖？即便极少数割肉卖房，你也抢不过投资客。而且户型和朝向也不一定适合你。还不如趁着A区余货降价，入手更好。

这里面有四个问题：

第一个问题，业主要不要亏本卖，取决于个人/家庭财务状况。如果财务暴雷，又没有更好的融资渠道，别无选择，只能降价。

第二个问题，如果经济持续疲软，进入3-5年相对较长的下行周期，割肉卖房的一定不会是个例。这种情形下，不需要抢，满大街都是笋货。这取决于你对当前及未来一段时间行情的判断。

第三个问题，城光A8栋本身在整个小区中，算是相对较差的楼栋。所谓余货降价，降到什么程度，才会盖过它的缺点，而突出性价比？

特别是对标周边二手成交价，衡量它的一手售价是否降到位。

比如目前周边二手3.5万-4万/平，A8栋降到什么价位才有性价比？3.8万-4.3万/平？但可以明确讲，如果目前价位还在4.5万-5.2万以上，性价比极低。

第四个问题，新房流动性显然不如二手房，新房从买入到满二，一般5年，稍快一点4年；除非是一手现房，买入即收楼办证，最快2-3年。

如果不是一手现房，又考虑短期持有，要考虑清楚：

买入后，还有没有下一波行情？如有，会在什么时候？如果下一波行情是2-3年后，目前买入的新房，到时能不能交易？不要行情来了，赶不上趟；行情冷却，又要割肉，到头来扑个空。

02

一手业主的保本线

2020年这一波入手的业主，现在要卖出，保本价是多少？

以2020年10月下旬开盘的城市之光F区为例。

F3栋的115.8平四房两厅户型，开盘价约4.9万元/平。相对最低的F6栋北向低楼层89平三房两厅户型，开盘价约4万/平。

△城光F区部分单位价格情况截图

下面我们按全款、首付三成、五成等3种方式，商贷按揭30年，等额本息，持有4年（放贷至满二）计算，看看这两个户型的不亏损售价，在什么位置。

115.8平户型：全款，保本价5.02万/平；三成首付，保本价5.65万/平；五成首付，保本价5.47万/平。

89平户型：全款，保本价4.09万/平；三成首付，保本价4.6万/平；五成首付，保本价4.45万/平。

显而易见，极少数全款业主，持有成本极低，安全垫更厚。贷款越多的业主，成本越高，保本线也相应最高。

需要注意，以上成本，还没算2年期房等待过程中的租房成本。如果再加上2年租金，按每月3000元算，2年租金成本则是7.2万元。

另外，还要算上结清房贷的垫资成本。毕竟，短短四年时间，就能赚到大几百万迅速还清房贷的业主，终究是极少数。大部分业主短期内卖出，恐怕需要融资。

垫资手续费，日利率一般在1%至1.5%之间。即便按最短的7天计算，也是一大笔支出。

这两个户型的最终成本为：

4年利息+契税+两年租房+中介佣金+（垫资手续费）

115平户型，三成首付，持有4年，保本价高达约5.94万/平。

也就是要在买入价4.9万/平基础上，涨1万/平，涨幅20.4%，才保本不亏。

五成首付情况下，折合保本价约5.7万/平，涨约8000元/平，涨幅16.3%。

89平户型，三成首付，折合保本价约4.86万/平，要涨8600元/平（每年涨幅5.4%），才不亏。

五成首付，折合保本价约4.66万/平，涨6600元/平，涨幅约16.5%。

对比周边二手成交价，两个户型价差，分别为8000-1万/平、1.5万-1.7万/平。

显然，目前这种扑街的二手行情，除全款业主有点价格优势，按揭业主要想保本出货，是不可能的事。

特别是通过垫资出货的，要想在短时间内，比如一周左右迅速卖出，以降低过桥成本，则必须要大刀割肉，砸出高性价比。

否则，短时间内很难出货。卖不掉，则要背负每天高昂的垫资成本。

亏损出货，是必然的。就看亏多亏少的问题。

真想买城光的，不妨蹲一下二手。退一步来讲，即便今年底或明年行情企稳，城光二手维持正常保本价出，你同样还可对比周边其他几个新盘价格，可选的空间更大。

03

二手价的底层逻辑

所以，一手业主会不会亏本卖房，其实是个伪命题，不以个人意志为转移，取决于财务状况。

而且，新房进入到二手市场，卖多少，由市场中多数买家普遍能接受的价格决定，与一手业主买入价没太大关系。

新房一旦进入二手市场，其价格高低，随行就市。买入价低于二手市场价，说明有利润空间；而高于市场价，只能说明溢价过高，要么卖不掉，要么服从市场亏本卖出。

这里面的底层逻辑在于，二手市场价格由无数分散的业主/买家构成。基于每个人的境况不一，二手市场几乎很难形成稳固的价格联盟。

不由得想起几年前，跟某房V简单聊过这个话题。彼时，其在公号兜售新塘的招商臻园时称，前期业主买入价格高，后面买入的人，相当于有了“护城河”。

其逻辑让人大开眼界：因为前期业主进入二手市场，不会亏本卖出，不会砸盘。所以，后面买入的业主安全垫高。

事实又如何呢？我立马去贝壳看了一下最新成交价，结果很吓人：

2023年11月成交了一套南向四房，价格低至1.88万/平。

而招商臻园2018年首次开盘，成交均价高达3.48万/平。注意是均价，像贝壳这套南向高楼层四房户型，价格还会更贵一些，达到3.6万/平左右。

也就是说，这套房源相当于腰斩卖出。

另要注意，这套房源成交周期高达263天，而且还是四个月前成交的。

而最近招商臻园无一套成交，目前最新挂牌价1.8万/平。显然，这个价也是很难成交的。目前要想成交，肯定得低于1.8万/平。

首开业主3.6万买入，腰斩贱卖，后期业主的护城河在哪呢？

04

成本的死胡同

说到底，在下跌行情卖房，个人意志根本扭转不了市场，也微不足道。你只有跟进市场节奏，去适应它。

这种行情，真要卖房，需要下定决心，要么干脆不卖，做好死撑两三年的准备。如果考虑周全，确实要卖，那就要杀伐果断，不要斤斤计较。

特别是不要走进持有成本的死胡同。亏本卖，确实不好受，但你的价格没有足够诚意，又怎能有吸引力在短时间内迅速卖出呢？

很多人抱着房价反弹，走一步看一步的心态卖房。挂牌价格调整也是亦步亦趋。其实，这种策略，在下行周期并非好事。

看起来价格调整频繁，但每次调价，仅仅只是跟随市场节奏，而不是抢先于市场调价，所以价格并不具有优势。

因为你调价，周边更多的卖家也调整。大家步调一致，调整力度也差不多，而市场行情却是越来越糟糕，买家观望情绪更浓。

这种状态下，结果便是：价格一路下调，依然卖不出，成交周期不断拉长。

最后终于等来了有缘人，回头一看，成交价与最初挂牌价，天壤之别！

比如，岭南林语1月14日成交的一套117.5平三房两厅户型，成交周期长达411天，前后调价6次，从最初挂牌价370万，到最终成交价300万，损失高达70万。

如果一开始把价格降到位，成交价显然不止300万，350万甚至360万，应该是没问题的。

毕竟这套房的流量，还是不错的：带看131次，浏览7057次，关注77人。只要价格到位，是不缺买家的。

岭南林语这个成交案例，也在提醒大家：

在下行期卖房，网上很多V教的招数，其实都没啥大用，最核心的招数，还是看你降价的幅度，有没有性价比。

要想跑得快，唯割不破。扭扭捏捏，只会错失卖房好时机。