政策组合拳连续发力了，楼市是否会迎来拐点呢，中国房地产报专门对这个问题进行了文章分析，对楼市感兴趣的朋友可以做一个了解，本次政策有怎样的内在逻辑、还有哪些亟待破解的难题，效果如何，各个机构的首席经济学家给出了解读，咱们先看看这些专家的分析，然后再给出自己的观点和判断。

首先就是政策的内在逻辑，从三个方面进行概括额，一个是需求端政策、一个是保交楼政策，另一个是消化存量房政策，可以看出来，这轮楼市的政策，其实都是为了实现保供给、促需求和稳房价为目标的，其中出台政策扩大购房需求和稳定房价预期是关键点，而保交楼则是提振购房者的信心。专家的分析还是比较中规中矩的，因为从这几年的密集政策来看，最终还是希望实现房价的软着陆和去库存的，因为这直接关联的就是土拍的业绩，大白话就是，既要楼市稳定，又要地价不大跌，还要客户积极入市买房，所以政策挤牙膏式的不断试探，也是在看看客户的心里动态的变化和政策试探之间的差距。所以，大家要理解，现在的松绑，未来也是可能随时被收回的，楼市如果火爆了的话，那又是另外一番操作了。

其次还提到了现在楼市遇到的堵点和政策难点，文章分析表示，目前的难点在供需两端都有体现到，这一点肯定是正确的，因为去年高层已经定调了，供大于求的关系已经是定调过的了，需求端的预期和供给端的库存，现在其实双重压力给到。所以咱们现在也可以看出来，政策是一直从政策端在单方面持续发力，而文中说到了老百姓购买力和意愿下降，有效的需求不足，市场可以通过政策和舆论的引导，去解决购买力的不足难题。很明显，很多人还是想买房的，但是并不是有效需求，而是手上无钱的无效需求，不是说大家都不想买房了，而是收入和稳定预期不够，自然就难以形成有效的购买力，另一方面也可以表明房价和收入之间的差距比较大，普通刚需承受不住这个债务压力，从而在根源就放弃了想法，沦落为无效的购房需求了。

而上面说到的通过政策和舆论去引导，其实还是一个短期刺激的操作，因为政策期是窗口期是大家都知道的事情，但是要想持续性的创造出购买力，则需要依靠的是整体经济的回暖和大家收入和稳定性的提升。如果按照这个思路来说还是比较稳妥的，因为短期的预期确实可以通过大力度的刺激来实现的，就像一线刚松绑的时候，认房不认贷、降低存量房利率等，确实是拉升了一波销量。

但是大家也都看到了，一线并没有完全的回暖甚至大涨，反而是像广州一样，从最初的政策到现在只剩下核心区的小户型限购了，相信后续可能核心区的限购大概率也会解除，最跟别的原因还是居民收入的不理想和稳定性的预期不够。因为买房是需要真金白银的，过去大家是靠高杠杆的操作实现了买房甚至是炒房，但是现在敢轻易加杠杆的是少之又少，因为涨价的预期没了，还有利息的成本在，买房成为大概率的赔钱货后，有这个勇气的人就是光荣的接盘侠了。

而对于供给端来看，保交楼是非常难啃的硬骨头，因为从头部房企恒大暴雷后，烂尾和保交楼其实就一直萦绕在我们的耳边，从两年前提出保交楼的说法后，各大重点会议就在强调这个说法，因为保交楼对客户是非常重要的，甚至可以说是买房的一种底线，因为如果买新房可能买到烂尾楼的话，那大家买房的冲动就会被大大抑制，或者说只敢认准国央企和现房去买入了，民营房企现在没有谁敢说一定不会暴雷，让大家拿着几乎全部的身家去买房还是非常困难的，其次，现在一二线的各个区域最关键的还是供地的不平衡问题，核心区的土地还是有房企积极土拍，而外围的地块却经常出现流拍甚至无人问津，保障房给商品房的分配比例，老破小和改善户型的调整等等。

大家买不起房，又不太容易租到稳定的保障性住房，而随着城中村的不断拆迁，后续可能城中村的租住矛盾也会慢慢浮出水面。而对三四五线城市而言，现在最明显的就是土地和新房的供应过大，因为地方过于依赖土拍的财政收入，所以过去不断的卖地和供应，也导致了现在的库存的持续激增，很多过去拿的地王现在也不得不亏本降价出货，因为能卖出去说明还是不错的，最怕的就是降价了也没人来问，那对房企来说就是进退两难了，没有资金的回流，保交楼又成为纸上谈兵而已了。

所以现在就是，一二线还是不少客户想买房的，可惜新人没有那么多首付和月供能力，而老业主想置换手上的房子又短时间难以用满意的价格出货，也就僵持在这里了，三四线的话就完全等着了，因为政策牌都出完了，只能听天由命了。

所以今年还是一线城市调控的主场，像上海已经再度降低了首付到20%，广州刚刚也是直接一撸到底到15%首付，更是松绑了核心区限购到半年社保，可以说就快接近裸奔登场了，这也是让大家耐心等待的原因，现在就是福利发放期，都没发完你就火急火燎的入市的话，那不就享受不到后面的福利了吗，一线没有松绑完之前，这轮调控就很难说结束和触底，看着吧，后面深圳、北京都会有政策跟上，没有稳定收入去谈买房的话，只能说是隔靴搔痒了，房子是住的，买来还想大幅度涨价的歇歇吧。