时代的浪潮下，倒挂限价红盘也逃不过。

2.45万/㎡成交！

刚刚，云望府卖出首套二手房

近日，城南铁心桥云望府卖出首套房，户型建面约96.99㎡，总价238万，折合单价约2.45万/㎡。

网房数据显示，这套房的户型，大概率来自2021年4月27日首次开售的7#号楼，首付4成起。

中介透露，这套房位于高楼层，当年的入手价约2.8万/㎡。算下来，买房3年多时间，房价跌了约32万。

按照首付4成，贷款6成，当年主流的房贷利率5.5%，算下来还款3年1个月，光利息就有27万，总计亏59万，算上其他成本，只会亏更多。

遥想当年，云望府次次摇号要枪，热度非常高。

2021年4月27日，项目首开推出3栋楼共462套房，吸引1910组买房人报名摇号，中签率约24.2%。

同年6月5日，项目加推2栋楼共260套房，首付由4成提升至5成，依旧吸引1524组买房人报名，中签率约17%。

同年9月3日，项目推出收官的2栋楼共192套房，吸引587组买房人报名，中签率约32.7%。

“低价”、“倒挂”，是云望府备受追捧的主要原因。

要知道，项目当年开盘时，旁边出让的新地块——雨核金基雅玥毛坯限价3.8万/㎡，紧接着，华发美的·云筑、华润云上润府毛坯限价涨到3.85万/㎡。

板块地价水涨船高，云望府毛坯限价2.6万/㎡，比周边低了1.2-1.25万/㎡！

关键是，项目还不带装修包，均价仅2.8万/㎡，和紧邻的莱蒙水榭阳光价格还有3000元+/㎡的倒挂，性价比是真的高！

再加上，当时城南软件谷附近新房也不多，云望府就成了优选。

而今3年时间，时过境迁，云望府这个倒挂神盘也跌落神坛了。

面对迭代产品

云望府卖3万/㎡，已经不适配了

贝壳数据显示，云望府不远处的龙湖天钜，3房卖到了3.5万/㎡。

相比之下，云望府首套成交二手房价，低了约1万/㎡。

那么，距离不远，同为高层，两者的房价怎么差这么多？

这种结构性的价格回调，其实还是市场造成的。

要知道，目前南京楼市的大行情还是以价换量，3万/㎡房价这一梯队，已经越来越多：

南站：悦著九章，97㎡户型3F，311万，折合单价约3.2万/㎡；119㎡10F，390万，折合单价约3.3万/㎡。

人居森林：铂玥江南，126㎡，总价31X万，单价约2.5万/㎡；143㎡，总价340万，单价约2.4万/㎡。

雨核：万科朗拾，115㎡20F，总价433万，折合单价约3.77万/㎡。

城南铁心桥：伟星时代悦峰，104㎡11F，总价328万，折合单价约3.15万/㎡；

凤起云台，108㎡5F，总价325万，折合单价约3万/㎡。

燕子矶：保利燕璟和颂，89㎡不加包250万/加包270万随便挑；99㎡300万内、109㎡不加包300万内随便挑，整体单价约2.8-3万/㎡；

国贸璟上，89㎡245万、99㎡300万随便挑，整体单价约2.75-3万/㎡。

面对这样强势降价的迭代产品，云望府卖3万/㎡，就不是很适配了。原本接盘的人，流失到更高地段价值的板块，客户变少的情况下，房东要想变现，只能降价，向下吞并2万/㎡的购买力。

买房逻辑变了！

云望府价值回调

2021年，南京还是双限时代，价格非常透明。

其他家开发商还在强制卖装修包的时候，云望府不按常理出牌，地价17420元/㎡，毛坯限价2.6万/㎡，房价只卖2.8万/㎡，直接舍去了利润较高的装修包。

价格是降下来了，却给品质带来了隐患。

去年12月，云望府交付以来，曝出不少质量问题，雨花台农业农村局现场核查发现：项目部分绿化施工确实存在标准降低等相关问题。

就在近期，据南京零距离报道，小区刚交付，7栋楼却都存在不同程度的下水管道堵塞问题，有业主反映家里反水，地下室出现喷粪的现象，整个地下室臭气熏天。

至于为什么下水不通，据物业工作人员表示，”我们能看到的是，管道内有一些建筑垃圾堵在里面。“

来源南京零距离

再加上，云望府作为一个刚需盘，容积率偏高、人车不分流，甚至有1栋楼是3梯6户的，一层6户中有4户是半通透的，硬伤明显。

要知道，现在买房的逻辑，已经不是唯板块论，而是产品论了。

当下市场，低密地块越来越多，遍步江心洲岛南、河西南、夫子庙、城南小行、城东顾家营、江宁三山板块……

住宅产品，也已经发展到了第四代生态型住宅，徐庄金基G02、河西招商G01以及去年出让的江核保利四兄弟都确定要做第四代住宅，户户有花园、家家有庭院的产品，几乎是对当前市面所有产品的降维打击。

长远一段时间看，像一些高密度产品，梯户比较高、外立面还是真石漆的旧时配置，一定还会被重新评估。至于何时涨价，大行情涨了，这里也就涨了。