二手公寓的流动性差，不是一天两天了。
而且，也不是任何城市的特色，在大多数一二线城市，公寓的流动性都很差。
比如最近的长沙，都开始探索“商改住”了，支持符合条件的公寓调整为住宅。
公寓之所以流动性那么差，和公寓的自身特性是分不开的：
1、商住两用，圈层复杂公寓一般都是商住两用的，也就是里面有住家的，也有办公经营的，这样一来，整栋楼或小区的圈层，就会相当复杂。
所谓“复杂”，具象化就是有住家的把鞋架摆在门口，或者养宠物的窝放在过道上；
也有开公司的在门口挂一个长条的公司名称牌子；
或者做盲人按摩、美甲、私房菜的，把广告贴得整层都是。
再就是遇到开酒店的， 电梯和地下停车场，常年被住酒店的旅客霸占。
总之，商住两用的公寓，用来居住和用来办公的，都是业主，双方互为利害冲突，经常在小区群里争论，物业也乐意看到业主冲突，正好为自己的不作为找借口。
而两类业主，都难以完美实现各自的用途，导致这样的房产，住也不舒适，办公也不方便，显得有些不伦不类。
2、交易流转成本较高（包括沉没成本）公寓本质上属于商业地产，其流转成本，可以参考商铺门面，包括各类税费、中介费等费用，税点往往要比住宅高出不少。
所以，有业内人士评价，公寓就算有涨幅，能卖得出去，也要被流程吃掉一半的利润。
除了流转交易成本之外，公寓的资金占用量，是非常大的，因为很多银行不一定能够给商业属性的公寓办理按揭贷款，就只能全款，有的是要求至少5成的首付。
许多银行都不看好公寓的资产属性，毕竟，流动性太低了，一旦借款人还不上款，公寓拿出来拍卖，也很容易流拍，很难变现，银行就会遭受损失，所以有的银行完全不接受公寓抵押贷款，有的要求至少5成首付。
公寓占用的沉没成本，是远远高于住宅的：
同样一套50万的公寓，首付5成就要25万（还不算税费），而如果用这25万首付（算上税费大概30w+），是可以撬动150~200万的住宅房产（住宅最低首付15%）了。
因此，当一个人用同样的钱来买公寓，钱的购买力是大大下降的。
3、绑定的配套资源有限公寓往往不能匹配住房所绑定的资源，比如教育资源的学位，社会资源的户籍，公寓就没办法绑定。
相对于住宅，公寓顶多是能够沾一些交通、地段、商业等地缘方面的配套的光，而与居住层面息息相关的资源，是很难深度绑定的。
因此，公寓也因为这点，被很多刚需购房者所嫌弃，因为没办法满足基本的小孩读书、家人落户等功能需求。
4、替代产品（小户型）更具性价比相对于公寓，市面上的小户型住宅，往往更有性价比。
毕竟，同样的低总价，能上学、能落户，而且持有成本还低，水电物业都是民水民电，不是商业属性，首付也只需要15%，未来二手房转手流动性还高，办证满2年后税费大幅降低，升值空间也远远大于公寓。
因此，很多懂行的人宁可买同样地段的小户型住宅，也不愿意碰公寓。
综上， 各种因素作用下，公寓在二手房市场上不受待见，也就情有可原了。
