中国最牛中介要做开发商？

贝壳要杀进房地产自己做开发商。

贝壳选择了北京，成都，西安等八个一线和强二线城市，要买地做开发。

前日贝壳旗下的开发公司--贝好家，在北京顺义空港六期准备拍下一块儿小地，贝壳出价11.3亿，不过当时有30多家房地产共同竞争，其中包括龙湖、中海等老牌房企，最终这块地被北京建工旗下的一个房地产开发公司拿下，首轮吃鸡没成没吃成，贝壳有点小情绪。

那就有人问了，什么为啥中介要干开发商啊，现在市场下行，那么多房企都爆雷？为啥中介还要往里进呢？

不要忘了，网上唱衰房地产的一部分人是谁，那就是中介，他们教育我们房子不行了，有房的人快卖房止损，没房的人趁现在下手抄底。

可另大家不解的就是，他们一面唱衰，一面又磨刀准备杀入市场，精明的人其实能看出端倪，老陈在这不说，你自己好好琢磨。

实际上贝壳儿早就想当开发商了，去年七月份的时候儿就推出了现在的贝好家计划，其内部战略称为一体三翼，曾经是一体两翼，其中两翼指的是租房业务和家装业务，现在新增加的新房开发“翅膀”就是第三翼。

去年贝壳儿，整年交易额超了三万亿，其中2/3来自二手房交易，剩下1/3是新房得来，那么为啥贝壳这么想干开发商呢？

因为做中介业务没有开发商挣钱啊，最基本的原因就是因为现在的业务没有自己开发房子挣钱，去年全年的总交易额的3.4万亿，同比还增长了百分之二十点。前面说了市场下行期间，二手房交易市场火热，其中多少有他们在劝说房东“割肉”卖房的作用，这样他们交易额度就会猛增，中介们的KPI也容易完成。

3.4万亿什么是概念呢，把去年全国销售头部的四个房企保利、万科、中海、华润绑在一块儿，再乘以三，才能跟贝壳的交易额掰掰手腕。但是去年，贝壳的利润就只有58.9个亿。

但是再看开发商能挣多少钱呢，这里就讲一个就是所有开发商里边儿利润做的最好的中海，根据它去年上半年的财报，它的上半年的销售额大概是1000多亿，净利润为138.2亿。

中海半年的利润是贝壳去年全年的将近三倍，对比之下，房地产开发的利润率一定是让贝壳流够哈喇子的。

房地产开发背后存在一个鄙视链，分别为土地一级市场、新房二级市场、二手房三级市场，一级市场因为其完全垄断的地位谁也撼动不了，去年地方土地税收都不太好，相比前年8万亿的规模，降到了5.8万亿。

新房二级市场则是资金密集的行业，可以拿少量资金撬动千倍以上的资金，具体玩法关注房地产的大家都应该清楚，这就不说明了。如果年销量在1000亿，那按公司2000人规模计算，人均产值能达到5000万元。即使现在市场下行，同样规模的公司销量砍半，人均产值也有2500万。

对比中介业务，它是人力密集型产业，去年贝壳全国共4.38万家门店，房产经纪人约42.8万人，净收入778亿，人均产值不到19万，对比房地产开发公司的人均5000万，差的不是一星半点。从管理角度来说，房产中介的入职门槛、人数等都是成倍增加管理难度的根本所在。

再加上江湖地位，中介公司天然的比房地产开发公司低一等，中介公司想要做大，必须依附于房产开发公司，没他们开发房子，中介卖什么呢？

贝壳在现有这套链条上想要往上拓展供应，做到自给自足，有目标当然是好的，佃农的目标也一定是要做地主。但困难之大可想而知，不过这次借着现在市场下行，各房地产公司人员动荡，贝壳整合了一批不错的资源。

贝好家的人员配置里就有来自金科、龙湖、万科、融创等的前员工，他们能把曾经的经验带到新产品里。

不过要吸取许大佬造车的经验，毕竟靠整合各公司的人才来研发新产品，势必内部会遇到较大的内耗，而且品牌力、运营能力都是要打问号的。

话说回来，贝壳本身有海量的客户，服务多年各层次需求的客户，在挖掘客户需求和销售端是有丰富经验的。

可是我个人有点担忧，如果买了贝壳的新房，会不会天然有种这个房子默认不会长期持有，几年后就会卖掉感觉，买了它的房子就自带了一个销售系统，甚至房子出生那一刻，就已经挂在后台了，直至等到你说我想卖掉它的那一刻，就会被马上抬到架子上。

贝壳现在不顾反对的一门心思要杀进市场，从中是否能窥视到一些信息呢，这个举动说明他们判断市场下行周期接近结束，说白了就是已经到了该抄底的时候了。

事情都要从两面考虑，奉劝二手房东们，不要被他们蒙蔽，自己多收集信息，别光看它说什么，更多看它做了什么。

未来如果贝壳把这事做成了，那就能看到全国二手房门店一起推他们的新房的场景，脑补一下画面，其实也挺好玩的。