说楼市就是一个投资市场，有两个特点是很明显的，一个是，在高位买房的人多，虽然人们都不愿意承认自己是投资客，看房的时候，都说自己是自住需求，但是，他们确实是投资者。另一个是，有房的人在买房，有一两套房，有几套房的在买房是一个普遍现象，说首套房其实，也有各种算计，越是有房的人越是买房的动力大。

但是，他们买房的目的都是看着房价要涨，主要是出于投资的目的，而当房价上涨的时候，他们就认为投资对了。房价下降的时候，就感到受不了了，因为这部分人还不是炒房团，他们都是散兵游勇，投资具有不确定性，一个是位置的不确定性，一个是期限的不确定性。

投资者买房，不管什么地方，只有听别人说，这个地方投资环境好，他们就可能跑过弄一套，向海边的海景房，海南的养老房、云南的度假房等等，之所以敢于到这些地方买房，原因，肯定不是为了看海景，也不是为了养老和度假，他们是看到了这里的投资机会，因为，只要有概念，就有市场，房价就有上涨的机会。自然投资也就有了希望。

投资客买房，与刚需买房有一个不同，就是刚需最在意的是房价的高低，房价高了，就买不起了，房价涨的快了，他们也不敢出手。所以，很多刚需者，等着等着就把机会错过去了，但是，这能怪谁呢？一是怪房价涨的太快，二是怪自己钱太少。

但是，投资者就不一样了，他们不在意房价高低，他们在意的是房价上涨的快慢，房价上涨的越快，他们就越愿意出手。他们不管在什么地方，只要听说，这个地方的房价上涨快，他们就不远万里也要跑过来。

前几年，环京房价猛涨，有位外地的投资者，就跑过来买了一套。他看到的是燕郊的房价在半年的时间内，翻了一番，这样的涨幅只有环京楼市，当时，环京楼市上涨，有很多理由，简单地说吧，一是京津冀一体化，好像，河北也都是北京了。二是副中心和北三县四个统一，好像北三县也都是副中心了。三是新机场投入运营，好像廊坊就是北京新城了。四是，雄安新区建成以后，环京地区就是京雄中心地带了。这些观点，其实也没错。

于是，很多人，开始进军环京楼市，舆论场上更是热闹，带队看房的不仅仅是中介机构，还有很多的地产专家，环京的概念也大大延展开来，不但是北三县、固安、廊坊、涿州。永清、涞水、易县、兴隆、下花园统统被纳入了环京大盘，甚至沧州都有的说是环京楼市了。

外地来的这个投资者，就是在2018年的次高点，在环京最热的的燕郊买了一套110平米的房子，当时的房价是3万元/平米，那时有的房子已经卖到4万元/平米。这个时候，有些房产圈的大佬们都在极力推荐环京楼市，他们的口号就是买到就是赚到。

但是，最近这个朋友在网上爆料自己买房的血泪故事，懊悔得要死，因为，他的这个房子，当时的总价是330万，自己首付100万，贷款了230万。现在房价跌到了1.7万元/平米，现在总价只有187万元了，而他这几年的房贷都是在还利息。据本人讲，现在如果还清贷款，仍需要向银行交225万，就是说，剩余的房贷还有225万元，而买一套新房只需要187万。

这不是死亏了嘛！即使有人愿意，给你225万元，其实，自己亏的还有首付 100万，和这几年还房贷的月供部分，也有几十万了。由于还有税费项目，即使现在的房价是1.7万元/平米，自己也未必能得到187万的房款。

这对购房人来说，是一个极为严峻的考验，卖不出去咋办？如果断供，将面临失信的严峻处罚。以后不但不能高消费，还将面临各种社会诚信系统的处罚。同时，银行还将把房屋收回，进行拍卖。但是，能卖多少钱？不但不可能卖到225万元，还可能会低于180万，不够的钱，还要向自己追讨，直到补齐225万。这个投资可以说是，血本无归、倾家荡产啊！

其实，在前年的时候，就听说过，一个承德的投资客，是卖了老家的房子当首付来环京投资的，他们看到的就是环京的房价涨得太快了，老家的房子几年也涨不了环京一个月的涨幅，这样，在环京买一套房子。他打算，等翻番以后，就卖掉，再回老家，就能买好几套房子了。但是，后来，环京房价很快暴跌，这个投资者也是赔了血本，老家的房子作为的首付赔掉了，还把几个月的月供都搭上，他就想让别人接着把以后的月供还上，就行了，但是，一直也没有找到接盘者。可怜啊！

以前的这些投资者，确实可怜，因为，他们不是那些炒房团，本身没有什么实力，就是想靠自身这点资本翻身。最主要的还是那段时间有一些房产专家，在网上连篇累牍地发表评论，宣传环京楼市的升值空间，和未来前景，有的人还组织了粉丝团，跟着买房，有的说提谁谁的名字就能便宜多少多少。

如果说，那是骗人家买房是坏了良心的话，那么，现在确实是一个进入环京楼市购买刚需的时候了，香河、涿州的房价都跌倒万元以内了，有的到了七八千元的水平，这些小区的环境和建筑质量还是不错的。燕郊、固安的房价也低至一万多元，固安相对更低一些，燕郊几乎没有新盘，固安也基本是旧盘，但是，还都是一手房。

目前进入环京楼市，有几个优势条件值得注意，一是房价确实是腰斩之后的房价，泡沫被挤掉了一大半，房价会不会再降，或者是降多少，不好说，但是对刚需来说，只要泡沫不大，就应该能接受了，没有人能买到最低点，因为，不到那个时候，谁也不知道最低点在哪里，不知道是多少。

反过来说，房价从长期看，肯定是上涨的走势，谁知道会不会很快又走上缓慢的上升通道呢？有时候，一个政策的出台，就可以导致房价又上涨一轮，也可能因为一个事件，就会导致房价上涨。

比如，燕郊的地铁动工，肯定是一个利好的消息，有中介人员还鼓吹，这是燕郊要划到北京的信号，这个肯定是胡说的，这些中介不择手段卖房，也是没有底线了。但是，有了轨道交通，对燕郊的通勤肯定是大大的利好。在北京上班的北漂们，在燕郊购房的倾向就会增强，供求关系改变也是必然的。

此外，最近环京地区的限购先后放松，也是事实，主要是解除了购房落户的限制，保持户籍和房屋一致性，这个是户籍改革的主要精神，本来于环京楼市没有关系，但是，因为，前几年的购房和落户没有挂钩，导致了户籍分离问题比较严重。按照有房就能落户的原则，落户就能买房的问题也就是操作层面的事情了，解决起来并不困难。

以前，很多人放弃环京楼市到天津买房，主要考虑的也是落户问题，现在，环京地区落户问题解决了，北漂们在环京购房的倾向就会增强。选择在天津落户买房的原因，应该还是孩子上学的问题，毕竟天津高考的分数线是河北不能比的，这也是天津最硬核的优势。

其实，如果条件允许，在北京界内购房也是一个不错的选择，比如六环附近，或者是远郊地区，房价下降同样很大，两万多元的房子已经能够找到，可能有人会说，限购啊。当然是说那些具备了购房资格的人，在北漂中，具备购房资格的人很多，社保5年就可以了，现在距离当时政策制定的时间，已经超过5年了，所以，符合条件的人应该不少。

在北京市界内购房，有的地方可能比燕郊还远，但是，北京境内的交通条件，无论如何是河北地区赶不上的，即使有了轨道交通，也是北京境内的轨道更多。【本文由“马跃成”账号发布于2021年7月15日】