早上，与同行前往去开会的店长聊天，随着房价下跌之后，夫妻俩想要在福州安家置业变得越来越容易。首付调整至25%，银行利率调整至3.7，为刚需买房不断创造条件，降低大家在福州买房的门槛。

近期，福州已经开始涌现出一批刚需的购房群体，前几年房价相对较高，大家持币观望尤为明显，当下福州房价已经降到他们心理的预期值，从而一些低总价，低首付的房子，成交量开始活跃起来。

福州外围小区的业主，显然已经接受了当下的市场，价格也已经逐步的往下调整，淮安新村作为外围的老旧小区，均价已经从1.6万调整至1.1万。今天来向大家解读一下这个小区。

洪山桥贯穿南北，北侧连接鼓楼西侧，南侧连接金山淮安片区，一桥之隔的距离，两侧的发展却各不相同。房价是体现周边配套的直观视角，价格越高，说明周边配套越好；价格越低，说明周边的发展潜力越一般。

洪塘片区这几年一直都有在交通，商业，休闲等方面发展，农林立大学这一侧的地铁5号线通车以后，让附近的居民出行更加便利。建发榕墅湾交付以后，从农大门口上下店路经过的车流量也变得更多起来。

淮安新村所处的位置便是在洪山桥下桥处，农林大学的隔壁。从地理区位上看，它们恰好处在闽江分流处，淮安新村周围的人流，主要依赖于农林大学。板块的发展空间小，周边不会有大型的商业入驻，发展前景可见一斑。

优点一、大体量，内部配套齐全；

淮安新村共有38栋楼，1278户安置户业主，内部有一个幼儿园，一所小学，小区入口右侧 便有一个菜市场，买菜生活上学都十分的便利。

优点二、地铁配套，近距离鼓楼区；

地铁5号线已经开通，从淮安新村小区走到地铁口农林大学站大约8分钟的时间，不论是前往金山，还是鼓楼台江，通勤时间大约在30分钟以内，若是在鼓楼西杨桥路上班，骑电动车的时间不超过15分钟。

优点三、单价与总价，双低价位；

淮安新村是一个刚需极好入市的小区，它是目前整个金山，乃至仓山区单价最低的楼盘，比闽侯的价格还要低。单价已经出现9000元/平米的房源，首付款基本只要30万以内，便可以落户安家在五城区内。

缺点一、老旧小区，环境一般；

1995年左右的安置房小区，环境肯定是非常一般，目前小区的绿化都已经被老业主占为己有，四处都可以看到地面上种的姜葱蒜等类的蔬菜。

缺点二、商圈发展潜力不足；

淮安新村所处的农大商圈，发展潜力十分一般，地铁已经修建，再无更多发展的可能，它只能作为慢慢老化，等待拆迁的命运。

昨天，看到公司成交了一套淮安新村，从农林大学骑电动车至鼓楼区的工业路，大约需要15分钟的时间，近鼓楼的优势较为明显。淮安新村，楼梯5楼，产权94平米附带一个6平米的杂物间，以115万的总价成交，折算下来单价11500元/平米。

这还只不过是其中有装修，楼层较好的单元，一些顶层的业主，已经将挂牌的单价调整至9500元/平米，预测成交价格可能跌破9000元。也就是80平米的房子，总价72万，首付25%之下，只要准备20万就能在五城区内购房。

淮安新村可比的楼盘找不错第二个，一方面是它周边没有类似的小区，另一方面是它的单价确实非常低，哪怕是滨江丽景的状元山庄都要比它高出许多。

因此，小编仍然要给大家一些购房建议：淮安新村属于一个老旧的小区，而且是一个安置房社区，小区内多数为当地的拆迁户，目前还没有看到加装电梯的情况。购买顶层的人，一定要特别关注这栋楼的邻居情况，若能加装电梯，也不会有那么多顶层业主卖房。

淮安新村的价格只能通过大市场的环境来支撑，它本身的居住属性就已经是老小区，周边商圈的发展甚至不如闽侯，很难以板块自身的发展来带动，也就像是金辉淮安半岛一样。

它，只能作为刚需居家，未来5年，10年不考虑置换，目前仍在租房居住的群体较为合适，毕竟总价这么低，租金可以低月供了。

小白观楼市，更多内容可看主页。