楼市最近的政策有点改变风向了，可以说有点不完全是挤牙膏了，而是小步快跑的感觉了，当大家都以为上海不会这么快出政策时，一颗惊雷直接丢下，松绑的政策面可以说是非常广的，不仅从限购端、首付端、离婚名额端等都进行操作，当然，大家都知道上海会继续松绑，可没想到尺度也还是挺大的，稍微超过了市场的一些预期，因为广州已经是一线的试金石了，上海这波也是吸睛了一波。

就在5月27号，上海正式响应了517的新政措施，并且还稍微加码了不少，首先是从限购方面来说，非上海户口的社保满三年就可以买房，郊区的五大新城只要两年就可以买，而此前上海主城区是要求五年，五大新城则是三年要求。可以看出，这次上海社保的五改三还是挺大尺度了，因为按照这个尺度来看，上海的限购要求几乎是跟深圳差不多了，而北京目前还是五年社保的要求，之前大家都认为北京和上海是一个调控水平线的，而从现在来看，上海是比北京更着急去抢购房需求和人才的。

因为大家对一线的反应还是觉得会挤牙膏式的操作，而上海这次相当于把一个月要刷的牙膏都挤出来了，大家肯定觉得比较刺激了，因为517新政主要还是降低了利率和首付下限，但是这次上海不仅是降了这两个东西，还从限购端、购房端等同时进行了调整。比如，就像二胎以上家庭可以多买一套房，离异购房的限制也取消了，还取消了赠予的限制，单身非户籍还能购买外环内的二手房；不仅是个人，对企业端也松绑了，不再限制企业购买2000年以前70平以下的老破小的套数，鼓励企业买房后给职工租住。

可以说，上海这次的操作几乎是面面俱到了，不管你是单身狗、二胎家庭、外地户口、企业端都都涉及了，只要你有意愿去买上海的房子，总有一项松绑政策会适合你。因为限购政策在2010年执行开始，这次的力度是北京上海来说最大幅度的调整，因为社保的购房需求还是比较大的门槛，因为短时间来说上海户口不可能放松的太低门槛，所以更多上海的刚需还是要靠缴纳社保去获取购房资格，所以这部分的调整可以释放出一些潜在的购房需求。

当然，还有针对单身二手的松绑，把外环内的二手限购都取消了，但是外环内的新房还是对非沪籍单身保持门槛的，结合企业端无限制买老破小的政策来看，很明显，其实也是在尽可能的拓宽渠道让大家去买二手房，特别是老破小，因为对上海整个购房链条来说，上海的二手房特别是老破小在整个枢纽运转中起到了很重要的作用，对当下已经有房的上海购房者而言，几乎所有人都要通过卖房获得资本从而再去买新房，也就是二手房创造了购房需求也创造了供应，当然，这是过去的逻辑理解，二手房的买卖会直接带动一手的置换和土拍的成交，而没房的上海刚需，第一次买房基本上只能够得到外环内的老破小，或者是外环外的新房，而这两者都给单身刚需放开了，所以不论刚需选择买入哪个，对上海地方来说都是有利的。

当然，在这里咱们也要提醒一下，上海老业主卖掉老破小后不一定会再度选择买入上海的新房，一个是贷款的压力会更大，另一个是当下新房的观望氛围还是比较浓厚的，即使是上海来说也是不例外的，所以这个算盘是否会失算还要进一步数据观察，我们之前也说过，现在各地的密集政策其实最终目的还是希望去掉新房的库存，即使是松绑二手核心区老破小的限制，也是一种曲线救市的操作而已，最终还是想让大家去买新房，这是政策松绑的本质，大家要看清楚。所以如果后面二手成交持续攀升，但是新房的去化反而没见到效果的话，可能二手这块的交易门槛会重新提高甚至直接封锁，所以政策期还是窗口期，大家根据自身的情况进行决策和判断。

而对离婚购房来说，现在这个政策取消其实是比较鸡肋的，因为过去是很多人想买房，但是苦于首付过高和名额等，才采取了这种比较激进的离婚方式去套取名额，但是现在都没人敢加大杠杆和炒房了，你就算让大家离婚估计也没几个人会为了名额去离婚了，现在名额是完全足够的，不够的是手上的资金和未来预期相对稳定的收入，而且现在是结婚窗口和产房比较冷清，离婚的话跟楼市的影响层面其实并不是特别大，关键还是社会的婚恋价值观在逐渐的变化而已，彩礼、金钱至上、不谈感情等等，都让很多年轻人对婚姻还是比较恐惧的，加上教育、医疗等压力，自然结婚率和生育率都出现了下降，特别是这种大城市，很多男生如果30岁前后还是没能力买上房的，多数都会灰溜溜离开了。

然后咱们再看看这次的利率和首付政策，首先是首付比例的下降，517中说的是可以直接降到15%，而上海是调整到了首套20%，二套为35%，这个政策也比较容易理解，就是降低购房的门槛，但是拿上海来说，均价去到6万多元一平，即便是一套600万的普通上海房子，首付30%是180万，首付20%也要120万，虽然中间差了60万，但是月供却要多出2000块钱，而总的月供更是要大几万元一个月，这对普通的工薪阶层来说基本是很难强行上车的，加上现在不少行业的裁员潮，大家对预期的收入和稳定性并不乐观，可能后续体制内都会出现降薪和降福利，体制内如果都如此了，对各个企业端的员工来说就风险更加大了。

所以即使是降了首付，如果收入证明不够或者收入不稳定的人，如果确实要买房的情况下，多数人还是会选择多出首付少去贷款，因为提前还款潮还没结束，大家都在积极降低自身的杠杆率，所以降首付在楼市上涨期刺激作用还是非常大的，但是在现在下探期和政策松绑期并不会产生很大的刺激效果，因为首付少了，月供多了，并不是从根本少减轻大家的负担，反而是先甜后苦的一种操作而已。

当然，上海这次的松绑也降低了购房利率，首套房的利率减少了45个基点来到了3.5%，对于降利率来说就是实打实的让利了，虽然每个月能减少的钱不算特别多，但是相比5.88%甚至6%的利率来说还是很香的，当然，后续利率也有进一步下探的可能性，公积金已经来到2字头了，商贷利率其实也不远了。所以，在楼市下探期就不要特别着急的去买入，因为如果你早几个月就入手的话，相当于利率多花了钱，而且还是30年的成本摆在这里，很多人会嘴硬说早卖早享受，但是你花了毕生积蓄买的房子，可能连房子都还没收楼呢，价格就降了、利率也降了，这就相当于背刺了，就像有人买个车子，前脚买完不久的几个月，后面厂商就官宣降价好几万，这种感觉估计也是不好受的。

而且现在一二线的核心区，很多长期还是看涨的，但是现在有没有这个实力买入还是要自己掂量一下，降杠杆的时期不要硬给自己加杠杆，加的不好可能就直接断供甚至变成法拍房了，而从517新政之后，上海、深圳、广州相继在10天后跟进了政策，也可以看出来，示范效应非常明显，广州现在离二线的松绑程度就一步之遥了，也表面了高层这次的去库存的决心非常坚定 ，因为广州前期的挤牙膏式的试探已经有了初步的答案了，今年的三月小阳春没有如期而至，而且很多二三线城市的救市牌几乎都已经打完了，现在相当于裸奔上阵了，有没有人来买完全靠客户自己的心里想法了。

而且一线还没出完政策，虹吸的效应还在持续酝酿中，因为一线城市的购房需求一直是有的，但是现在分化是比较明显，根据易居研究数据来看，4月上海新房成交面积54.7万平方米，环比下跌27.2%，同比下跌了38.9%，主要是郊区新盘的去化压力非常大，依旧延续了供大于求的状态；成交均价方面，4月新房住宅成交均价8.01万一平，环比是下跌了11.2%，同比上涨28.7%，很明显，价格的提升还是因为核心区豪宅的不断入市，逆势的拉升了房价向好，但是并不是说明上海楼市已经持续回暖了，这点大家还是要理解清楚，大白话来说就是，外围郊区不好卖了，推盘的项目就更少了，而核心区一堆豪宅项目入市，反而把整个市场价格拉高了几个水平，咱们再看看上海二手市场就可以明白了。

二手房方面，上海4月二手成交了1.62万套，环比下跌了12.2%,同比下跌了8.2%，而二手的成交均价为4.03万一平，环比上涨了1.1%，同比是下跌了2.5%，可以看出来，4月的上海二手市场存在明显的博弈现象了，购房的热情已经有所降低，因为业主是靠以价换量去换取的成交，而4月二手价格反而还有上涨，也可以看出上海的二手业主心里还是有不甘心的，不希望降价太多去换取成交，所以又重新涨价挂牌后，市场客户也就不接受了，成交量的下滑就是最好的印证，而517的新政后，相信又有不少上海业主会连夜涨价和惜售，因为这都是以前杭州业主尝试过的套路，只是杭州业主被市场打脸了，现在不敢轻易这么做了，上海业主还需要时间去吸取教训，上海房价永远涨的信心还是在这些业主心里的。

毕竟，现在上海的均价已经是问鼎全国第一的，只是，当大家都不买入的时候，其实也就是纸面财富罢了，而这次的松绑政策，给上海楼市肯定会带来一波销量的上涨，但是要从根本性的创造购房需求和购买力的话，恐怕只是降首付、给名额、降利率还是不太够的，刚需不跟进，政策就得有更大的动作了。