上海救市再度加码,但着力点有些偏离

谢晖购房论 2024-05-31 05:03:49

楼市最近的政策有点改变风向了,可以说有点不完全是挤牙膏了,而是小步快跑的感觉了,当大家都以为上海不会这么快出政策时,一颗惊雷直接丢下,松绑的政策面可以说是非常广的,不仅从限购端、首付端、离婚名额端等都进行操作,当然,大家都知道上海会继续松绑,可没想到尺度也还是挺大的,稍微超过了市场的一些预期,因为广州已经是一线的试金石了,上海这波也是吸睛了一波。

就在5月27号,上海正式响应了517的新政措施,并且还稍微加码了不少,首先是从限购方面来说,非上海户口的社保满三年就可以买房,郊区的五大新城只要两年就可以买,而此前上海主城区是要求五年,五大新城则是三年要求。可以看出,这次上海社保的五改三还是挺大尺度了,因为按照这个尺度来看,上海的限购要求几乎是跟深圳差不多了,而北京目前还是五年社保的要求,之前大家都认为北京和上海是一个调控水平线的,而从现在来看,上海是比北京更着急去抢购房需求和人才的。

因为大家对一线的反应还是觉得会挤牙膏式的操作,而上海这次相当于把一个月要刷的牙膏都挤出来了,大家肯定觉得比较刺激了,因为517新政主要还是降低了利率和首付下限,但是这次上海不仅是降了这两个东西,还从限购端、购房端等同时进行了调整。比如,就像二胎以上家庭可以多买一套房,离异购房的限制也取消了,还取消了赠予的限制,单身非户籍还能购买外环内的二手房;不仅是个人,对企业端也松绑了,不再限制企业购买2000年以前70平以下的老破小的套数,鼓励企业买房后给职工租住。

可以说,上海这次的操作几乎是面面俱到了,不管你是单身狗、二胎家庭、外地户口、企业端都都涉及了,只要你有意愿去买上海的房子,总有一项松绑政策会适合你。因为限购政策在2010年执行开始,这次的力度是北京上海来说最大幅度的调整,因为社保的购房需求还是比较大的门槛,因为短时间来说上海户口不可能放松的太低门槛,所以更多上海的刚需还是要靠缴纳社保去获取购房资格,所以这部分的调整可以释放出一些潜在的购房需求。

当然,还有针对单身二手的松绑,把外环内的二手限购都取消了,但是外环内的新房还是对非沪籍单身保持门槛的,结合企业端无限制买老破小的政策来看,很明显,其实也是在尽可能的拓宽渠道让大家去买二手房,特别是老破小,因为对上海整个购房链条来说,上海的二手房特别是老破小在整个枢纽运转中起到了很重要的作用,对当下已经有房的上海购房者而言,几乎所有人都要通过卖房获得资本从而再去买新房,也就是二手房创造了购房需求也创造了供应,当然,这是过去的逻辑理解,二手房的买卖会直接带动一手的置换和土拍的成交,而没房的上海刚需,第一次买房基本上只能够得到外环内的老破小,或者是外环外的新房,而这两者都给单身刚需放开了,所以不论刚需选择买入哪个,对上海地方来说都是有利的。

当然,在这里咱们也要提醒一下,上海老业主卖掉老破小后不一定会再度选择买入上海的新房,一个是贷款的压力会更大,另一个是当下新房的观望氛围还是比较浓厚的,即使是上海来说也是不例外的,所以这个算盘是否会失算还要进一步数据观察,我们之前也说过,现在各地的密集政策其实最终目的还是希望去掉新房的库存,即使是松绑二手核心区老破小的限制,也是一种曲线救市的操作而已,最终还是想让大家去买新房,这是政策松绑的本质,大家要看清楚。所以如果后面二手成交持续攀升,但是新房的去化反而没见到效果的话,可能二手这块的交易门槛会重新提高甚至直接封锁,所以政策期还是窗口期,大家根据自身的情况进行决策和判断。

而对离婚购房来说,现在这个政策取消其实是比较鸡肋的,因为过去是很多人想买房,但是苦于首付过高和名额等,才采取了这种比较激进的离婚方式去套取名额,但是现在都没人敢加大杠杆和炒房了,你就算让大家离婚估计也没几个人会为了名额去离婚了,现在名额是完全足够的,不够的是手上的资金和未来预期相对稳定的收入,而且现在是结婚窗口和产房比较冷清,离婚的话跟楼市的影响层面其实并不是特别大,关键还是社会的婚恋价值观在逐渐的变化而已,彩礼、金钱至上、不谈感情等等,都让很多年轻人对婚姻还是比较恐惧的,加上教育、医疗等压力,自然结婚率和生育率都出现了下降,特别是这种大城市,很多男生如果30岁前后还是没能力买上房的,多数都会灰溜溜离开了。

然后咱们再看看这次的利率和首付政策,首先是首付比例的下降,517中说的是可以直接降到15%,而上海是调整到了首套20%,二套为35%,这个政策也比较容易理解,就是降低购房的门槛,但是拿上海来说,均价去到6万多元一平,即便是一套600万的普通上海房子,首付30%是180万,首付20%也要120万,虽然中间差了60万,但是月供却要多出2000块钱,而总的月供更是要大几万元一个月,这对普通的工薪阶层来说基本是很难强行上车的,加上现在不少行业的裁员潮,大家对预期的收入和稳定性并不乐观,可能后续体制内都会出现降薪和降福利,体制内如果都如此了,对各个企业端的员工来说就风险更加大了。

所以即使是降了首付,如果收入证明不够或者收入不稳定的人,如果确实要买房的情况下,多数人还是会选择多出首付少去贷款,因为提前还款潮还没结束,大家都在积极降低自身的杠杆率,所以降首付在楼市上涨期刺激作用还是非常大的,但是在现在下探期和政策松绑期并不会产生很大的刺激效果,因为首付少了,月供多了,并不是从根本少减轻大家的负担,反而是先甜后苦的一种操作而已。

当然,上海这次的松绑也降低了购房利率,首套房的利率减少了45个基点来到了3.5%,对于降利率来说就是实打实的让利了,虽然每个月能减少的钱不算特别多,但是相比5.88%甚至6%的利率来说还是很香的,当然,后续利率也有进一步下探的可能性,公积金已经来到2字头了,商贷利率其实也不远了。所以,在楼市下探期就不要特别着急的去买入,因为如果你早几个月就入手的话,相当于利率多花了钱,而且还是30年的成本摆在这里,很多人会嘴硬说早卖早享受,但是你花了毕生积蓄买的房子,可能连房子都还没收楼呢,价格就降了、利率也降了,这就相当于背刺了,就像有人买个车子,前脚买完不久的几个月,后面厂商就官宣降价好几万,这种感觉估计也是不好受的。

而且现在一二线的核心区,很多长期还是看涨的,但是现在有没有这个实力买入还是要自己掂量一下,降杠杆的时期不要硬给自己加杠杆,加的不好可能就直接断供甚至变成法拍房了,而从517新政之后,上海、深圳、广州相继在10天后跟进了政策,也可以看出来,示范效应非常明显,广州现在离二线的松绑程度就一步之遥了,也表面了高层这次的去库存的决心非常坚定 ,因为广州前期的挤牙膏式的试探已经有了初步的答案了,今年的三月小阳春没有如期而至,而且很多二三线城市的救市牌几乎都已经打完了,现在相当于裸奔上阵了,有没有人来买完全靠客户自己的心里想法了。

而且一线还没出完政策,虹吸的效应还在持续酝酿中,因为一线城市的购房需求一直是有的,但是现在分化是比较明显,根据易居研究数据来看,4月上海新房成交面积54.7万平方米,环比下跌27.2%,同比下跌了38.9%,主要是郊区新盘的去化压力非常大,依旧延续了供大于求的状态;成交均价方面,4月新房住宅成交均价8.01万一平,环比是下跌了11.2%,同比上涨28.7%,很明显,价格的提升还是因为核心区豪宅的不断入市,逆势的拉升了房价向好,但是并不是说明上海楼市已经持续回暖了,这点大家还是要理解清楚,大白话来说就是,外围郊区不好卖了,推盘的项目就更少了,而核心区一堆豪宅项目入市,反而把整个市场价格拉高了几个水平,咱们再看看上海二手市场就可以明白了。

二手房方面,上海4月二手成交了1.62万套,环比下跌了12.2%,同比下跌了8.2%,而二手的成交均价为4.03万一平,环比上涨了1.1%,同比是下跌了2.5%,可以看出来,4月的上海二手市场存在明显的博弈现象了,购房的热情已经有所降低,因为业主是靠以价换量去换取的成交,而4月二手价格反而还有上涨,也可以看出上海的二手业主心里还是有不甘心的,不希望降价太多去换取成交,所以又重新涨价挂牌后,市场客户也就不接受了,成交量的下滑就是最好的印证,而517的新政后,相信又有不少上海业主会连夜涨价和惜售,因为这都是以前杭州业主尝试过的套路,只是杭州业主被市场打脸了,现在不敢轻易这么做了,上海业主还需要时间去吸取教训,上海房价永远涨的信心还是在这些业主心里的。

毕竟,现在上海的均价已经是问鼎全国第一的,只是,当大家都不买入的时候,其实也就是纸面财富罢了,而这次的松绑政策,给上海楼市肯定会带来一波销量的上涨,但是要从根本性的创造购房需求和购买力的话,恐怕只是降首付、给名额、降利率还是不太够的,刚需不跟进,政策就得有更大的动作了。

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评论列表
  • 2024-05-31 18:52

    在上海买房送户口,送汽车,送老婆

    卖火柴的小男孩 回复:
    北京加送一个老婆😄
  • 2024-05-31 19:11

    现在百姓活明白了,以后房价必然向国际接轨,工作四至六年总收入就能买得起一套房,房子不再掏空几个钱袋才能买得起,而是普通商品,最多是比汽车略高的价格而已。这是价值规律的作用。

    丽日蓝天白云 回复: xccffffff
    人家不将房子作为一辈子的负担,只是普通的生活商品,而且他们生活工作地点经常变动
    xccffffff 回复:
    国际接轨一样贵,美国日本都是每年收房产税,很贵,所以旧房子很便宜的卖,这种便宜是假的,相当于租的,因为你买了,就要每年一直付费。你不交就罚款+利息,再不交就不让你住了[笑着哭][笑着哭][笑着哭]天下没有免费的午餐,你以为的国外一点都不便宜[笑着哭][笑着哭][笑着哭]
  • 2024-06-02 01:05

    万科A,巨量资金运作,A50第一股,最新信用评级AAA,有望成为下半年第一牛股,关注!

  • 2024-06-03 20:34

    依靠房地产的经济不长远!

  • 2024-06-04 23:49

    一线只有非常核心区域长期我也看涨,不过这些核心区域不是我这种小老百姓可以买得起的,我们家的内环,外环都跌了不少。

  • 2024-06-04 05:33

    坚持5年不买房,看看5年后房价会怎样

  • 2024-06-03 05:53

    挂钩的东西越多 脱钩的时候就有多难受

  • 2024-06-04 05:33

    救的是房地产商,而不是普通人

谢晖购房论

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