4月1日，愚人节当天郑州市房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。主要内容总结成一句话就是2024年郑州计划二手房“卖旧买新、以旧换新”1万套。目的是激活当下的二手房市场。
二手房最近确实很惨，各地挂牌量都是几万几万的增加，成都二手房挂牌已经24万套了，记得2022年时才有接近14万套。
各地房东都着急出手自己的房子，但问题是根本卖不动，现在完全进入买方市场，曾经二手房辉煌时期，买家都是竭尽全力，又卖惨、又卖笑的才能砍下来1-2万块，现在市场轮换，买家根本不急，未说话前，房东必须先自砍“一大刀”，这样才能争取到被看房的机会。
前面咱分析过数据，详细的可以看我之前的文章。1-2月延续上半年的趋势，70大城市全线下调，二手房已经连续9个月60城下调。
郑州这次的以旧换新政策并不新鲜，之前就已经有城市提出过类似的政策。目前已有徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少20多城推出了“以旧换新”活动。
浏览了各城市颁布的政策，大致可分为以下四周模式：
1、口头鼓励式上头只管颁布政策，把开发商、中介、购房者三方叫过来，告诉他们现在鼓励以旧换新了，你们自己运作以下，开发商负责盖新房子，购房者去选新房，再联合中介把旧房子卖了，如果三个月卖不出去，那开发商把定金退还给购房者。
这种方式纯属试探市场，而且是不太聪明的试探。首先对于购房者，本来最难的就是把二手房卖出去，这个政策的前提也是要卖出二手房才能买新房，可政策方一点忙也没帮上。其次对于开发商，他们又承担了较大的风险，就是3个月二手房未成交退还定金的机制，既然这样，为什么不把房子直接卖给一般购房者，是预售制搞起来不香了？还是开发商良心发现，原因承担起部分风险责任？
2、鼓励开发商收购二手房浙江省海宁市发布的新政，内容包括2023年9月27日至2024年9月26日，鼓励开发商购买意向购房者的存量房，对企业购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。
看了这条真不知道该笑还是笑，开发商是卖新房子的，新房还没卖出去，却收回来一堆二手房，也不能拆了盖新房，中介卖不出去的旧房子，开发商就能卖出去吗？
3、契税优惠，财政补贴还是浙江省，丽水则是给予旧房交易税费留存地方部分100%，个人买卖二手房的，交易税费补贴和购房补贴就高享受，如果多套以旧换新，享受最高成交价补贴。
虽说这已经是财政发实际福利了，但基本享受的范围也是契税的1-3%，但二手房想要卖出，那降价幅度几乎是10%起，补贴力度对于降价幅度依然构不成决定性作用。
4、地方接盘二手房，转为保障房咱们一直说未来必定是商品房商品化和保障房居住化的双轨制度同行，所以想要大力推动保障房的建设，收购现有二手房是个不错的路子。
江苏省太仓市试运行阶段主要是由国资企业接手符合规定的二手商品住房，然后原房主再购买公司制定的新建商品住房，必须满足建筑面积小于144平方米，只能置换一套新建商品房，置换总价不得超过新房总价的60%，且旧房产权独立、清晰等条件。
不过这活只能地方国企或平台公司主导，因为过程比较繁琐，有任何纰漏就很难完成交易。
首先是二手房定价问题，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，如果房东肯大甩卖，自己的房子早就卖出去的，那地方出面收购这些房子，毕竟价格要比市场价高，否则业主不会同意。但如果定价过高，又难避免国有资产流失之嫌。
其次是收来的旧房要建设成保障房，再统一出租、出售，这就必须由地方自己掌控，否则无法监管以及做到最大化资源公平分配，如果给开发商做，保障房就会失去本该有的作用了。
最后一点同情一下开发商，因为国企的天然优势，整个过程他们几乎是使用地方财政，并高于市场价收购不好卖的旧房，再卖掉最后的保障房，一买一卖，用得地方的钱，补贴的是自己的腰包。
这显然对私企开发商不公平，但如果开发商能承担起更多的社会责任，一心为民开发保障房，并在整个过程中严格接受监管，那和他们合作，也不是不可以。
